Решение № 3А-548/2024 3А-548/2024~М-413/2024 М-413/2024 от 23 июля 2024 г. по делу № 3А-548/2024

К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-548/2024 (М-413/2024)

УИД № 23OS0000-01-2024-000596-23


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

24 июля 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ИП глава КФХ ФИО2, использует на праве аренды земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения), общей площадью: ........ кв.м., кадастровый номер: ........, адрес (местоположение): .............

Административный истец обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил:

- установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения), общей площадью: 458978 кв.м., кадастровый номер: ........, адрес (местоположение): ............ в размере его рыночной стоимости - 3 062 000,00 (Три миллиона шестьдесят две тысячи) рублей;

- указать, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения), общей площадью: ........ кв.м., кадастровый номер: ........, адрес (местоположение): ............ в размере его рыночной стоимости - 3 062 000,00 (Три миллиона шестьдесят две тысячи) рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимого имущества нарушают его права и затрагивают законные интересы, так как влечет увеличение его обязательств по уплате арендной платы, поскольку по условиям заключенного договора аренды, арендная плата рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем административного истца по доверенности ФИО3 направлено заявление об уточнении требований административного искового заявления, согласно которому просит суд принять уточненные требования в следующей редакции:

- установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения), общей площадью ........ кв.м., кадастровый номер: ........ адрес (местоположение): ............ в размере его рыночной стоимости - 5 200 000,00 (Пять миллионов двести тысяч) рублей;

- указать, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения), общей площадью: ........ кв.м., кадастровый номер: ........, адрес (местоположение): ............ в размере его рыночной стоимости - 5 200 000,00 (Пять миллионов двести тысяч) рублей.

Так же, представитель административного истца направил суду подтверждение оплаты проведенной судебной экспертизы.

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО4 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в его отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 04.06.2024 года № 27-12763-СС/24 и выпискам из ЕГРН, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........ который был поставлен на государственный кадастровый учет 04.05.2008 с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения», видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)», площадью «........ кв.м».

По состоянию на 03.06.2024 дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади земельного участка с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 5 571 992,92 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края», в соответствии со статьей 18 Закона №237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

Принимая во внимание, что ИП глава КФХ ФИО2 является арендатором земельного участка, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 06 марта 2024 г.№ ОЦ-01/0103/2024, выполненный индивидуальным предпринимателем ...........10., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ составляет 3 062 000,00 рублей по состоянию на 01.01.2022.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости здания, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости здания, проведение которой поручил эксперту ...........11. ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости».

Согласно заключению судебной экспертизы № КС – 548/2024, (дата проведения судебной экспертизы: 17.06.2024 – 25.06.2024) подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Краснодарский центр оценки недвижимости» ...........11, представленный административным истцом отчет об оценке № ОЦ-01/0103/2024 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 5 200 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет - 6,7 %).

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца в порядке статьи 46 КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость здания с учетом результатов судебной экспертизы, не настаивал на том, что представленный им отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной экспертизы, с чем согласился административный истец, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости здания.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Стороной административного ответчика не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость оспариваемого объекта недвижимости, замечаний, ставящих по сомнение выводы заключения проведенной по делу судебной экспертизы, не заявлено.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 29-31 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что затратный подход не применяется для самостоятельной оценки земельного участка, так как земельный участок является не возобновляемым активом. Используются только элементы затратного подхода в сравнительном и доходном подходах для расчета стоимости улучшений земельного участка. Учитывая вышеизложенное, оценщик отказался от применения затратного подхода в отношении объекта оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что расчет рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не проводился, так как отсутствует вторичный рынок аренды земельных участков (в основном земельные участки, предоставляемые в аренду, являются собственностью государства или муниципалитета, величина арендной ставки устанавливается не рыночным способом), оценщик отказывается от применения метода капитализации земельной ренты для расчета стоимости земельного участка.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объекта, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость земельного участка сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В качестве объектов аналогов были выбраны три предложения, при этом основным критерием отбора объектов аналогов послужила сопоставимость с объектом экспертизы по виду разрешенного использования, категории земельного участка, вид права, а также местоположению.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки, на площадь.

Касаемо корректировки на местоположение эксперт пояснил следующее: объектом исследования является земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства. На дату оценки, в открытом доступе не выявлено предложений о продаже сопоставимых земельных участков. Эксперт, в соответствии с требованиями ФСО №7, п. 11б расширяет территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Экспертом было принято решение не корректировать объекты-аналоги на местоположение, так как объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру и имеют примерно одинаковую инвестиционную привлекательность.

Касаемо корректировки на вид разрешенного использования эксперт пояснил следующее: вид разрешенного использования может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования.

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было. Оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы, равно как и повторной экспертизы, по правилам статьи 83 КАС РФ не имеется и обоснованных ходатайств не заявлено.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: ........ кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)»; в размере рыночной стоимости 5 200 000,00 (пять миллионов двести тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 18 мая 2024 года.

Ввиду того, что сведения о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законом целей, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования Индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 об указании о том, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения), общей площадью: ........ кв.м., кадастровый номер: ........, адрес (местоположение): ............ в размере его рыночной стоимости - 5 200 000,00 (Пять миллионов двести тысяч) рублей.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: ........ кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения»; вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения)»; в размере рыночной стоимости 5 200 000,00 (пять миллионов двести тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ считать 18 мая 2024 года.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 июля 2024 г.