Решение № 2-2348/2017 2-2348/2017~М-679/2017 М-679/2017 от 4 сентября 2017 г. по делу № 2-2348/2017

Дело № сентября 2017 года


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Шумских М.Г.,

при секретаре Долгулевой Е.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Галс-Инвест Девелопмент» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа, расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Галс-Инвест Девелопмент» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по уплате арендных платежей в сумме 1190301 руб. 63 коп., пени в сумме 400000 руб., штраф в сумме 100000 руб. и расходы, связанные с государственной регистрацией договора в размере 3000 руб., ссылаясь на ненадлежащее исполнение договора долгосрочной аренды № L-01/04/2209 от 27.10.2011.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО4 в судебном заседании иск не признали, по основаниям, указанным в письменных отзывах, полагают, что договор долгосрочной аренды № L-01/04/2209 от 27.10.2011 является незаключенным, правоотношения сторон регулировались договором краткосрочной аренды № S-01/04/2009 от 27.10.2011, который исполнен ответчиком в полном объеме и надлежащем образом (л.д. 167-172 т.1).

Изучив и оценив материалы дела, выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, оценив представленные по делу доводы и доказательства по правила ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ч.2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Галс-Инвест Девелопмент» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (деятельность в качестве индивидуального предпринимателя прекращена ДД.ММ.ГГГГ) подписан договор долгосрочной аренды № L-01/04/2209 <данные изъяты> согласно замерам <данные изъяты> расположенных на 2 этаже Торгового Центра «ЛЕТО» по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, лит. А (л.д. 9-41 т.1).

В тот же день 27.10.2011 между сторонами заключен договор краткосрочной аренды № S-01/04/2009 от 27.10.2011 того же помещения (л.д. 67-112).

25.07.2014 договор долгосрочной аренды № L-01/04/2209 от 27.10.2011 прошел государственную регистрацию в соответствии с ч.2 ст.651 ГК РФ № <данные изъяты>

18.01.2015 на основании заявления ФИО1 Управлением Росреестра погашена регистрационная запись об ограничении (обременении) аренды № (л.д. 114-115 т.1).

В соответствии с ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 190 Гражданского кодекса РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон и дата его начала заранее неизвестна (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Частью 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ч.3 ст. 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу п.6.1. договора краткосрочной аренды договор вступает в силу с даты его подписания и будет оставаться в силе до окончания 360 календарных дней или до вступления в силу долгосрочного договора аренды. В случае если сторонами в течении 360 календарных дней с даты заключения настоящего договора не будет заключен договор долгосрочной аренды в отношении того же предмета, и при условии, что арендатор надлежащим образом исполняет свои обязательства по настоящему договора, настоящий договор будет продлен на тех же условиях и на аналогичный период, но не более 4 раз (л.д. 71).

В данном случае при квалификации условий краткосрочного договора аренды, суд пришел к выводу, что срок договора аренды определен в 360 дней, а далее при его исполнении сторонам надлежало применять правила ч. 3 ст. 622 ГК РФ.

Условие о действии договора аренды до вступления в силу долгосрочного договора аренды не может квалифицироваться как условие о сроке, поскольку не является неизбежным и зависит от воли и действий сторон, а в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Также суд принимает во внимание, что согласно ч.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Совокупность исследованных судом доказательств по правилам ст.ст.56, 59, 60 и 67 ГПК РФ дает основание суду сделать вывод, что краткосрочный договор заключен на 360 дней, а далее пролонгирован на неопределенный срок, поскольку условие ставящееся срок договора в зависимость от заключения долгосрочного договора не является согласованным как противоречащее ст. 190 ГК РФ и поэтому арендодатель на основании ч. 2 ст. 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Воспользовавшись своим правом, предусмотренным ч.2 ст.610 ГК РФ ФИО1 направил в адрес ООО «Галс-Инвест Девелопмент» уведомление от 01.10.2014 о досрочном расторжении договора, которое вручено адресату 02.10.2014 (л.д. 173-175).

Указанное свидетельствует о том, что арендатором были приняты меры, направленные на прекращение арендных отношений с ООО «Галс-Инвест Девелопмент», предусмотренный ч.2 ст.610 ГК РФ порядок расторжения договора аренды им был соблюден.

Судом установлено, что договор краткосрочной аренды № S-01/04/2009 от 27.10.2011 надлежит признать расторгнутым со 02.01.2015, то есть по истечении установленного законом трехмесячного срока, исчисленного с даты уведомления арендатора.

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В соответствии с ч.1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Соблюдая указанные нормы законодательства, ответчик направил в адрес истца письменное заявление с требованием о принятии помещения по акту приема-передачи 15.01.2015, однако истец для приема помещения не явился, о чем ответчиком составлен односторонний акт в присутствии свидетелей.

Акт приема-передачи помещения, подписанный арендатором и свидетелями, ключи от помещения в опечатанном конверте и фото освобожденного помещения 20.01.2015 вручены ООО «Галс-Инвест Девелопмент» (л.д. 182-186 т.1).

В ходе судебного разбирательств истцом не оспаривалось, что ответчик освободил помещение в январе 2015 года и до 01.01.2015 задолженность по аренде помещения отсутствует, то есть данный факт считается доказанным в силу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ.

