Апелляционное определение № 33-5064/2026 от 23 марта 2026 г.

УИД 03RS0004-01-2025-004718-61

№ 2-2526/2025

Судья 1-й инстанции Романова Ю.Б.

Категория 2.179

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело 33-5064/2026

24 марта 2026 г. г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Калимуллиной Л.Р.,

судей Валиуллина И.И., Рияновой Э.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Абдрафиковой К.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОНИКС» о защите прав потребителей,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ОНИКС» на решение Ленинского районного суда г. Уфы от 5 ноября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Калимуллиной Л.Р., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОНИКС» (далее - ООО «СЗ «ОНИКС») о защите прав потребителей, мотивировав требования тем, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома от дата, актом приёма-передачи квартиры от дата, истец является собственником квартиры по адресу: адрес. Застройщиком вышеуказанного дома, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является ответчик –ООО СЗ «ОНИКС». При эксплуатации квартиры, выяснилось, что квартира не соответствует техническим и строительным требованиям. Согласно выводам экспертного заключения, выполненного ИП ФИО2, следует, что выявленные дефекты являются явными, значительными, устранимыми и имеют производственный характер возникновения. Сметная стоимость устранения выявленных дефектов с учетом годных остатков составила 137 494,60 руб. дата истец обратился к ответчику с претензией о возмещении расходов на устранение недостатков.

На основании изложенного, с учетом уточнений, истец просил признать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилого дома №... от датаг. от датаг. недействительным ввиду его ничтожности, взыскать с ООО СЗ «ОНИКС» стоимость устранения недостатков в размере 68 371 руб., штраф за неисполнение требований в добровольном порядке, расходы на оплату услуг независимого эксперта в размере 55 000 руб., сумму, уплаченную за изготовление дубликата экспертного заключения размере 1000 руб., расходы на оплату услуг представителя по составлению претензии в размере 5000 руб., сумму, уплаченную за услуги представителя в размере 45 000 руб., сумму, уплаченную за услуги по изготовлению доверенности в размере 2900 руб., расходы на оплату услуг курьера в размере 2000 руб.

Решением Ленинского районного суда г. Уфы от 5 ноября 2025 г. постановлено:

исковые требования ФИО1 к ООО СЗ «ОНИКС» о защите прав потребителей - удовлетворить частично.

признать Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилого дома №... от «дата. от дата. недействительным ввиду его ничтожности;

взыскать с ООО СЗ «ОНИКС» в пользу ФИО1: стоимость устранения недостатков в размере 68 371 руб.; расходы на оплату услуг независимого эксперта в размере 30 000 руб.; сумму, уплаченную за изготовление дубликата экспертного заключения размере 1000 руб.; расходы на оплату услуг представителя по составлению претензии в размере 5000 руб.; сумму, уплаченную за услуги представителя в размере 25 000 руб.; сумму, уплаченную за услуги по изготовлению доверенности в размере 2900 руб.; расходы на оплату услуг курьера в размере 2000 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО СЗ «ОНИКС» в доход бюджета государственную пошлину в размере 4000 руб.

В апелляционной жалобе ответчиком ставится вопрос об отмене решения суда, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца в полном объеме, а также взыскать с истца расходы по проведению судебной экспертизы. Так, по мнению ответчика, квартира передана истцам в 2025 г., соответственно недостатки не подлежали взысканию в соответствии с действовавшим на тот момент Постановлением Правительства № 326. Также полагает, что оснований для признания дополнительного соглашения недействительным у суда не имелось.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения указанной информации на официальном сайте Верховного Суда Республики Башкортостан. Судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 ГПК РФ, рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Проверив решение суда в соответствии с нормами частей 1 и 2 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов и требований апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждаются следующие обстоятельства.

В соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома от дата, актом приёма-передачи квартиры от дата, истец является собственником квартиры по адресу: адрес.

Застройщиком вышеуказанного дома, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является ответчик – ООО СЗ «ОНИКС».

Истец ссылается, что в квартире имеются существенные строительные недостатки, установленные, в том числе досудебным экспертным исследованием, сметная стоимость работ с учетом стоимости материалов составила 137 494,60 руб., расходы на проведение экспертизы составили 55 000 руб.

дата истец обратился к ответчику с претензией о возмещении расходов на устранение недостатков.

В целях правильного объективного и всестороннего разрешения спора судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «ТЕРС»

Согласно экспертному заключению ООО «ТЕРС» №... квартира не соответствует требованиям строительных норм и правил на дату выдачи разрешения на строительство жилого дома. Выявленные дефекты строительных работ имеют производственный характер возникновения и приводят к ухудшению качества жилого помещения. Сметная стоимость работ по устранению выявленных дефектов составляет 68 371 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, учитывая, что факт наличия строительных недостатков в квартире вследствие нарушения застройщиком технологии выполнения работ при строительстве установлен заключением судебной экспертизы, доказательств иного ответчиком не представлено, недостатки нежилого помещения выявлены в течение гарантийного срока, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения исковых требований и взыскании с ответчика в пользу истца стоимости устранения недостатков исходя из установленных экспертом стоимости в размере 68 371 руб.

Отказывая во взыскании штрафа, суд сослался на Постановление Правительства Российской Федерации от дата №... «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Вопрос о распределении судебных расходов разрешен судом в соответствии со статьями 98, 100, 103 ГПК РФ.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, верном применении норм материального права.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика судебная коллегия отмечает следующее.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ дополнена ч. 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ.

Указанные изменения, внесенные в ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2025 г.

В силу п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Судебная коллегия отмечает, что права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истцов - участников долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.

Доводы апелляционной жалобы ответчика, направленные на то, что не следует учитывать убытки истца, так как истец не подтвердила, что фактически их понесла, судебной коллегией отклоняются как основанные на неверном толковании законодательства.

Действительно, согласно абз. 5 п. 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 при определении размера подлежащих в соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства;

Вместе с тем, правоотношения сторон по наличию недостатков квартиры, составление акта приема-передачи спорного объекта и выявление истцом недостатков переданного объекта возникли до 1 января 2025, в связи с чем, выводы суда о наличии оснований для взыскания денежных средств на устранение строительных недостатков по договору участия в долевом строительстве, основаны на верном применении норм права.

Так, по делу видно, что работы выполнены застройщиком в 2024 г., разрешение на ввод в эксплуатацию объекта жилищного строительства выдано Отделом градостроительного контроля и выдача разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан датированы 2024 г., что следует из акта приема – передачи жилого помещения (л.д. 18), то есть недостатки допущены и убытки причинены до 2025 г., соответственно, ограничение по определению размера убытков фактически понесенными расходами применяться не должно.

Более того, утверждения ответчиков о том, что моментом причинения убытков является день передачи квартиры дата отклоняются, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Вопреки позиции ответчика, убытки истца в виде предстоящих расходов на устранение производственных строительных недостатков в квартире имеют место быть по состоянию на момент рассмотрения апелляционной жалобы, что было подтверждено представителем истца и, следовательно, причиняются по вине застройщика в настоящее время. Исковые требования о взыскании указанных убытков поддержаны представителем истца в судебном заседании дата при рассмотрении дела.

Довод о том, что истец принял квартиру без нареканий, отклоняется, поскольку участник долевого строительства является физическим лицом и поэтому не обладал и не обладает, в отличие от ответчика-застройщика многоквартирного дома, специальными познаниями в сфере строительства многоквартирных домов.

Поэтому визуально истец без специальных исследований не мог должным образом оценить техническое состояние и качество передаваемой квартиры на предмет соответствия ГОСТам и техническим регламентам, соотнести их со стоимостью квартиры.

Проект акта приема-передачи составлен ответчиком, что судебная коллегия в данном случае толкует против застройщика на основании принципа contra proferentem, поскольку ответчик, предлагая подобные документы к подписанию несведущим потребителям в отношении квартиры, построенной с недостатками, действовал, в нарушение пунктов 3 и 4 статьи 1 ГК РФ, недобросовестно.

Доводы апелляционной жалобы о том, что до истца была доведена полная информация о строительно-техническом состоянии квартиры, все недостатки оговорены продавцом, в связи с чем и была снижена стоимость квартиры дополнительным соглашением, судебной коллегией отклоняются, поскольку, как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 г., продавец несет ответственность по договору за любое несоответствие товара, которое существует в момент перехода риска на покупателя, даже если это несоответствие становится очевидным только позднее. Продавец несет ответственность в случае, если несоответствие товара связано с фактами, о которых он знал или не мог не знать и о которых он не сообщил покупателю.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Таким образом, бремя доказывания факта предоставления надлежащей информации не обладающему специальными познаниями покупателю в доступной для него форме законом возложена на застройщика, при том, что в данном случае, ответчиком указанные обязанности выполнены не были.

Что касается довода жалобы относительно несогласия в части признания дополнительного соглашения недействительным, то суд апелляционной инстанции также признает его несостоятельным.

В дополнительном соглашении от дата не оговорено в связи с наличием, каких недостатков квартиры уменьшается ее стоимость. Указание в акте о недостатках от дата наличие недостатков входной двери, оконных конструкций и стяжки пола не свидетельствует о согласовании с истцом всех недостатков квартиры.

Квартира строилась ответчиком как жилье, а выявленные в жилом помещении потребителем неоговоренные недостатки, хоть и не делали ее непригодной для использования в качестве жилища, но привели к ухудшению гарантированного в Российской Федерации качества жилого помещения, так как влекли за собой потерю эксплуатационных свойств

Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - постановление Пленума о свободе договора), судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Вместе с тем, из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно.

В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена (пункт 2 постановления Пленума о свободе договора).

Совокупность приведенных норм и акта легального толкования в их системном единстве предполагает, что продажа жилища с недостатками не освобождает продавца от ответственности лишь за ненадлежащее исполнение договора, то есть для случаев, когда недостатки вещи были установлены в момент ее передачи, но покупатель, тем не менее, согласился принять вещь в состоянии «как есть».

В данном случае юридическая ответственность установлена законодателем исключительно для целей защиты возможных интересов покупателя недвижимости, который вынужден был бы нести дополнительные расходы на приведение приобретаемого имущества в надлежащее состояние.

Следовательно, данный механизм рассчитан на случаи, когда передача недвижимого имущества с недостатками осуществлена хотя и с оговоркой, но без соответствующего возмещения.

Положения статьи 16 Закона о защите прав потребителей устанавливают, что недопустимо обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), реализовывать дополнительные товары, работы, услуги за плату без получения согласия потребителя, в том числе в нарушение установленного законом порядка; продавец (исполнитель, владелец агрегатора) не вправе без получения согласия потребителя выполнять дополнительные работы (оказывать дополнительные услуги) за плату; потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, вправе потребовать от продавца (исполнителя, владельца агрегатора) возврата уплаченной суммы; согласие потребителя на выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату оформляется продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) в письменной форме, если иное не предусмотрено законом. Обязанность доказать наличие такого согласия или обстоятельства, в силу которого такое согласие не требуется, возлагается на продавца (исполнителя, владельца агрегатора).

Применив положения статьи 16 Закона о защите прав потребителей, суд первой инстанции признал спорное дополнительное соглашение ущемляющими права потребителя.

В целом, доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене или изменению решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 ГПК РФ. Обстоятельства, которые были бы способны привести к иному результату разрешения спора, но не были исследованы и проверены судом, в апелляционных жалобах не приведены.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ в качестве безусловных оснований для отмены или изменения судебного акта, не допущено.

Руководствуясь статьями 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 5 ноября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ОНИКС» – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 27 марта 2026 г.