Решение № 2-1023/2017 2-1023/2017~М-629/2017 М-629/2017 от 18 апреля 2017 г. по делу № 2-1023/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 апреля 2017 года

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Казакова М.В.,

при секретаре Конышевой Е.А.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, (по доверенности, л.д. 138, 9) представителя ответчика ФИО3 (по доверенности, л.д. 137), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ФИО8 к АО "Строгановский посад" о признании права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к АО "Строгановский посад" о признании права собственности на жилой дом. В обоснование исковых требований указано, что между ним и ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН" (в последствии преобразовано в ЗАО "Строгановский посад") ДД.ММ.ГГГГ заключен договор подряда на строительство жилого дома. В соответствии с условиями договора ответчик взял на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ осуществить строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> и передать его по акту приема-передачи. В свою очередь истец принял на себя обязательство своевременно оплатить работу подрядчика в размере <данные изъяты> Оплата стоимости работ произведена истцом в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района дано разрешение на строительство объекта капитального строительства "Коттеджный поселок "Строгановский посад" в соответствии с проектной документацией. Одновременно с заключением договора на строительство дома между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка №. Ответчиком были оформлены и переданы истцу кадастровый паспорт и кадастровая выписка земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>. Сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка, покупатель фактически вступил в полное владение земельным участком, обязательства по передаче земельного участка ответчиком исполнены. Оплата произведена в полном объеме. На момент заключения указанных договоров земельный участок был обременен ипотекой в пользу банка. Кроме того, ответчиком не исполнены обязательства по передаче и строительству дома. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был подписан акт приема-передачи индивидуального жилого года дома (объекта незавершенного строительства), неотъемлемой частью которого являлся акт о незавершенных работах по договору подряда на строительство индивидуального жилого дома, согласно которому стороны установили перечень работ, которые не были завершены на момент передачи дома. Зарегистрировать право собственности на дом он не может, поскольку ЗАО "Строгановский посад" признано несостоятельным, открыто конкурсное производство. Он в настоящее время проживает в жилом доме, несет расходы по его содержанию, уборке прилегающей территории, оплачивает коммунальные услуги. Возведенный дом не нарушает законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам и пригоден для проживания. С учетом изложенного, просит признать за ним право собственности на вновь созданный индивидуальный жилой дом, общей площадью 127,2, жилой площадью 78,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадь 789 кв.м.

Истец ФИО5 не явился в судебное заседание, извещён о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представители истца ФИО1, ФИО2 просили об удовлетворении предъявленных требований на основании доводов, изложенных в иске.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 не согласилась с иском, просила отказать в его удовлетворении.

Третье лицо ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" не направило представителя в судебное заседание, извещено о времени и месте судебного разбирательства, представило письменные возражения на иск.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив гражданское дело, установил следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК).

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом в случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу п. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обладают органы местного самоуправления.

В соответствии с ч. 1 ст. 64 Закона "Об ипотеке", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружение залогодателя. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ч. 1 ст. 65 Закона "Об ипотеке").

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН" преобразовано в ЗАО "Строгановский посад".

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А50-19240/2015 ЗАО "Строгановский посад" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим назначен ФИО6 (л.д. 84-91).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН" (подрядчик) и ФИО5 (заказчик) заключен договор подряда № на строительство жилого дома, по условиям которого подрядчик взял на себя обязательства осуществить в срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>", стоимость работ по строительству определена в размере <данные изъяты> (л.д. 11-21).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН" и ФИО5 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> площадью 789 кв.м. (л.д. 29-30).

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером № следует, что участок расположен на землях населенных пунктов, разрешенное использование для жилищного строительства (л.д. 31-33).

Согласно справке, выданной ФИО5, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ финансовые обязательства перед ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН" исполнены им в полном объеме (л.д. 23).

Из гарантийного письма ЗАО "Строгановский посад" (правопреемник ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН") следует, что оно признает и обязуется исполнить обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок для жилищного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Култаевское с/п, д.Валеваи, <адрес> площадью 789 кв.м. обязательства подтверждены договором купли-продажи, оплата стоимости участка произведена полностью в размере <данные изъяты> (л.д. 34).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН" и ФИО5 подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 39).

ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района выдано разрешение на строительство объекта капительного строительства "Коттеджный поселок "Строгановский посад" (л.д. 24-25).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Строгановский посад" и ФИО5 подписан акт приема-передачи жилого дома (объекта незавершенного строительства), расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 40).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Строгановский посад" и ФИО5 подписан акт о незавершенных работах по Договору подряда на строительство индивидуального жилого <адрес>, в котором отражен перечень незавершенных работ на момент передачи дома (л.д. 41).

Из договора об ипотеке земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН" передал ОАО "Россельхозбанк" в залог земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 92-103).

Согласно письму о проведении регистрации вновь образованных земельных участков, ОАО "Россельхозбанк" принято положительное решение о предоставлении ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН" согласия на регистрацию прав собственности на объекты недвижимости, образованные в результате межевания земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 36).

