Решение № 02-7155/2025 02-7155/2025~М-5794/2025 2-7155/2025 М-5794/2025 от 30 ноября 2025 г. по делу № 02-7155/2025

УИД 77RS0020-02-2025-011089-25

Дело № 2-7155/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 11 ноября 2025 года

Судья Перовского районного суда адрес ФИО1, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7155/2025 по иску Международной компании «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» к адрес, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истец Международная компания «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (Общество с ограниченной ответственностью) обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, адрес о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27.09.2024 г., удостоверенного нотариусом адрес Е.В., запись по реестру №36/384-н/77-2024-2-468.

Требования мотивированы тем, что 19.06.2023 г. между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор, удостоверенный нотариусом адрес фио, запись по реестру №77/714-н/77-2023-4-1018. Согласно условиям предварительного договора в редакции дополнительного соглашения стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: жилое домовладение, общей площадью 104.1 кв.м., адрес (местонахождение): адрес, дом 16Б, кадастровый номер Дома: 77:08:0013013:1981; образованный в будущем в результате проведения кадастровых работ земельный участок, на котором располагается дом, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в пределах кадастрового квартала № 77:08:0013013:2419, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2364 кв.м. (общая площадь участка подлежит уточнению при проведении кадастровых работ в сторону увеличения или уменьшения площади, но не более чем на 10 (десять) процентов). Во исполнение условий предварительного договора истец в полном объеме выплатил ФИО2 и фио сумму задатка. Пунктом 1.3. предварительного договора предусмотрено, что на дату заключения настоящего договора земельный участок не сформирован, не имеет установленных границ и не стоит на кадастровом учете. Права продавцов на земельный участок не оформлены. Согласно п.1.3.1 предварительного договора от 19 июня 2023 г. стороны пришли к соглашению и признали существенным условием то, что все организационные и юридически значимые действия по образованию земельного участка, согласованию и установлению его границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности продавцов на земельный участок осуществляется исключительно под контролем, организационным и финансовым управлением и участием покупателя (т.е. МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО). В связи с отказами Департамента городского имущества адрес от 22.08.2023г. в предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка» соответствующие решения оспаривались в судах ФИО2 и фио, в заявлениях отказано. Согласно п.1.5 предварительного договора срок заключения основного договора соразмерно продлевается на срок, необходимый для оспаривания в установленном порядке решений государственных и муниципальных органов.

В период исполнения предварительного договора между сторонами возник спор, в связи с чем МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) обратился в суды с исками к ФИО2 и ФИО3 о взыскании суммы двойного задатка, по результатам которых были заключены мировые соглашения. После заключения мировых соглашений продолжая исполнять условия предварительного договора по указанию и при юридической поддержке истца продавцы обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением №MFC-0558/2024-1720633-1 о государственной регистрации права собственности на земельный участок и заявлением №MFC-0558/2024-1721680-1 о внесении в ЕГРН сведений о земельном участке как ранее учтенном объекте недвижимости. Уведомлениями Росреестра продавцам отказано. 11.03.2025 г. продолжая исполнять условия предварительного договора по указанию и при юридической поддержке истца продавцы обратились в суд с заявлением об оспаривании решений Росреестра, которое было удовлетворено 25.04.2025 г. Хорошевским районным судом адрес. Определения судов об утверждении мировых соглашений были отменены кассационными определениями Второго кассационного суда общей юрисдикции по частным жалобам адрес, поданных в апреле 2025 г., представившего заключенный между продавцами и указанным акционерным обществом предварительный договор от 27.09.2024 г. (спорный предварительный договор) в отношении того же предмета, что и предварительный договор от 19.06.2023 г., заключенный с истцом. Ответчики длительное время скрывали от истца заключение между ними оспариваемого предварительного договора, каких-либо действий по фактическому исполнению оспариваемого предварительного договора не осуществляли. Истец добросовестно исполнял собственный предварительный договор, заключенный со ФИО2 и ФИО3, за свой счет оказывая содействие в подготовке документов для Росреестра, а затем для оспаривания решений регистрирующего органа в судебном порядке. Оспариваемый предварительный договор препятствует реализации истцом его прав, вытекающих из предварительного договора, заключенного со ФИО2 и ФИО3, а также нарушает запрет, предусмотренный заключенным 19.06.2023 г. между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ФИО2 и ФИО3 договором залога.

Представитель истца фио в судебное заседание явился, представил пояснения, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, обеспечили явку представителя фио, который дал пояснения по обстоятельствам дела, представил письменные объяснения, указав, что ответчики заключили спорный договор, желая подстраховаться и не допустить обращение взыскания на заложенное имущество на случай неурегулирования спора с «Финвижн Холдингс», адрес не предупреждало ФИО2 и фио о том, что им запрещено урегулировать спор с Международной компанией «Финвижн Холдингс» мировым соглашением или как-либо иначе, ответчики не информировали Международную компанию «Финвижн Холдингс» о заключении спорного договора с адрес, т.к. его условиями на них такой обязанности не возлагалось, кроме того, адрес им такого поручения не давало, после подписания спорного договора адрес каких-либо действий по привлечению к участию в указанных гражданских делах, по оформлению земельного участка в Росреестре, по участию в кассационном производстве по оспариванию отказов ДГИ, а также по оспариванию отказов Росреестра не предпринимало. Исковые требования оставили на усмотрение суда.

Представитель ответчика адрес фио в судебное заседание явилась, представила письменные возражения на исковые требования, указав, что спорный договор заключен после прекращения предварительного договора от 19.06.2023, ответчики действовали добросовестно, не распоряжались правами истца, исковые требования просила оставить без удовлетворения.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей пункта 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 статьи 10 в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Согласно п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснений, изложенных в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судом установлено, что 19 июня 2023 г. между истцом МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ответчиками ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор, удостоверенный нотариусом адрес фио, запись по реестру №77/714-н/77-2023-4-1018.

11 августа 2023г. было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в предварительный договор, удостоверенное нотариусом адрес фио, запись по реестру №77/714-н/77-2023-5-1313 (далее – дополнительное соглашение к предварительному договору).

Согласно условиям п. 1.1. предварительного договора в редакции дополнительного соглашения стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества:

жилое домовладение, общей площадью 104.1 кв.м., адрес (местонахождение): адрес, дом 16Б, кадастровый номер Дома: 77:08:0013013:1981;

образованный в будущем в результате проведения кадастровых работ земельный участок, на котором располагается Дом, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в пределах кадастрового квартала № 77:08:0013013, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2364 кв.м. (общая площадь участка подлежит уточнению при проведении кадастровых работ в сторону увеличения или уменьшения площади, но не более чем на 10 (десять) процентов) (далее - адрес).

Пунктом 1.3. предварительного договора предусмотрено, что на дату заключения настоящего договора земельный участок не сформирован, не имеет установленных границ и не стоит на кадастровом учете. Права продавцов на земельный участок не оформлены. продавцы принимают на себя обязательство на условиях настоящего договора совместно осуществить все необходимые действия с целью образования земельного участка, согласования в установленном действующим законодательством РФ порядке и установления его границ, постановки земельного участка на кадастровый учет и оформления права общей долевой собственности продавцов на земельный участок.

Пунктом 1.5. предварительного договора установлено, что срок заключения основного договора купли-продажи и действия настоящего предварительного договора - не позднее шести месяцев с даты заключения настоящего договора. Этим же пунктом предусмотрено, что если в процессе образования земельного участка, согласования и установления его границ, постановки земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности продавцов на земельный участок по решению соответствующих государственных и муниципальных органов (включая, но не ограничиваясь этим - Департамента городского имущества, Управления Росреестра по Москве) будут безосновательно приняты решения о приостановлении предоставления соответствующей государственной услуги или отказе в предоставлении соответствующей государственной услуги - срок заключения основного договора соразмерно продлевается на срок, необходимый для оспаривания в установленном порядке таких решений государственных и муниципальных органов.

Согласно п. 2.2. предварительного договора обязательство сторон по заключению основного договора обеспечивается задатком (ст. 380 Гражданского Кодекса РФ).

