Решение № 2-3815/2018 2-3815/2018 ~ М-2334/2018 М-2334/2018 от 13 мая 2018 г. по делу № 2-3815/2018

Копия

Дело № 2-3815/2018

РЕШЕHИЕ

именем Российской Федерации

14 мая 2018 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе судьи Губаевой Д.Ф. – единолично, при секретаре Исмагиловой Л.И.,

с участием: представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л.М. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании права собственности,

УСТАHОВИЛ:

ФИО2 (далее также – истец) обратился в суд с иском к ООО «ФОН» (далее также – ответчик) о признании права собственности на жилое помещение, обосновывая требования предварительным договором купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 24 июня 2014 года, по условиям которого ответчик обязался заключить договор купли-продажи жилого помещения и не позднее 31 декабря 2013 года передать истцу в собственность <данные изъяты> в строящемся многоквартирном жилом доме по улице Ак.Губкина г. Казани.

Свои договорные обязательства истец исполнила; 25 января 2018 года дом введен в эксплуатацию, ему присвоен № 1к по ул. Зур Урам г. Казани; 30 декабря 2016 года истец приняла квартиру по акту приема-передачи. Изменился номер квартиры на кв.<номер изъят> и изменилась площадь квартиры. Согласно обмерам общая проектная площадь квартиры составила 44,30 кв.м. (площадь по замерам ОТИ по ЖК РФ 43,0 кв.м.).

Однако право собственности до настоящего времени не зарегистрировано, так как ответчик не предоставляет документы для регистрации и не заключает основной договор, истец просит признать право собственности на указанную квартиру.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика не явился, извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении (л.д.26), сведений об уважительности причин своей неявки в суд не представил.

В силу части 4 статьи 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Рассмотрев исковые требования и их основания, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанное с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, урегулировано Федеральным законом от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно части 1 статьи 1 названного закона – в редакции, действовавшей в момент возникновения правоотношений истца и ответчика, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве определено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке раз
решение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Системное толкование приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве позволяет сделать вывод, что данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу – начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (преамбула Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в ред. от 04.03.2015).

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, сделка должна квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. При этом нормы Закона о долевом участии в строительстве являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В статье 219 ГК РФ устанавливается, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Указанные нормативные положения сами по себе не означают, что лицо, создавшее объект незавершённого строительства своими силами либо за свой счёт, лишено возможностей защиты права собственности, хотя бы оно и не было зарегистрировано.

Исходя из основных начал гражданского законодательства, закрепленных пунктом 1 статьи 1 ГК РФ, граждане и юридические лица вправе самостоятельно выбирать наиболее эффективный способ защиты своих прав с учетом статьи 12 ГК РФ. При этом защита гражданских прав осуществляется в том числе и путём признания права.

По общему правилу, установленному в статьях 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По настоящему делу судом установлено и сторонами не оспаривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры. Поименовав сделку предварительным договором купли-продажи квартиры, стороны, с учетом действительной их воли и поведения в сложившихся обстоятельствах, фактически вступили в правоотношения участия в долевом строительстве.

24 июня 2011 года между OOO «ФОН» и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> в соответствии с которым ответчик обязался продать квартиру в строящемся жилом доме по ул. Академика Губкина Советского района г.Казани (1 дом, 2 очередь). В предварительном договоре предусмотрены все существенные условия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи. Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена характеристика объекта недвижимости: <данные изъяты> Пунктом 2.2 договора предусмотрена цена объекта недвижимости, которая составила 1 миллион 207 тысяч 640 рублей.

21 ноября 2011 года ФИО3 передал свои права (требования) по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 24 июня 2011 года ФИО2 - истцу по настоящему делу, заключив с ним договор № У-3411 об уступке права требования (л.д. 13). В порядке перехода уступаемого права истец выплатил 1 миллион 609 тысяч рублей, причитающихся за <данные изъяты>

25 января 2018 года многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию. В момент передачи квартиры по результатам фактических замеров ее площадь увеличилась до 44,30 кв.м. (площадь по замерам ОТИ по ЖК РФ 43,00 кв.м.), изменился номер квартиры на <номер изъят>, что было согласовано сторонами дополнительно к договору № <номер изъят>. Квартира принята истцом по акту от 19 марта 2018 года.

Таким образом, квартира № <номер изъят> в многоквартирном жилом доме, которому присвоен адрес № 1к по ул. Зур Урам г. Казани, фактически передана во владение и пользование истцу.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец приобрела право собственности на указанную квартиру на основании действующего законодательства и соответствующего договора.

Квартира индивидуально определена в качестве предмета передачи по предварительному договору, создана в натуре и пригодна для проживания; истец вложил денежные средства в строительство жилого дома, выполнив все обязательства перед ООО «ФОН» в полном объеме; жилой дом, в котором находится квартира, в установленном порядке введен в эксплуатацию; квартира фактически передана истцу во владение и пользование; права истца на квартиру никем из лиц, участвующих в деле, не оспариваются.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу пункта 1 статьи 16 названного закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом заявительного характера государственной регистрации момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства, а поскольку ответчик препятствует истцу в оформлении права собственности непредставлением необходимых документов, в том числе не заключает договор участия в долевом строительстве – иск подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 88 и части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец оплатил государственную пошлину в размере 14 тысяч 402 рублей, которая подлежит возврату в пользу истца с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Л.М. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать за Л.М. право собственности на квартиру № <данные изъяты>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в пользу Л.М. возврат государственной пошлины в размере 14 тысяч 402 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Губаева Д.Ф.

Копия верна.

Судья Губаева Д.Ф.