Из заключения специалиста ООО "<данные изъяты> в отношении объекта по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> следует, что дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам, пригоден для постоянного проживания (л.д. 48-72).

Решением Пермского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ЗАО "Строгановский посад" о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> государственной регистрации перехода права собственности отказано (л.д. 108-115). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда оставлено без изменений (л.д. 116-120).

Таковы установленные обстоятельства дела, которые позволяют суду сделать следующие выводы.

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу о том, что за истцом ФИО5 следует признать право собственности на спорный объект по основаниям ст. 222 ГК РФ.

Судом установлено, что деятельность ответчика ЗАО "Строгановский посад" была связана со строительством коттеджного поселка "Строгановский посад", для чего ответчиком был использован принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 13487 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства. Данный участок был предоставлен в залог ОАО "Россельхозбанк" в обеспечение кредитных обязательств ЗАО "Строгановский посад". С целью строительства коттеджного поселка земельный участок с кадастровым номером № был размежеван на участки меньшей площадью, в том числе участок с кадастровым номером №, который был продан истцу. Кроме того, именно на этом участке по заказу истца ответчиком был возведен спорный объект, строительство которого осуществлялось в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство, генеральным планом. Следует отметить, что переход права собственности на земельный участок от ответчика к истцу не состоялся, несмотря на то, что со стороны залогодержателя было получено согласие на размежевание земельного участка с кадастровым номером № с последующей передачей вновь образованных земельных участков в собственность владельцев жилых домов, построенных на этих участках. В последующем в связи с временным статусом сведений о вновь образованных участках, в том числе участке с кадастровым номером №, сведения об этих участках были исключены из государственного кадастра недвижимости, в связи с чем сделка по продаже данного земельного участка не может быть в настоящее время завершена, несмотря на то, что фактически участок в конкретно определенных границах был передан истцу, который в настоящее время пользуется участком, за участок истцом были выплачены денежные средства в полной мере. Вместе с тем, указанные обстоятельства не могут служить препятствием для признания за истцом права собственности на жилой дом, возведенный истцом в соответствии с требованиями действующего законодательства, на участке, предназначенном для этих целей, с согласия собственника участка (если не считать того, что при организации строительства истец считал себя собственником участка, на что имелись основания) и залогодержателя. Возведенный жилой дом, как было указано выше, построен в соответствии с проектом, разрешением на строительство, генеральным планом, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам. Иного суду не доказано. Представленное истцом заключение не оспорено, оснований усомниться в достоверности изложенных в нем сведений у суда не имеется. Также не усматривается наличие какой-либо заинтересованности экспертов при проведении исследования, в связи с чем выводы заключения, подготовленного ООО "<данные изъяты>", принимаются судом во внимание при установлении по делу юридически значимых обстоятельств.

Доводы возражений третьего лица о том, что представленное заключение является недопустимым доказательством и не свидетельствует о соблюдении при строительстве дома всех противопожарных, строительно-технических рекомендаций, судом отклоняются, поскольку основаны на предположениях третьего лица и документально не подтверждены. В ходе реализации своих процессуальных прав ответчик и третье лицо не предоставили суду доказательств наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении указанной постройки, равно как и доказательств того, что она создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением данной постройки.

Также при разрешении спора следует отметить, что предметом ипотеки является земельный участок, но не жилой дом, вновь созданный истцом на этом участке с соблюдением требований законодательства. В связи с этим по смыслу положений ч. 1 ст. 65, ст. 69 Закона "Об ипотеке" запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом.

Доводы ответчика о невозможности рассмотрения дела вне рамок дела о банкротстве подлежат отклонению. Предметом исковых требований не является имущество, включенное в конкурсную массу должника, поскольку спорный жилой дом является самовольной постройкой, в силу прямого указания закона он не может быть признан предметом гражданского оборота. Удовлетворение исковых требований само по себе не влечет изменений в имущественном положении должника. Поэтому оснований для отнесения рассматриваемого спора к делу о банкротстве и трансформации требования в денежное требование путем включения его в реестр требований кредиторов должника не имеется.

Доводы стороны ответчика и третьего лица о том, что единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов автоматически влечет отчуждение части принадлежащего ответчику земельного участка, что недопустимо, принимая во внимание запрет, установленный законодательством о банкротстве, также подлежат отклонению. В силу прямого указания закона, а именно ст. 38 Закона "Об ипотеке" и ст. 353 ГК РФ, приобретение лицом, за которым признано право собственности на задание, права на земельный участок возможно только при условии соблюдения интересов как ответчика - должника в конкурсном производстве, так и залогодержателя. При таком положении, поскольку спорное строение в собственность ответчика не поступало, в конкурсную массу не включено, признание за истцом права собственности на него не лишает АО "Строгановский посад" возможности реализации своих прав на земельный участок в порядке, предусмотренном законодательством.

Согласно п.п. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 ФИО9 удовлетворить.

Признать за ФИО4 ФИО10 право собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 127,2 кв.м., жилой площадью 78,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 789 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Пермский районный суд <адрес> в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ).

Судья М.В. Казаков