Апелляционное определение № 33-37707/2025 33-3968/2026 от 25 февраля 2026 г.

Судья Леошик Г.Д. Дело № 33-3968/2026

2-1296/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 февраля 2026 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Одинцова В.В.,

судей Пономаревой Л.Е., Тимофеева В.В.,

по докладу судьи Пономаревой Л.Е.,

при ведении протокола помощником судьи Бутенко Б.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 30 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Краснодарского краевого суда Пономаревой Л.Е., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в связи с отказом истца от исполнения договора купли-продажи от .........., в размере 5 050 000 рублей, неустойку (пени) в размере 18 962 750 рублей, компенсацию морального вреда, в размере 1000000 рублей, убытки – расходы на аренду жилья, в размере 176 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом.

Решением Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 30 сентября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 выражает несогласие с выводами суда первой инстанции, просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что к возникшим правоотношениям подлежат применению Закон «О защите прав потребителей». Истец как потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной по договору суммы. Ответчик не исполнил условия договора купли-продажи по передаче покупателю помещения с ремонтом и мебелью, необходимо также установить газовый котел, обеспечить газоснабжение помещения, оформить разделение лицевых счетов на все коммунальные услуги, заключить договоры на водоснабжение и канализацию, благоустроить придомовую территорию.

Письменные возражения на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец доводы апелляционной жалобы поддержала, настаивала на удовлетворении. Представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Были извещены надлежащим образом посредством почтовой связи, а также путем размещения информации о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции на официальном сайте Краснодарского суда.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, поскольку они надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, их неявка не является препятствием к разбирательству дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав истца, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 «О судебном решении» от 19 декабря 2003 г., решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Обжалуемое решение суда данным требованиям соответствует.

В силу пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с частью 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Из буквального содержания указанной нормы следует, что целевым назначением квартиры является проживание в ней.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, .......... между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости с кадастровым номером ................ – помещение доля в доме ориентировочной площадью 41 кв.м. этаж ......... Указанное помещение находится в доме по адресу: .............

Основной договор стороны обязуются заключить в срок до .......... на условиях, предусмотренных разделом 2 Договора.

Согласно п. 2.1 Договора, по основному договору продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) в порядке, предусмотренном Договором и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

По соглашению сторон стоимость жилого помещения устанавливается в размере 5 387 000 рублей, уплачивается в следующем порядке: - 3 900 000 рублей в момент подписания договора, - 1 487 000 рублей в срок до .......... (п.3.1).

Как следует из представленной копии расписки от .........., согласно условиям по предварительному договору истец оплатила ответчику сумму в размере 3 900 000 рублей. Также истец оплатила .......... ответчику сумму в размере 1 150 000 рублей.

.......... между ФИО2 (продавец) и ФИО1, действующей через своего представителя по доверенности ФИО3 (покупатель 6), заключен договор купли-продажи долей жилого дома и долей земельного участка, согласно условий которого, истец ФИО1 приобрела у ответчика 9/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ................, расположенный по адресу: ............ и 1/16 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ................, расположенный по данному адресу. ФИО1 оплатила в счет стоимости 9/100 доли жилого дома и 1/16 доли земельного участка 1 660 000 рублей, из которых 1 530 000 рублей за долю жилого дома и 130 000 рублей за долю земельного участка. Также между сособственниками указанных объектов недвижимости заключено соглашение об определении порядка пользованиями долями в праве общей долевой собственности на жилой дом согласно утвержденного всеми собственниками технического плана. Покупателями по договору купли-продажи жилого дома от .......... являлись 8 человек.

Указанные доли в праве общей долевой собственности принадлежат истцу на праве собственности. Истец ФИО1 зарегистрировала переход права собственности на объекты недвижимости и вселилась в помещение, проживает в нем.

.......... ответчиком в адрес истца направлена претензия с требованием оплатить остаток денежных средств согласно п.3.1 предварительного договора купли-продажи от .......... в размере 337000 рублей и проценты, в размере 35 001,84 рублей.

На указанную претензию .......... истцом ФИО1 дан ответ, в котором истец предложила ответчику ФИО2 в срок до .......... подписать с ней соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от .......... с выплатой денежных средств в размере 5 050 000 рублей, а также оплатить проценты, предусмотренные ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в размере 418 458,22 рублей и неустойку в размере 5 050 000 рублей.

Обращаясь с данными требованиями, истец указала, что на момент регистрации сделки подготовка ответчиком помещения в жилом доме к эксплуатации не была завершена. Ответчик обещал истцу устранить множественные недостатки переданного таким образом объекта недвижимости, в том числе, установить газовый котел, обеспечить газоснабжением, оформить разделение лицевых счетов на все коммунальные услуги, заключить договоры на водоснабжение и канализацию, благоустроить придомовую территорию, однако до настоящего времени недостатки ответчиком не устранены.

ФИО4 .......... обратилась к ответчику с претензией об устранении недостатков, а именно проведении ремонта по устранению недостатков сделанного ремонта в жилом помещении, установке в доме системы отопления.

.......... истец обратилась к ответчику ФИО2 с требованием о расторжении договора купли-продажи от .........., возврате денежных средств.

Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю в городе-курорте Сочи .......... проведено комиссионное обследование квартиры в присутствии ФИО1, по результатам обследования выявлены нарушения СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», комиссией установлено следующее: отсутствуют документы. подтверждающие оборудование здания и жилой квартиры холодным водоснабжением и водоотведением; жилая квартира не оборудована системой отопления, вентиляции, что не соответствует требованиям п.127 СанПин 2.1.3684-21.

Как следует из сведений Департамента городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от .......... трехэтажный жилой дом имел исторически присоединение к централизованной системе водоснабжения в период действия предыдущей гарантирующей организации в области водоснабжения и водоотведения на территории г. Сочи с .......... МУП «Водоканал» открыт лицевой счет. В связи с тем, что МУП г. Сочи «Водоканал» создано в качестве самостоятельного юридического лица и не является правопреемником предыдущей гарантирующей организации, техническая документация не была передана в архив МУП г. Сочи «Водоканал». Собственник объекта капитального строительства ФИО2 за заключением договора холодного водоснабжения в МУП г. Сочи «Водоканал» не обращался.

Также Департаментом разъяснено, что для заключения договора холодного водоснабжения и/или водоотведения собственникам жилых помещений необходимо обратиться в МУП г. Сочи «Водоканал» с заявлением о заключении договора с предоставлением обязательных документов и сведений предусмотренных п.17 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ..........

С целью установления юридически значимых обстоятельств по делу судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ГеоМаркер».

Согласно заключения эксперта от .........., установлено, что в материалах дела имеется Соглашение об определении долей и порядка пользования ими в праве долевой собственности на жилой дом от .........., согласно которому помещение 10 (площадью 41,0 кв.м.) закрепляется в единоличное пользование ФИО1. К данному Соглашению имеется поэтажный план помещений, в котором указано помещение №7. Экспертом установлено, что в помещении, которое предполагает под собой помещение для сна, расположена раковина и оборудовано пространство под готовку и прием пищи. Кроме того, назначение помещения 7 экспертом определено не было, при этом в данном помещении находится унитаз, раковина и мойка. Также экспертом установлено, что, в исследуемом помещении (квартире) отсутствуют теплоснабжение и газоснабжение. Вентиляция помещений в исследуемом случае имеется естественная, также проведена труба под принудительную вентиляцию с выведенной с потолка гофрой, однако данная конструкция не подведена ни к какому оборудованию. Таким образом, в исследуемом помещении (квартире), находящемся в фактическом пользовании ФИО1, отсутствуют системы отопления принудительной вентиляции, система водоснабжения имеется.

Экспертом было установлено, что исследуемое помещение (квартира) общей площадью 41 кв.м., находящееся в фактическом пользовании ФИО1 не соответствует нормативным требованиям, предъявляемым СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» в части отсутствия необходимых помещений для постоянного проживания, не соответствия площадей имеющихся помещений, а также отсутствия всех необходимых инженерных сетей, также несоблюдения санитарно-эпидемиологических требований.

Экспертом установлено, что ввиду того, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, и требованиям законодательства). Экспертом сделан вывод, что исследуемое помещение (квартира), находящееся в фактическом пользовании ФИО1 не пригодно для постоянного проживания.

Экспертом предложен вариант по устранению установленного несоответствия путем производства технических изменений помещения.

С учетом выводов заключения судебной экспертизы, судом первой инстанции осуществлен допрос свидетелей и установлено, что следов плесени в иных помещениях не имеется. На момент проведения ремонтных работ в жилом помещении истца следы плесени отсутствовали.

Исходя из фактически установленных обстоятельств, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований поскольку недостаток, на который указывает истец как на основание для привлечения продавца к гражданско-правовой ответственности – отсутствие газового котла, обеспечение газоснабжения, заключение договоров на водоснабжение и канализацию, следы плесени в жилом помещении, также истец ссылается на отсутствие акта о вводе в эксплуатацию жилого дома, не получение ответчиком разрешения на начало эксплуатации жилого дома, носят очевидный характер и могли быть выявлены покупателем при визуальном осмотре дома, и при подписании договоров, между тем, договор купли-продажи сторонами был заключен и исполнен без каких-либо замечаний к техническому состоянию жилого дома, как пояснила сама истец в ходе судебного заседания, при приобретении ею жилого помещения следов плесени не было.

При этом суд учел, что жилое помещение находящееся в фактическом пользовании ФИО1, не соответствует плану помещений, в нем произведена истцом перепланировка, одно и тоже помещение предполагает под собой как жилое помещение (спальня, гостиная), так и помещение вспомогательного использования (кухня), то есть в помещении, которое предполагает под собой помещение для сна, расположена раковина и оборудовано пространство под готовку и прием пищи, в помещения 7 находится унитаз, раковина и мойка, не имеется вентиляции, при этом имеется водоснабжение.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для отмены решения суда, поскольку для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу истец должен доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара, данные недостатки возникли до его передачи покупателю и не были очевидны для покупателя, при том, что качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Между тем, данные обстоятельства истцом не доказаны, факт передачи покупателю объекта недвижимости, качество которого не соответствует условиям договора, материалами дела не подтвержден. Истец ФИО1 вселилась в помещение и проживает в нем с 2023 года. Какие-либо претензии на момент вселения отсутствовали. Газоснабжения в приобретаемом жилом доме не имелось, обязанность по его проведению условиями договора не предусмотрена. Также по условиям договора отсутствуют обязательства по проведению благоустройства придомовой территории. Жилое помещение пригодно для проживания, вода, электричество и канализация имеется.

Учитывая отказ в удовлетворении исковых требований о взыскании переданной по договору денежной суммы, исковые требования о взыскании неустойки, морального вреда, убытков не подлежат взысканию, как производные от основного требования.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент приобретения спорного объекта недвижимости жилой дом не был построен, вследствие чего истец не мог знать о его недостатках, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку противоречат условиям предварительного и основного договоров купли-продажи жилого дома, иными доказательствами также не подтверждаются. Согласно п. 3.4 договора купли-продажи от .........., покупатели приняли от продавца объект в том состоянии, в котором он есть на день подписания договора. Какие-либо дополнительные обязательства продавца, в том числе произвести ремонт и установить мебель, не предусмотрены. Требования истца, касающиеся необходимости разделения лицевых счетов на все коммунальные услуги, заключения отдельных договоров на водоснабжение, канализацию, установки отдельных счетчиков на всех сособственников, могут быть приняты во внимание только при введении в гражданский оборот многоквартирного дома. Вместе с тем, истец приобрел не квартиру в многоквартирном доме, а долю в жилом доме, реализация данных условий в котором невозможна.

Наличие недостатков переданного помещения могут служить основанием к иску о расторжении договора купли-продажи при их существенности. Исковых требований о расторжении договора ФИО1 не заявлено. Доводов о несоответствии качества приобретенной доли жилого дома ее стоимости истцом не приведено. Из заключения эксперта следует, что недостатки помещения являются устранимыми. Однако, истцом не заявлены также и исковые требования об устранении возникших недостатков либо о снижении покупной стоимости объекта недвижимости. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для взыскания всей оплаченной по договору суммы, а также неустойки за нарушение сроков исполнения требований потребителя, предусмотренной ст.23 Закона о защите прав потребителей.

Судебная коллегия принимает во внимание, что истцом приобретена доля жилого дома, а не квартира в строящемся доме, продавец ФИО2(физическое лицо) по условиям договора не является застройщиком МКД. Также отсутствуют сведения о том, что ФИО2 осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже объектов недвижимого имущества. Учитывая изложенное, положения законов «О защите прав потребителей» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» не применяются к возникшим правоотношениям.

Кроме этого, судебная коллегия учитывает, что до настоящего времени ФИО1 не полностью оплатила стоимость приобретенного объекта недвижимости, задолженность составляет 337 000 рублей.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого решения.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Решение суда отвечает требованиям ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ и положениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении".

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 30 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 5 марта 2026 года.

Председательствующий В.В. Одинцов

Судьи Л.Е. Пономарева

В.В. Тимофеев