Истцом предъявлена для взыскания задолженность на основании договора долгосрочной аренды за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 в сумме 114 1388 руб. 30 коп., что следует из расчета (л.д. 247-248 т.1).

В силу п. 6.1 договора долгосрочной аренды договор вступает в силу с первого дня месяца, следующего за месяцем его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт – Петербургу и действует в течении 7 лет с даты начала коммерческой деятельности арендатора в помещениях, которая должна быть подтверждена подписанием акта приема-передачи (л.д. 11, 13 об.).

Согласно п. 18.1 указанного договора в случаях, предусмотренных применимым законодательством Российской Федерации, арендатор предоставляет арендодателю права и полномочия на представление договора на регистрацию в надлежащим образом уполномоченное ведомство в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации, в кратчайшие сроки после его подписания, и арендодатель принимает такие права и полномочия (л.д. 28 об. т.1).

Как указано выше, указанный договор зарегистрирован лишь 25.07.2014, то есть спустя более двух лет после его подписания.

Пунктами 5.1 обоих договоров установлено, что помещения будут переданы арендодателем и приняты арендатором по акту приема-передачи в дату начала коммерческой деятельности арендатора в помещениях, которая должна быть подтверждена подписанием акта-приема-передачи (л.д. 20, 13 об., 75, 88 т.1).

Суд соглашается с доводами ответчика, ссылавшего на то, что фактически помещение по договору долгосрочной аренды ему не передано, акт от 21.04.2012 свидетельствует о передаче помещения на первом этаже торгового центра, в то время как предметом договора является помещение, расположенное на втором этаже – п. 3.3 договора (л.д. 45, 10).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Исходя из доводов сторон и материалов дела, суд делает вывод, что фактически ответчик принял помещение 3Н, расположенное на 2 этаже Торгового Центра «ЛЕТО» во исполнение краткосрочного договора, действующего на тот момент, поскольку долгосрочный договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке и не являлся заключенным. Передача помещения во исполнение двух договоров сразу невозможна. Факт передачи и использования помещения на втором этаже сторонами не оспаривался.

По смыслу ст.ст.164, 308, 309, 433, 606 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) и пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 договор, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный в установленном порядке, не порождает правовых последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, однако в части, не затрагивающей права этих третьих лиц, становится обязательным для сторон с момента подписания ими договора.

Однако в данном случае, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчику помещения по договору долгосрочной аренды, что нельзя признать соответствующим ст. 611 ГК РФ, счета выставлялись по договору краткосрочной аренды, ответчик, узнав о регистрации договора долгосрочной аренды, незамедлительно обратился в регистрирующий орган с заявлением об отмене обременения, и 18.01.2015 запись об ограничение в виде аренды погашена в установленном законом порядке. Действия регистрационного органа ООО «Галс-Инвест Девелопмент» не обжаловались.

В соответствии с ч.1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу ч. 2 указанной нормы при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Принимая во внимание, что договор долгосрочной аренды зарегистрирован в период действия договора краткосрочной аренды, помещение уже использовалось ответчиком именно на основании договора краткосрочной аренды пролонгированного на неопределенный срок, то отсутствие сведений о передаче ответчику помещения по договору долгосрочной аренды, отсутствие со стороны истца действий направленных на передачу помещения на основании зарегистрированного договора, свидетельствует о его неисполнении сторонами и отсутствии их заинтересованности в продолжении правоотношений, регламентированных договором долгосрочной аренды. Более того, истец не намеревался расторгнуть договор краткосрочной аренды, учитывая его действие на неопределенный срок, а действие двух договоров аренды одного и того же помещения между теми же сторонами невозможно.

Более того, акт сверок на 30.11.2014 за период с января 2014 по ноябрь 2014 и акты выполненных работ за период с сентября 2014 по февраль 2015, подписаны сторонами по договору краткосрочной аренды, счета на оплату арендной платы и счета-фактуры также выставлялись истцом по краткосрочному договору (л.д. 193-237 т.1). Документы, свидетельствующие о фактическом исполнении договор долгосрочной аренды истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены.

Совокупность исследованных судом доказательств по правилам ст.ст.56, 59, 60 и 67 ГПК РФ дает основание суду сделать вывод, что договор долгосрочной аренды не заключен ввиду отсутствия действительной воли сторон на его исполнение, наличия действующего краткосрочного договора и не доказанности факта передачи помещения во исполнения долгосрочного договора.

Принимая во внимание, что истцом не оспаривался факт отсутствия задолженности по краткосрочному договору, период задолженности определен истцом с 01.01.2015, оснований для взыскания арендных платежей не имеется. Требования о взыскании неустойки, штрафа и убытков по незаключенному договору также удовлетворению не подлежат.

Следовательно, оценив все имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что в материалы дела не представлены доказательства, отвечающие принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности для удовлетворения исковых требований.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ООО «Галс-Инвест Девелопмент» о взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа, расходов надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,67,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Галс-Инвест Девелопмент» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате пени, штрафа, расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательном виде путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья