Решение № 2-4836/2017 2-4836/2017 ~ М-4647/2017 М-4647/2017 от 21 декабря 2017 г. по делу № 2-4836/2017

К делу №2-4836/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 декабря 2017 г. гор. Армавир

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Селихова Г.С.,

при секретаре Великородней Н.Э.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гуртового А,С. к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от <...> и взыскать с ответчика в его пользу недоплаченную сумму задатка в размере 250 000 руб., сумму равную сумме ранее переданного задатка по предварительному договору в размере 2 000 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 750 руб. В обоснование заявленных исковых требований указал, что между ним и ответчиком ФИО2 <...> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны намеревались в будущем заключить основной договор купли-продажи и провести его государственную регистрацию на условиях, определенных в предварительном договоре. По условиям предварительного договора ответчик обязался продать истцу квартиру, расположенную по адресу: <...>, за 3 000 000 руб., а также произвести снятие всех обременений, в том числе в виде ипотеки в силу договора в пользу <...> к дате заключения основного договора и его сдаче на государственную регистрацию. Для снятия обременений истец уплатил ответчику задаток в размере 2 000 000 руб., при этом, по условиям предварительного договора, если основной договор не пройдет государственную регистрацию по вине продавца, продавец должен вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течении пяти дней с даты направления требования. <...> между истцом и ответчиком был заключен основной договор купли-продажи квартиры, который в этот же день был сдан на государственную регистрацию. Документы с государственной регистрации истец должен был получить <...>. Однако истец получил уведомление от <...> о приостановлении государственной регистрации до <...>. поскольку установлено наличие ограничений на квартиру в виде ипотеки в пользу <...>. Таким образом, ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по снятию обременений с квартиры, тем самым нарушил условия предварительного и основного договора купли-продажи. Поскольку истец не имеет возможности ожидания урегулирования ответчиком возникших проблем. истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора купли-продажи и возврате двойной суммы задатка в размере 4 000 000 руб. Ответчик <...> вернул истцу часть денежных средств в размере 1 750 000 руб., при этом соглашение о расторжении договора купли-продажи не подписано и оставшиеся денежные средства в размере 2 250 000 руб. истцу не возвращены, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд.

Истец ФИО1 в судебном заседании просил суд удовлетворить заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, суду пояснил, что ответчик брал на себя обязательства передать квартиру без обременений, в настоящее время он не желает приобретать спорную квартиру.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором просит суд рассмотреть дело в его отсутствии. В отзыве указал, что <...> между ним и истцом ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в рамках которого он получил аванс в размере 2 000 000 руб. из причитающихся 3 000 000 руб. Часть денежных средств в размере 250 000 руб. он направил на погашение задолженности по кредиту в ПАО «КБ УБРиР» для снятия обременений с квартиры в виде ипотеки. Данные условия были прописаны в предварительном договоре. ПАО «КБ УБРиР» обязался снять ипотеку в течение трех дней с момента обращения, то есть с <...>, однако, по независящим от него причинам, заявление о снятии ипотеки было сдано лишь <...>. К указанному моменту истец ФИО1 отказался от сделки и потребовал возврата денежных средств, после чего он вернул истцу 1 750 000 руб. из 2 000 000 руб. аванса, а остаток в размере 250 000 руб. обязался вернуть до <...>. Требования истца в возврате 2 250 000 руб. считает незаконными и не подлежащими удовлетворению.

Суд, выслушав мнение участников судебного заседания, исследовав материалы дела, находит заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как установлено в судебном заседании, <...> ответчик ФИО2 (Продавец) и истец ФИО1 (Покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство из средств полученного задатка в размере 2 000 000 руб. произвести погашение задолженности по кредитному договору, предпринять меры к освобождению квартиры от обременений, произвести погашение записи в виде ипотеки к моменту сдачи на государственную регистрацию основного договора. По условиям предварительного договора стоимость квартиры определена 3 000 000 руб. Стороны приняли на себя обязательства в течение 5 календарных дней с момента заключения предварительного договора заключить основной договор купли-продажи, при этом ответчик получил задаток в сумме 2 000 000 руб., который подлежит возврату в двойном размере в случае, если основной договор не пройдет государственную регистрацию по вине продавца.

<...> ответчик ФИО2 (Продавец) и истец ФИО1 (Покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство передать в собственность истца вышеуказанную квартиру, при этом ответчик гарантировал, что квартира не имеет обременений.

Как следует из п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (в ред. Федерального закона от 04.03.2013 г. N 21-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2013 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлены иные сроки вступления их в силу.

На основании п. п. 2 и 3 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Таким образом, в силу вышеприведенных норм права, регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрена, а потому договор купли-продажи является заключенным с момента его подписания. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество.

Истец и ответчик сдали на государственную регистрацию документы, необходимые для осуществления перехода права собственности на квартиру. Как следует из уведомления от <...><...> осуществление действий по регистрации права собственности приостановлено до <...>, поскольку на квартиру наложены обременения в виде ипотеки и не представлено совместное заявление о прекращении записи об ипотеке всеми лицами со стороны залогодателей и заявление залогодержателя, либо согласие залогодержателя на отчуждение имущества с указание на это в представленном на регистрацию договоре купли-продажи.

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из п. 2.1, 3.1 предварительного договора купли-продажи от <...> ответчик ФИО2 получил задаток в размере 2 000 000 руб., который является обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по предварительному договору.

Из материалов дела следует, что по условиям предварительного договора купли-продажи квартиры от <...>, основной договор стороны должны были заключить в течении 5 календарных дней с момента заключения предварительного договора. Данное условие предварительного договора сторонами было исполнено, основной договор заключен между сторонами <...>, что свидетельствует о том, что предварительный договор прекратил свое действие.

Вместе с тем, учитывая, что условиями заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры от <...> не предусмотрено мер ответственности по уклонению от регистрации перехода права собственности на квартиру в виде возврата двойной суммы задатка, то внесенная по предварительному договору сумма в размере 2 000 000 руб., фактически является авансом. Как следует из материалов дела, регистрация перехода права собственности не состоялась, ответчик вернул истцу часть переданных по предварительному договору денежных средств в размере 1 750 000 руб., истец пояснил, что не желает приобретать спорную квартиру, стороны фактически отказались от такой регистрации.

При таких обстоятельствах у ответчика ФИО2 возникло обязательство по возврату полученных по предварительному договору денежных средств, с учетом переданных истцу денежных средств в сумме 1 750 000 руб., в размере 250 000 рублей, внесенных ФИО1 в качестве оплаты за квартиру.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО2 существенно нарушил условия договора купли-продажи от <...>, а именно, не исполнил взятые на себя обязательства по предоставлению квартиры свободной от наложенных обременений, предоставил истцу квартиру при наличии обременений в виде ипотеки.

Учитывая наличие предусмотренных ч.2 ст.450 ГК РФ оснований для расторжения договора купли-продажи от <...> в связи с существенным нарушением продавцом его условий, выразившимся в ненадлежащем исполнении обязательства по передаче покупателю имущества, суд находит требования истца ФИО1 о расторжении договора купли продажи квартиры от <...> обоснованными и удовлетворяет их.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в размере 6 000 руб., из которых 5700 руб. – исходя из размера удовлетворенных судом исковых требований имущественного характера и 300 руб. – исходя из размера удовлетворенных судом исковых требований неимущественного характера (расторжение договора купли-продажи).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гуртового А,С. к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от <...>, заключенный между ФИО2 (Продавец) и Гуртовым А,С. (Покупатель).

Взыскать с ФИО2 в пользу Гуртового А,С.:

- денежные средства в размере 250 000 (двести пятьдесят тысяч) руб., уплаченные при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры от <...>;

- расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.;

а всего 256 000 (двести пятьдесят шесть тысяч) руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Гуртового А,С. – отказать.

Решение изготовлено в окончательной форме <...>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

Председательствующий Г.С. Селихов