Решение № 2-2161/2019 2-2161/2019~М-1049/2019 М-1049/2019 от 11 марта 2019 г. по делу № 2-2161/2019

№ 2-2161/2019

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 марта 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Ф.Р. Шафигуллина

при секретаре судебного заседания А.А. Зиннатуллиной

с участием ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, в обоснование требований, указав, что 23 мая 2012 г. между ответчиком ООО «ФОН» и ООО «СТФ Макситэкс» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-156, согласно которому ООО «ФОН» обязалось передать в собственность покупателя жилое <адрес изъят>

04 июня 2012 г. ООО «СТФ Макситэкс» переуступило право требования по предварительному договору ФИО2, что подтверждается договором № У-4045 об уступке права требования, который был согласован ответчиком. Согласно п.5 данного договора обязательства по оплате предварительного договора купли-продажи ООО «СТФ Макситэкс» исполнены в полном объеме.

02 октября 2012 г. между истцом ФИО1 и ФИО2 заключен договор № У-4387 об уступке права требования по предварительному договору № АГ4-156 от 23.05.2012, который был согласован ответчиком. Согласно п. 5 данного договора обязательства по оплате предварительного договора купли-продажи ФИО2 исполнены в полном объеме.

Истцом обязательства по оплате выполнены в полном объеме; что подтверждается распиской от 02.10.2012 и записью в договоре № У-4387 от 02.10.2012.

16 февраля 2015 г. между сторонами заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ4-156 от 23 мая 2012 г., согласно которому возврат средств, внесенных по предварительному договоров размере 2 116 030 осуществляется в сроки согласованные сторонами.

Также 16 февраля 2015 г. истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Фон» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-486 согласно которому ООО «ФОН» обязалось передать в собственность покупателя жилое помещение в <адрес изъят>.

Кроме того, 16 февраля 2015 г. между истцом ФИО1 и ООО «Персона+» был заключен договор об уступке права требования по предварительному договору № АГ4-156 от 23.05.2012, который был согласован ответчиком.

В результате зачета взаимных требований, который был оформлен протоколом соглашения от 16 февраля 2015 г., внесенные по предварительному договору № АГ4-156 от 23.05.2012 денежные средства в размере 2 116 030 рублей были зачтены в счет оплаты предварительного договора № АГ3-486 от 16.02.2015.

Таким образом, в настоящее время предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-486 от 16.02.2015 является единственным действующим соглашением, по которому обязательства истца по оплате исполнены в полной объёме, что также подтверждается справкой ООО «ФОН» от 31.01.2018.

В соответствии с соглашением от 26 июля 2016 г. об изменении договора № АГ3-486 от 16.02.2015 года стороны договорились, что Основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее 31 декабря 2016 г.

Однако до настоящего времени ООО «Фон» свои обязательства не исполнил.

На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3- 486 от 16 февраля 2015 г. в отношении <адрес изъят> заключенный между ООО «ФОН» и ФИО1 - договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «ФОН» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, возражения на исковые требования не предоставил.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

При таких обстоятельствах, на основании ч.4 ст.167 ГПК РФ, судья считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежаще извещенного о месте и времени судебного заседания. Ответчик не сообщил суду о причинах своей неявки в суд, доказательств уважительности причин не явки не предоставлено. Вышеперечисленные действия ответчика судья расценивает как волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела на основе принципа состязательности и равноправия сторон, установленного ст.12 ГПК РФ.

Истец согласен на рассмотрение дела в порядке заочного судопроизводства.

Выслушав истца и изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что 23 мая 2012 г. между ответчиком ООО «ФОН» и ООО «СТФ Макситэкс» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-156, согласно которому ООО «ФОН» обязалось передать в собственность покупателя жилое помещение в <адрес изъят>

04 июня 2012 г. ООО «СТФ Макситэкс» переуступило право требования по предварительному договору ФИО2, что подтверждается договором № У-4045 об уступке права требования, который был согласован ответчиком. Согласно п.5 данного договора обязательства по оплате предварительного договора купли-продажи ООО «СТФ Макситэкс» исполнены в полном объеме.

02 октября 2012 г. между истцом ФИО1 и ФИО2 заключен договор № У-4387 об уступке права требования по предварительному договору № АГ4-156 от 23.05.2012, который был согласован ответчиком. Согласно п. 5 данного договора обязательства по оплате предварительного договора купли-продажи ФИО2 исполнены в полном объеме.

Истцом обязательства по оплате выполнены в полном объеме; что подтверждается распиской от 02.10.2012 и записью в договоре № У-4387 от 02.10.2012.

Таким образом, в результате заключенных договоров стороной по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № АГ4-156 от 23 мая 2012 года стал истец.

16 февраля 2015 г. между сторонами заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ4-156 от 23 мая 2012 г., согласно которому возврат средств, внесенных по предварительному договоров размере 2 116 030 осуществляется в сроки согласованные сторонами.

Также 16 февраля 2015 г. истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Фон» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-486 согласно которому ООО «ФОН» обязалось передать в собственность покупателя жилое помещение <адрес изъят>

Кроме того, 16 февраля 2015 г. между истцом ФИО1 и ООО «Персона+» был заключен договор об уступке права требования по предварительному договору № АГ4-156 от 23.05.2012, который был согласован ответчиком.

В результате зачета взаимных требований, который был оформлен протоколом соглашения от 16 февраля 2015 г., внесенные по предварительному договору № АГ4-156 от 23.05.2012 денежные средства в размере 2 116 030 рублей были зачтены в счет оплаты предварительного договора № АГ3-486 от 16.02.2015.

Таким образом, в настоящее время предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-486 от 16.02.2015 является единственным действующим соглашением, по которому обязательства истца по оплате исполнены в полной объёме, что также подтверждается справкой ООО «ФОН» от 31.01.2018.

В соответствии с соглашением от 26 июля 2016 г. об изменении договора № АГ3-486 от 16.02.2015 года стороны договорились, что Основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее 31 декабря 2016 г.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, объект в собственность истцу не передан.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-486 от 16 февраля 2015 г. и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме того, положения пункта 2.3.1 договора, указывают на то, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Общество с ограниченной ответственностью «ФОН» является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по улице <адрес изъят>

Следовательно, предварительный договор № АГ3-486 от 16 февраля 2015 г., заключенный между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать их как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи помещения № АГ3-486 от 16 февраля 2015 г. договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-486 от 16 февраля 2015 г. в отношении <адрес изъят> - договором участия в долевом строительстве, заключенным между Обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО1.

Решение суда является основанием для регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-486 от 16 февраля 2015 г. в отношении <адрес изъят>), заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», в качестве договора участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд г. Казани заявление об отмене заочного решения суда в течение 7 дней со дня получения копии этого решения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение одного месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Ф.Р. Шафигуллин