Решение № 2-526/2019 2-526/2019~М-343/2019 М-343/2019 от 28 августа 2019 г. по делу № 2-526/2019

Гражданское дело № ххх


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 29 августа 2019 года

<адрес> районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кривчук В.А., при секретаре Полуэктовой С.А., с участием истца ФИО1, и её представителей допущенных к участию в деле в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ - Учителя В.И. и ФИО2, представителя ответчика - по доверенности - ФИО3, представителя третьего заинтересованного лица - по доверенности - ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «<адрес>» <адрес> о признании недействительными результатов торгов, договора управления многоквартирным домом,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с требованиями (л.д.4-9) с учетом дополнений (л.д.40, л.д.56-57,84) к администрации муниципального образования «<адрес>» <адрес> о признании недействительными результатов торгов, договора управления многоквартирным домом. В обоснование заявленных требований указала, что она является собственником жилого помещения в виде <адрес> по адресу: <адрес>, микрорайон-МЖК. дд.мм.гггг на сайте торгов размещена информация о проведении открытого конкурса, предметом которого являлись торги на право управления многоквартирным домом № ххх по адресу: <адрес>, <адрес>. Согласно извещения о проведении торгов № ххх по заключению комиссии, право на управление домом № ххх, расположенным по адресу: <адрес>, микрорайон - МЖК - получила единственный участник торгов - ООО УК «Союз-Менеджмент». В информации о проведении конкурса отсутствовали объективные сведения о составе общего имущества собственников жилых помещений в доме, касающиеся придомовой территории, по результатам конкурса установлен повышенный размер платы за содержание и ремонт общего имущества, из-за включения в него работ, не определенных Постановлением Правительства РФ от дд.мм.гггг № ххх и не являющихся услугами собственникам жилых помещений дома, что существенно нарушило её имущественные и жилищные права. Полагает, что конкурс по отбору управляющей организации проведен в нарушение Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от дд.мм.гггг № ххх «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Указанный нормативный правовой акт определяет процедуру проведения конкурса и не предоставляет организатору такого конкурса применять иной порядок. Как следует из п. 5 вышеназванных Правил нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса. В силу п.1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Из общих положений Порядка следует, что при организации и проведении открытого конкурса используется понятие «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» - плата, включающая в себя платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. При расчете размера платы за содержание придомовой территории берется уборочная площадь придомовой территории. Но она соотносится (переносится) на 1 метр площади жилья. При этом, в соответствии с п. 38 названных Правил в извещении о проведении конкурса указывается, в том числе следующее: характеристика объекта конкурса, включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования, виды благоустройства, серию и тип постройки, а также кадастровый номер (при его наличии) и площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пп 3). Приложение № ххх к конкурсной документации на сайте конкурса, содержит «АКТ» о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса. В пп. 24,25 раздела 1, которого, отсутствуют сведения о наличии площади и кадастровом номере какого-либо участка, находящегося в составе общего имущества <адрес> по адресу: <адрес>, микрорайон МЖК. Из действующего законодательства и судебной практики усматривается, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично - правового образования. Тем не менее, организатором конкурса необоснованно включена стоимость содержания придомовой территории с уборкой контейнерной площадки (п.4 Приложения № ххх к договору управления) - в размере 2,28 руб. с 1 метра кв. квартир собственников в месяц. Конкурсной документацией утвержден перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Кроме того, предлагаемый договор управления, в частности его п. дд.мм.гггг и другие «работы и услуги» из Приложения № ххх к Договору управления, содержит работы и услуги, не предусмотренные Постановлением Правительства РФ от дд.мм.гггг № ххх и услугами для жителей не являются, что противоречит Правилам. Таким образом, конкурсная документация содержит недостоверные сведения, не предусмотренные Постановлением Правительства РФ от дд.мм.гггг № ххх и привели к существенному нарушению имущественных интересов истца, как собственника жилого помещения. Конкурсная документация составлена с нарушением требований п. 2 и п. 3 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от дд.мм.гггг № ххх, согласно которых должны использоваться сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Существенными в силу закона (ст. 432 ГК РФ) - являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Указанное нарушение муниципальным органом правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, делает договор управления не соответствующим требованиям Закона, что в свою очередь в силу ст. 168 ГК РФ влечет недействительность договора. Земельные участки, на которых расположены контейнерные площадки, в состав общего имущества многоквартирных домов, находящихся в управлении (обслуживании) ООО УК «Союз-Менеджмент» - не входят. Отсюда следует, что структура тарифа на содержание жилого помещения в <адрес> микрорайона МЖК определена организатором конкурса не верно. Стоимость работ по «вывоз смет», «санитарное содержание контейнерных площадок» в цену договора управления этим домом организатором конкурса включена необоснованно и с нарушением жилищного законодательства (л.д.40). Кроме того, в настоящее время Приказ МВД России от дд.мм.гггг № ххх «Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» устанавливает, что регистрационным учетом граждан РФ занимаются подразделения по вопросам миграции территориальных органов МВД России на региональном и районном уровнях. Ранее данные функции выполняла ФМС России. Регламентом также установлены сроки осуществления регистрационного учета, в том числе при подаче документов через МФЦ и соответствующий портал. Отсюда следует, что услуга: паспортный стол (услуга регистрационного учета граждан), включение её в цену торгов и возложение обязанности оплачивать на собственников жилых помещений дома, не правомерно и противоречит существующему законодательству. Включение в цену торгов стоимости услуг по содержанию придомовой территории не соответствует законодательству и неправомерно возлагается в конкурсной документации на собственников жилых помещений дома, т.к. таковая не входит в общее имущество собственников (л.д.57).

На основании изложенного, с учетом представленных суду письменных дополнений, истец просит суд признать недействительными результаты торгов, проведенных ответчиком. Признать недействительным договор ООО УК «Союз-Менеджмент» с собственниками жилых помещений <адрес>, расположенного в микрорайоне МЖК <адрес> от дд.мм.гггг № ххх/УК/СП, заключенный по результатам торгов. Взыскать в пользу истца с ответчика судебные расходы.

В судебном заседании истец ФИО1 и её представители, допущенные к участию в деле в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ - Учитель В.И. и ФИО2 исковые требования с учетом представленных письменных дополнений поддержали в полном объеме, уточнив, просили суд признать недействительной, определенную организатором торгов цену продажи, установленную конкурсом в размере 12 руб. 88 коп., с каждого квадратного метра, площади квартир <адрес><адрес><адрес>.

Представитель ответчика администрации МО «<адрес>» <адрес> - по доверенности - ФИО3, против удовлетворения исковых требований возражала.

Представитель третьего заинтересованного лица ООО УК «Союз-Менеджмент», привлеченного по делу определением суда (л.д.46) - по доверенности - ФИО4, считал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные документы, суд приходит к следующему.

В суде установлено и никем по существу не оспаривается, что истец ФИО1 является собственником жилого помещения в виде <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д.24).

дд.мм.гггг на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу: www.torgi.gov.ru опубликовано извещение о проведении открытого конкурса № ххх в форме проведения: открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами. Датой начала подачи заявок указана дата: дд.мм.гггг; дата окончания подачи заявок: дд.мм.гггг; вскрытие конвертов : дд.мм.гггг; рассмотрение заявок дд.мм.гггг; конкурс проведен: дд.мм.гггг (л.д.31-32).

Из протокола вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе по извещению № ххх от дд.мм.гггг усматривается, что на момент вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе по лоту № ххх поступила заявка ООО УК «Союз-Менеджмент» (л.д.34).

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В силу ч. ч. 4, 5, 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Во исполнение ч. 4 ст. 161 ЖК РФ приняты Правила проведения местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от дд.мм.гггг N 75.

Постановлением Правительства Российской Федерации от дд.мм.гггг N 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

В соответствии с пунктом 3 указанных Правил (далее - Правила) конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

4) если в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 ГК РФ).

Под существенными нарушениями правил организации и проведения торгов (конкурса, аукциона) понимается необоснованное исключение лиц, подавших заявку на участие в торгах (конкурсе, аукционе), из числа участников конкурса (аукциона), а также такие нарушения порядка проведения конкурса (аукциона), которые могли привести к неправильному определению победителя торгов.

Существенных нарушений правил организации и проведения торгов, установленных вышеуказанной правовой нормой в суде не выявлено.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свободы и законных интересов. Вместе с тем, истцом не представлено в судебном заседании доказательств в подтверждение её нарушенного права результатами указанного конкурса, а также в подтверждение того, каким образом признание конкурса недействительным будет способствовать восстановлению её прав и свобод.

Требование о признании недействительной цены, установленной конкурсом в размере 12 руб. 88 коп., с каждого квадратного метра, площади квартир <адрес><адрес><адрес> - суд считает не подлежащим удовлетворению.

Согласно пп. 5 п. 38 Правил, в извещении о проведении конкурса указывается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг.

Проверив процедуру проведения конкурса, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений правовых положений Правил, регламентирующих порядок проведения таких конкурсов, являющихся основанием для признания результатов конкурса недействительными.

В соответствии с п. 2 Правил победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

При этом в соответствии с общими положениями Правил «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» - плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Согласно пунктам 7, 37, 41 Правил полномочия по установлению перечня обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса возложены на организатора конкурса.

При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг.

Как следует из материалов дела, организатором конкурса был установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере 12,88 руб. с учетом конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг.

Данный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не превышает утвержденный решением Совета депутатов Сафоновского городского поселения <адрес> № ххх от дд.мм.гггг размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирных капитальных домах, имеющих все виды благоустройства, кроме лифтов и мусоропроводов.

При этом в перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений МКД № ххх, м-н <адрес><адрес> включена услуга управления, включающая в себя заключение договоров, контроль исполнения договоров, бухгалтерия, начисления, учет сборов платежей и т.д., а также ведение регистрационного учета граждан.

По норме закона Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле вправе общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт (ч. 1, 4 ст. 158 ЖК РФ).

Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от дд.мм.гггг № 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.

В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Пользование собственниками помещений многоквартирного дома земельным участком при данном доме предполагает и надлежащее содержание участка за их счет, что предполагает обязанность по оплате уборки придомовой территории.

В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ.

В соответствии с п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от дд.мм.гггг № ххх, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

В перечень работ по ремонту и содержанию общего имущества собственников многоквартирного дома включено содержание придомовой территории с уборкой контейнерной площадки. Плата за ремонт и содержание общего имущества включает плату за уборку придомовой территории. Размер данных платежей установлен, исходя из площади принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме и не зависит от площади земельного участка при доме.

Оснований считать, что указанная ответчиком площадь придомовой территории каким-либо образом влияет на размер платы за уборку территории, не имеется, поскольку данные платежи начисляются исходя из площади принадлежащих собственникам жилых помещений.

Согласно пункту 71 Правил N 75 в случае, если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также отсутствие сведений о реализации собственниками многоквартирного дома своего права на выбор способа его управления и соблюдение организатором конкурса порядка проведения открытого конкурса, предусмотренного Правилами N 75, Жилищным кодексом Российской Федерации, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании недействительными результатов открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом, организованного ответчиком.

Требования о признании недействительным договора управления многоквартирным домом производны от требований о признании недействительными результатов конкурса, поэтому в их удовлетворении суд также отказывает.

Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к администрации муниципального образования «<адрес>» <адрес> о признании недействительными результатов торгов, договора управления многоквартирным домом - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд через <адрес> районный суд. Апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: В.А.Кривчук