В соответствии с п. 2.3. предварительного договора покупатель обязуется выплатить продавцам задаток в размере рублевого эквивалента сумма. При этом сумма задатка следуемого Продавцу 1 составляет рублевый эквивалент сумма, а сумма задатка следуемого Продавцу 2 составляет рублевый эквивалент сумма.

Во исполнение условий предварительного договора о задатке, в порядке, предусмотренном п. 2.4. предварительного договора, истец в полном объеме выплатил ответчикам сумму задатка в размере эквивалентном сумма каждому, по курсу Центрального банка РФ на день оплаты плюс сумма прописью:

- сумма (платежное поручение №516 от 06.06.2023);

- сумма (платежное поручение №517 от 06.06.2023);

- сумма (платежное поручение №287 от 03.04.2024);

- сумма (платежное поручение №288 от 03.04.2024).

19.06.2023 г. между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ФИО2 и ФИО3 был заключен Договор залога объекта недвижимости (ипотеки), удостоверенный нотариусом адрес фио, запись по реестру № 77/714-н/77-2023-4-1019.

11.08.2023 г. было заключено Дополнительное соглашение о внесении изменений в Договор ипотеки, удостоверенное нотариусом адрес фио, запись по реестру № 77/714-н/77-2023-5-1314.

Ипотека на основании Договора ипотеки зарегистрирована в установленном порядке, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи (77:08:0013013:1981-77/055/2024-4 от 29.03.2024 г.)

Согласно условиям договора ипотеки (п.п. 1.1., 1.2) залогодатели передают в принадлежащее им на праве общей долевой собственности недвижимое имущество, а именно жилое домовладение, общей площадью 104.1 кв.м., адрес (местонахождение): адрес, дом 16Б, кадастровый номер Дома: 77:08:0013013:1981.

Пунктом 2.1. договора ипотеки стороны установили, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств залогодателей, возникающих на основании предварительного договора купли - продажи недвижимого имущества от 19.06.2023 года между Залогодержателем (Покупателем) и Залогодателями (Продавцами).

Пунктом 1.3. предварительного договора продавцы заявляли и гарантировали покупателю, что в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действии Земельного Кодекса РФ» на основании того, что право собственности на Дом перешло к продавцам в порядке наследования, а право собственности наследодателей продавцов возникло до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Продавцы обладают правом приобрести земельный участок бесплатно в общую долевую собственность Продавцов.

Решениями Департамента городского имущества адрес от 22.08.2023г. №33-5-142273/23-(0)-1 и от 19.09.2023 г. №33-5-135848/23-(0)-1 продавцам было отказано в предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка».

Причиной отказа послужило рассмотрение Хорошевским районным судом адрес искового заявления Департамента городского имущества адрес о взыскании с продавцов неосновательного обогащения, возникшего ввиду неисполнения продавцами обязанности по оплате фактического пользования адрес.

Согласно п.1.5 предварительного договора срок заключения основного договора соразмерно продлевается на срок, необходимый для оспаривания в установленном порядке решений государственных и муниципальных органов.

Указанные решения Департамента городского имущества адрес (адрес Москвы) были обжалованы в судебном порядке.

Решениями Пресненского районного суда адрес (от 25.12.2023 по делу №02а-0856/2023 и от 11.12.2023 по делу №02а-0838/2023), затем апелляционными определениями Московского городского суда (от 29.08.2024 №33а-7082/2024 и от 20.05.2024 №33а-4305/2024), оставленными без изменений кассационной инстанцией, в удовлетворении требований отказано.

В августе 2024 г. МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ссылаясь на выявленные в ходе рассмотрения указанных гражданских дел причины отказов ДГИ адрес и уклонение продавцов от оформления прав обратился с исками в Симоновский районный суд адрес к продавцу ФИО3 (77RS0024-02-2024-018554-03, №02-9041/2024) и в Хорошевский районный суд адрес к продавцу ФИО2 (77RS0031-02-2024-014333-73, №02-8450/2024) о взыскании двойной суммы уплаченного задатка.

В целях урегулирования споров по указанным делам между истцом и продавцами были заключены мировые соглашения от 05.12.2024 г. по делу №77RS0024-02-2024-018554-03, №02-9041/2024 и от 03.12.2024 по делу 77RS0031-02-2024-014333-73, 02-8450/2024, предусматривавшие дальнейшее исполнение сторонами своих обязательств по предварительному договору от 19.06.2023 г.

10.12.2024 г. продавцы обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением №MFC-0558/2024-1720633-1 о государственной регистрации права собственности на земельный участок и заявлением № MFC-0558/2024-1721680-1 о внесении в ЕГРН сведений о земельном участке как ранее учтенном объекте недвижимости.

Уведомлениями Росреестра за №КУВД-001/2024-62760683/1 от 13.12.2024 г., за №КУВД-001/2024-62760481/6 от 13.03.2025 г. продавцам было отказано во включении в Единый реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и в государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Как следует пояснений сторон, и представленных в дело описей документов, принятых для оказания государственных услуг от 10.12.2024 г., нотариальных доверенностей от 26.11.2025 г., а также уведомлений об отказе во включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости от 13.12.2024 г., подготовкой правовой позиции, оформлением и подачей заявления в Росреестр, а также получением ответов регистрирующего органа по вопросам постановки на учет и регистрации прав собственности ответчиков фио и ФИО2 на объекты недвижимости непосредственно занимался сотрудник МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) – фио

09.01.2025 г. истец и продавцы подписали дополнительное соглашение к предварительному договору, которым подтвердили действие предварительного договора, а также продлили сроки заключения основного договора, а также уточнили иные его условия.

11.03.2025 г. продавцы обратились в Хорошевский районный суд адрес с заявлением об оспаривании решений Росреестра (77RS0031-02-2025-003979-14, 02а-0260/2025).

25.04.2025 г. Хорошевским районным судом адрес удовлетворено заявление об оспаривании решений Росреестра (77RS0031-02-2025-003979-14, 02а-0260/2025).

Как следует из пояснений сторон и подтверждается представленными в дело решением Хорошевского районного суда адрес от 25.04.2025 г. по делу №2а-260/2025 (77RS0031-02-2025-003979-14), нотариальной доверенностью, договором возмездного оказания услуг №251224юу от 25.12.2024 г., а также копией административного искового заявления - для оспаривания решений Росреестра МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) помимо своих кадровых сотрудников за свой счет привлекло специалиста (ИП фио) для оказания правовой помощи в суде ответчикам ФИО3 и ФИО2

28.05.2025 г. определением Второго кассационного суда общей юрисдикции отменено определение Хорошевского районного суда адрес об утверждении мирового соглашения между истцом и продавцом ФИО2 от 28.11.2024 г. по делу 77RS0031-02-2024-014333-73, 02-8450/2024.

17.06.2025 г. определением Второго кассационного суда общей юрисдикции отменено определение Симоновского районного суда адрес об утверждении мирового соглашения между истцом и продавцом ФИО3 от 03.12.2024 г. по делу №77RS0024-02-2024-018554-03, 02-9041/2024.

Основаниями к отмене указанных определений явились частные жалобы адрес, представившего заключенный между продавцами и указанным акционерным обществом предварительный договор от 27.09.2024 г., оспариваемый истцом в настоящем производстве.

В определениях Второго кассационного суда общей юрисдикции указано, что на момент заключения мировых соглашений у адрес объекты недвижимости, являвшиеся предметом спора (урегулирования) между сторонами мирового соглашения, являлись объектами сделок, на основании которых у заявителя возникли правопритязания на предмет спора.

Согласно условий спорного предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества:

жилое домовладение, общей площадью 104.1 кв.м., адрес (местонахождение): адрес, дом 16Б, кадастровый номер Дома: 77:08:0013013:1981;

образованный в будущем в результате проведения кадастровых работ земельный участок, на котором располагается Дом, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в пределах кадастрового квартала № 77:08:0013013, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2364 кв.м. (общая площадь участка подлежит уточнению при проведении кадастровых работ в сторону увеличения или уменьшения площади, но не более чем на 10 (десять) процентов).

Согласно п.1.3 спорного предварительного договора предусмотрено, что на дату заключения настоящего договора земельный участок не сформирован, не имеет установленных границ и не стоит на кадастровом учете. Права продавцов на земельный участок не оформлены. Продавцы принимают на себя обязательство на условиях настоящего договора совместно осуществить все необходимые действия с целью образования земельного участка, согласования в установленном действующим законодательством РФ порядке и установления его границ, постановки земельного участка на кадастровый учет и оформления права общей долевой собственности продавцов на земельный участок.

Пунктом 1.5. спорного предварительного договора установлено, что срок заключения основного договора купли-продажи и действия настоящего предварительного договора - не позднее 6 месяцев с даты получения покупателем от продавцов решений Хорошевского районного суда по делу 02-8450/2024 и Симоновского районного суда по делу №02-9041/2024 с отметками о вступлении в законную силу, при этом в ходе рассмотрения дел не должно быть установлено, что предварительный договор, являвшийся предметом исследования в рамках рассмотрения указанных дел, является действующим, и при условии снятия обременения на Дом, указанного в п.1.6 настоящего предварительного договора, и формирования и постановки на кадастровый учет адрес.

В соответствии с п.2.3. спорного предварительного договора покупатель обязуется выплатить продавцам задаток в размере рублевого эквивалента сумма. При этом сумма задатка следуемого Продавцу 1 составляет рублевый эквивалент сумма, а сумма задатка следуемого Продавцу 2 составляет рублевый эквивалент сумма.

Обязанность по выплате суммы задатка возникает в течение 5 рабочих дней с даты получения покупателем от продавцов решений Хорошевского районного суда по делу 02-8450/2024 и Симоновского районного суда по делу №02-9041/2024 с отметками о вступлении в законную силу, которыми будет постановлено взыскать в пользу Международной компании «Финвижн холдингс» суммы задатка – по сумма (рублевый эквивалент) с каждого из Продавцов либо двойной суммы задатка – по сумма (рублевый эквивалент) с каждого из продавцов, но не ранее погашения в сведениях ЕГРН в отношении дома записей об ипотеке, указанного в п.2.8 настоящего договора.

В отсутствие таких судебных актов, а равно при наличии в сведениях ЕГРН в отношении дома записей об ипотеке (за исключением, когда залогодержателем является покупатель) и незаключении между продавцом и покупателем договора об ипотеке, обязательство покупателя по уплате суммы задатка считается не наступившим.

Согласно п.4.1-4.3 спорного предварительного договора: продавцы гарантируют отсутствие у них договорных и иных отношений с третьими лицами, которые оказывают либо могли бы оказать влияние на исполнение настоящего договора и возможность заключения основного договора; обязуются не отчуждать объекты недвижимости третьим лицам до окончания срока действия настоящего договора; обязуются заключить с покупателем договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных настоящим договором (основной договор).

Согласно п.4.6 спорного предварительного договора: продавцы обязуются не осуществлять без письменного согласия покупателя никаких юридических действий, направленных на оформление любых прав на земельный участок, включая, но не ограничиваясь этим (постановку участка на кадастровый учет, межевание участка, формирование участка как объекта недвижимости, подача документов в компетентный орган для оформления права собственности на земельный участок, выкупа земельного участка, оформления права аренды на земельный участок, оформлению любого иного права продавца на земельный участок).

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку спорный предварительный договор от 27.09.2024 г., заключенный между адрес и ФИО3 и ФИО2 совершен с злоупотреблением правом в нарушение ст.10 ГК РФ и разъяснений п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25.

Спорный предварительный договор от 27.09.2024 г. заключен в период действия Предварительного договора.

В силу положений п.1.5 предварительного договора срок предварительного договора и срок заключения основного договора соразмерно продлевается на срок, необходимый для оспаривания в установленном порядке решений государственных и муниципальных органов.

Довод ответчика о том, что согласно положений п.1.5 срок договора продлевается только на срок оспаривания безосновательных решений государственных и муниципальных органов подлежит отклонению, т.к. подобное толкование предполагает неопределенный статус договора до момента завершения соответствующего судебного разбирательства.

Согласно п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно п.44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N49 при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Очевидно, что следуя принципам разумности и добросовестности, стороны не предполагали неопределенный правовой статус заключенного между ними договора в период длительного оспаривания соответствующих решений государственных и муниципальных органов, связанных с оформлением земельного участка в собственность продавцов.

Термин “безосновательных”, в данном контексте со всей очевидностью подразумевал оценку соответствующих решений государственных и муниципальных органов по мнению сторон согласно подаваемых ими соответствующих процессуальных документов для оспаривания таких ненормативных актов в судебном порядке.

В силу приведенных положений срок действия предварительного договора и заключения основного договора был продлен на период оспаривания решений ДГИ адрес в рамках судебных производств №77RS0021-02-2023-016744-47 (№02а-0856/2023) и №77RS0021-02-2023-017102-40 (02а-0838/2023).

Последний судебный акт в рамках указанных производств был принят 05.12.2024 г. Вторым кассационным судом общей юрисдикции по делу №8а-31875/2024, 77RS0021-02-2023-017102-40 (02а-0838/2023).

Таким образом спорный предварительный договора заключен в период действия предварительного договора и в нарушение приведенных выше его положений п.п. 4.1-4.4., согласно которым продавцы обязались не обременять предмет договора правами третьих лиц и не заключать обязательства, которые могут повлиять на исполнение предварительного договора.

В силу пункта 1.3. Предварительного договора от 19 июня 2023 г., заключенного между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) и продавцами, было предусмотрено, что на дату заключения настоящего договора земельный участок не сформирован, не имеет установленных границ и не стоит на кадастровом учете. Права продавцов на земельный участок не оформлены. Продавцы принимают на себя обязательство на условиях настоящего Договора совместно осуществить все необходимые действия с целью образования земельного участка, согласования в установленном действующим законодательством РФ порядке и установления его границ, постановки земельного участка на кадастровый учет и оформления права общей долевой собственности продавцов на земельный участок.

Кроме того, согласно п.1.3.1 предварительного договора от 19 июня 2023 г. стороны пришли к соглашению и признали существенным условием то, что все организационные и юридически значимые действия по образованию земельного участка, согласованию и установлению его границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности продавцов на земельный участок осуществляется исключительно под контролем, организационным и финансовым управлением и участием Покупателя (т.е. МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО). Продавцы безусловно обязуются не осуществлять самостоятельно и без согласования с покупателем любые действия, направленные на образование земельного участка, согласования и установления его границ, постановку земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности на земельный участок.

Как указано в данном пункте: такими действиями продавцов в соответствии с уведомлениями покупателя могут быть, включая, но не ограничиваясь этим, указания Покупателя о необходимости подачи соответствующих заявлений в государственные и муниципальные органы, заключения договора на землеустроительные работы, договоров с кадастровыми инженерами, выдачи доверенности на лиц, указанных покупателем с полномочиями, указанными в уведомлении покупателя, подачи любых процессуальных документов в рамках судебных дел участниками которых являются продавцы (один из продавцов), а также Департамент городского имущества адрес. Продавцы обязаны не осуществлять никаких самостоятельных действий по образованию земельного участка, согласования и установлению его границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформлению общей долевой собственности продавцов на земельный участок без письменного согласования с покупателем. Все расходы, возникающие при осуществлении действий по образованию земельного участка, согласования и установления границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформлению общей долевой собственности продавцов на земельный участок осуществляются за счет покупателя.

Положения пунктов 1.3 и 1.3.1 спорного предварительного договора от 27.09.2024 г., заключенного между адрес, ФИО2 и ФИО3, содержат идентичные приведенным выше условия.

В частности, согласно п.1.3.1 спорного предварительного договора от 27.09.2024 г. стороны пришли к соглашению и признали существенным условием то, что все организационные и юридически значимые действия по образованию земельного участка, согласованию и установлению его границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности продавцов на земельный участок осуществляется исключительно под контролем, организационным и финансовым управлением и участием покупателя (т.е. адрес). Продавцы безусловно обязуются не осуществлять самостоятельно и без согласования с покупателем любые действия, направленные на образование земельного участка, согласования и установления его границ, постановку земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности на земельный участок.

Как указано в данном пункте: такими действиями продавцов в соответствии с уведомлениями покупателя могут быть, включая, но не ограничиваясь этим, указания покупателя о необходимости подачи соответствующих заявлений в государственные и муниципальные органы, заключения договора на землеустроительные работы, договоров с кадастровыми инженерами, выдачи доверенности на лиц, указанных покупателем с полномочиями, указанными в уведомлении покупателя, подачи любых процессуальных документов в рамках судебных дел участниками которых являются продавцы (один из продавцов), а также Департамент городского имущества адрес, при этом такие действия должны быть осуществлены продавцами в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения соответствующего требования от покупателя. продавцы обязаны не осуществлять никаких самостоятельных действий по образованию земельного участка, согласования и установлению его границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформлению общей долевой собственности продавцов на земельный участок без письменного согласования с покупателем. Все расходы, возникающие при осуществлении действий по образованию земельного участка, согласования и установления границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформлению общей долевой собственности продавцов на земельный участок осуществляются за счет покупателя.

Однако после заключения спорного предварительного договора от 27.09.2024 г. адрес никаких действий по оформлению земельного участка за свой счет, как это предусмотрено приведенными условиями спорной сделки, не совершало.

Как следует из условий пункта 1.5 спорного предварительного договора от 27.09.2024 г. адрес было осведомлено о наличии заключенного с истцом предварительного договора от 19.06.2023 г. и его условиях, а также о разногласиях сторон, находящихся на рассмотрении Симоновского районного суда адрес (77RS0024-02-2024-018554-03, №02-9041/2024) и Хорошевского районного суда адрес (77RS0031-02-2024-014333-73, №02-8450/2024).

Более того, определением Симоновского районного суда адрес от 03.09.2024 г. доля продавца фио в домовладении №77:08:0013013:1981 была арестована.

Однако ни ответчик адрес, ни ответчики ФИО3 и ФИО2 не информировали и не согласовывали с истцом заключение ими спорного предварительного договора 27.09.2024 г.

Более того, ответчики ФИО3 и ФИО2 подтверждали действительность и действие предварительного договора от 19.06.2023 г., заключенного с истцом, в т.ч. предоставив доверенности лицам, указанным МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), для представления их интересов в Росреестре, а также в судебных органах.

Как следует из пояснений сторон и подтверждается представленными в дело описями документов, принятых для оказания государственных услуг от 10.12.2024 г., нотариальными доверенностями от 26.11.2025 г., а также уведомлениями об отказе во включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости от 13.12.2024 г., решением Хорошевского районного суда адрес от 25.04.2025 г. по делу №2а-260/2025 (77RS0031-02-2025-003979-14), нотариальной доверенностью, договором возмездного оказания услуг №251224юу от 25.12.2024 г., а также копией административного искового заявления, истец, будучи не осведомленным о заключении спорного договора между продавцами и адрес, добросовестно исполнял свои обязательства по предварительному договору от 19.06.2023 г. по оформлению объектов недвижимости в собственность продавцов.

При этом для исполнения своих обязательств МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) не только привлекал собственных кадровых работников, но и за свой счет привлекло специалистов для оказания правовой помощи в суде на основании отдельного договора оказания услуг.

Ответчик адрес не даны объяснения по каким причинам после заключения спорного предварительного договора 27.09.2024 г. на протяжении 7 месяцев (вплоть до апреля 2025 г.) он не информировал МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) о заключении собственного договора в отношении того же предмета, не заявлял ходатайства о привлечении его к участию в гражданских делах №02-9041/2024 и №02-8450/2024, а также не приступал к исполнению принятых им на себя обязательств по оформлению за его счет объектов недвижимости.

Ссылки представителя ответчика о том, что обязательств по оформлению земельного участка в собственность продавцов адрес на себя не брало, прямо противоречит содержанию пунктов 1.3 и 1.3.1 спорного предварительного договора от 27.09.2024 г.

Доводы ответчика со ссылкой на п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которого, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ, носят не относимый характер.

Предметом настоящего спора не является вопрос о государственной регистрации недвижимости, а соблюдение ответчиками при заключении спорного договора требований ст.10 ГК РФ.

Согласно разъяснений, изложенных в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Ответчики каких-либо фактических действий по исполнению оспариваемой сделки не совершали, затрат на её исполнение не несли, а факт ее заключения на протяжении 7 месяцев хранили в тайне от МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), которое добросовестно за свой счет исполняло свои обязательства по заключенному с ответчиками ФИО3 и ФИО2 договору по оформлению земельного участка в собственность продавцов.

Таким образом, допущенное ответчиками нарушение заключается не только в самом факте заключения спорного договора, но и в сопровождающем его и последующем поведении по отношению к законным интересам МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО).

Указанные действия ответчиков, нарушают права и законные интересы истца, что также подтверждается последовавшей отменой кассационными определениями Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.05.2025 г. (по делу 77RS0031-02-2024-014333-73, 02-8450/2024) и от 17.06.2025 г. (по делу №77RS0024-02-2024-018554-03, 02-9041/2024) определений об утверждении мировых соглашений, заключенных и исполнявшихся истцом будучи не осведомленным о существовании спорного договора.

Кроме того, как подтверждается определением Симоновского районного суда адрес от 07.08.2025 г. по делу 2-6928/2025 спорный договор в том числе препятствует истцу в отказе от его собственного иска о взыскании с фио двойной суммы задатка и неустойки.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, отраженной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.06.2016 N 52-КГ16-4, а также Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.12.2015 N4-КГ15-54: под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

В частности злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

При этом, злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 17388/12 по делу N А60-49183/2011, определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.02.2021 N88-2160/2021, от 10.04.2020 №88-11064/2020, от 18.03.2020 N 88-8927/2020, 2-3106/2019, от 26.12.2019 №88-2721/2019, Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 22.01.2020 №88-737/2020, Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16.04.2024 по делу N 88-10337/2024, Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 03.02.2021 по делу N 88-1740/2021).

При установленных обстоятельствах, действия ответчиков по совершению спорного предварительного договора 27.09.2024 г. носят характер злоупотребления правом.

Кроме того, в силу условий п.4.1.1. и 4.1.2. заключенного 19.06.2023 г. между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ФИО2 и ФИО3 договора залога объекта недвижимости (ипотеки) с учетом последующих дополнений, залогодатели не вправе передавать предмет залога в последующий залог без согласия залогодержателя.

Залогодатели не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в т.ч. но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога любым в аренду, лизинг, доверительное управление, обременять предмет залога любым иным образом до полного выполнения сторонами обязательств по предварительному договору.

В силу положений п.1 ст.37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу положений ст.39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положений абз.2 п.40 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N23 "О применении судами правил о залоге вещей" при отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1 статьи 37, статья 39 Закона об ипотеке, абзац первый пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ).

Согласно приведенных выше положений Договора залога залог обеспечивает исполнение продавцами своих обязательств перед истцом по предварительному договору, включая возврат задатка и уплату неустойки.

Предметом Спорного предварительного договора выступает заключение Продавцами с адрес договора купли-продажи недвижимого имущества, включая находящееся у Истца в залоге.

На основании спорного предварительного договора в рамках рассматриваемых Хорошевским р/с адрес дела №77RS0031-02-2024-014333-73, 02-7814/2025 и Симоновским р/с дела №77RS0024-02-2024-018554-03, 02-6928/2025 адрес 12.08.2025 г. и 07.08.2025 г. соответственно привлечено в качестве третьего лица, которым заявлены самостоятельные требования, в т.ч.: возложить на адрес обязанность по возврату МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» однократной суммы задатка, после оплаты адрес денежных средств в однократной сумме задатка на основании решения суда признать отсутствующим обременения – ипотеки, после оплаты адрес денежных средств в однократной сумме задатка на основании решения суда возложить на Продавцов обязанность заключить с адрес договор купли-продажи недвижимого имущества на объект недвижимости: жилое домовладение.

Таким образом, заключая спорный предварительный договор, ответчики в обход законодательно и договорно установленного запрета, без согласования с истцом (покупателем и залогодержателем) предусмотрели взаимные обязательства в связи с продажей в пользу адрес заложенного в пользу МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» имущества, выступающего одновременно предметом предварительного договора, заключенного истцом как покупателем.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Международной компании «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» к адрес, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27.09.2024 г., заключенный между адрес и ФИО2, ФИО3, удостоверенный нотариусом адрес Е.В., запись по реестру №36/384-н/77-2024-2-468.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца.

Мотивированное решение составлено 01.12.2025 г.

Судья: