Решение № 3А-743/2017 3А-743/2017~М-583/2017 М-583/2017 от 4 сентября 2017 г. по делу № 3А-743/2017

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 05 сентября 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-743/2017 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Самарский областной суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью ***,** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013года в размере 80 175 рублей. Кроме того, просит возложить на ответчиков обязанность внести в ГКН сведения об измененной стоимости участка.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки составила 331 418, 52 рублей. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются её интересы, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявления ФИО1 ссылается на Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>», которым по состоянию на 01.01.2013г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 80 175 рублей, подтвержденный положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства Саморегулируема организация оценщиков «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ..

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ.. и ордера от ДД.ММ.ГГ.., заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представители административных ответчиков – Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, администрации сельского поселения Лунчарский муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области ранее представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований об установлении кадастровой стоимости участка оставлено на усмотрение суда, а в удовлетворении требований о возложении обязанности на ответчиков внести в ГКН сведения об измененной стоимости участка просят отказать.

Управление Росреестра по Самарской области в письменном отзыве удовлетворение заявленных требований относит на усмотрение суда, в зависимости от представленных доказательств, просит дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Администрация муниципального района Ставропольский Самарской области в своих возражениях просит в иске отказать и направить в их адрес копию решения суда.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью ***,** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды № от ДД.ММ.ГГ., заключенным между ней и администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области, актом приема-передачи, соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГ.. (л.д. №), а также выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ. (л.д.№).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013г. № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, согласно которым на 01.01.2013 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 331 418, 52 рублей.

Из приведенных выше норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена методом массовой оценки.

Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату, расчет которой производится исходя из удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости (п. № договора аренды, п. № соглашения от ДД.ММ.ГГ..), её права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение ФИО1 в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 г., является обоснованным.

Обязательный досудебный порядок урегулирования спора в данном случае не предусмотрен, поскольку заявитель является физическим лицом.

Разрешая заявленные административным истцом требования, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2013 г. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденные постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013г. № 610, административный истец представил суду отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>».

Согласно данному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 80 175 руб. (л.д. №). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируема организация оценщиков «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ..

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Как следует из положительного экспертного заключения на представленный истцом отчет от ДД.ММ.ГГ. №, выполненный ООО «<данные изъяты>», он подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную на 01.01.2013г. и соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного административным истцом Отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный подход (стр.отчета №), приведены убедительные обоснования отказа от применения доходного и затратного подходов.

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Как следует из отчета, наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки определено фактическое его использование как земельного участка коммерческого назначения.

В представленном отчете имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных и источников их получения, проанализирован рынок объекта оценки, сделан основанный на исследованиях вывод о том, что оцениваемый земельный участок принадлежит к сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения (стр.отчета №).

К критериям отбора участков-аналогов при мониторинге рынка и проведения расчетов отнесены – вид права (собственность), местоположение (расположены в населенных пунктах Ставропольского района Самарской области), сегмент – (под коммерческое использование), назначение ( под размещение торговой точки), транспортная доступность (низкая), сопоставимая площадь и др. (стр. отчета №).

Использованные в отчетах объекты - аналоги имеют сходные с объектом оценки характеристики, проведены необходимые корректировки (на торг).

Полномочия и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами.

Приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что предоставленный административным истцом Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ., подготовленный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, у суда не имеется.

Административные ответчики и участвующие в деле заинтересованные лица не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной в Отчете об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем указано в Отчете ООО «<данные изъяты>», который отвечает требованиям, предъявляемым к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости административными ответчиками не представлено, суд считает возможным принять названный Отчет об оценке в качестве достоверного и, соответственно, надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 80 175 руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного Отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2013 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой регистрации обращения в суд с настоящим иском является 03.08.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Таким образом, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2017 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований в части возложения обязанности на административных ответчиков по внесению в ГКН (ЕГРН) сведений об измененной стоимости участка, полагая что они излишне заявлены, поскольку обязанность по внесению таких сведений на основании решения суда прямо предусмотрена Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью ***,** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 80 175 рублей.

Датой подачи ФИО1 заявления в суд считать 03.08.2017 года.

В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.09.2017 г.

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная часть)г. Самара 05 сентября 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-743/2017 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью ***,** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 80 175 рублей.

Датой подачи ФИО1 заявления в суд считать 03.08.2017 года.

В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: