Решение № 3А-116/2017 3А-116/2017~М-147/2017 М-147/2017 от 18 декабря 2017 г. по делу № 3А-116/2017

Дело № 3а-116/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 декабря 2017 года г. Тверь

Тверской областной суд в составе

председательствующего судьи Сиротиной Е.С.

при секретаре судебного заседания Гусейновой З.Г.,

с участием административного истца ФИО1,

представителей:

административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО2,

административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО3,

заинтересованного лица администрации города Твери ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратилась в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 9 900 000 рублей, определенной по состоянию на 20 апреля 2017 года.

В обоснование административных исковых требований указано, что ФИО1 принадлежит 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, кадастровая стоимость которого существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, затрагивает её права и законные интересы, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого ею земельного налога.

В судебном административный истец ФИО1 уточнила административные исковые требования в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20 апреля 2017 года, в размере 14448 000 рублей.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - ФИО3, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – ФИО2, заинтересованного лица администрации города Твери – ФИО4 вопрос об удовлетворении уточненных исковых требований оставили на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованные лица ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и в надлежащей форме.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской ФЕдерации дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации налоговая база по земельному налогу - это кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390); налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом; налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования, а для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (пункты 1, 3 и 4 статьи 391). Кадастровая стоимость служит также налоговой базой для налога на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества и налога на имущество физических лиц (статьи 375 и 402 Налогового кодекса Российской Федерации). Кроме того, она устанавливается для целей выкупа или аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 39.20 и пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 и 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года №15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года №1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта (пункт 2 части 1 и часть 2 статьи 3). Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на основе закрепленных статьей 4 названного Федерального закона принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости призвано подтвердить достоверность кадастровой стоимости, оценка которой должна быть не произвольной и обеспечивать соотносимость (приближенность), насколько это возможно, результатов определения кадастровой стоимости с существующими рыночными реалиями, но и не исключает вариативности оценок кадастровой стоимости, обусловленной объективными факторами, включая особенности применяемой методологии кадастровой оценки и возможности различной профессиональной интерпретации имеющихся экономических и иных значимых данных.

Право лица на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, служит, в частности, целям последующего определения налогового обязательства в размере не большем, чем это установлено законом, притом что именно такой объем налоговой обязанности предопределен требованием статьи 57 Конституции Российской Федерации о необходимости уплаты только законно установленных налогов и сборов во взаимосвязи с предписаниями ее статей 15 и 18 (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июня 2014 года №17-П и от 1 июля 2015 года №19-П, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 октября 2014 года №2341-О, №2342-О и №2343-О).

В соответствии с изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П правовой позицией, конституционная обязанность платить законно установленные налоги и сборы связывает не только налогоплательщиков, но и государство, призванное создавать надлежащие условия для исполнения налоговой обязанности, обеспечивая полноту, точность и своевременность взимания налогов с учетом объективных характеристик их экономико-правового содержания.

Исходя из вышесказанного административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Из материалов дела следует, что 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4 054 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазины, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО1 на основании акта приема-передачи земельного участка от 18 апреля 2013 года, договора купли-продажи земельного участка от 27 февраля 2015 года и договора купли-продажи от 26 мая 2017 года.

Являясь собственником земельного участка, ФИО1 вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости, поскольку в силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения.

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости – 20 апреля 2017 года. Кадастровая стоимость утверждена актом № б/н от 20 апреля 2017 года.

Согласно кадастровой справке от 4 августа 2017 года кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 20 апреля 2017 года в размере 25897 276, 32 рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного земельного участка ФИО1 14 июля 2017 года обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 3 августа 2017 года № 1735 заявление ФИО1 было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что послужило основанием для обращения в суд.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административный истец представил выполненный оценщиком ФИО11 отчет об оценке от 30 июня 2017 года №, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 20 апреля 2017 года определена в размере 9900000 рублей.

Принимая во внимание возражения административных ответчиков и заинтересованного лица относительно отчета об оценке, по инициативе суда определением суда от 25 сентября 2017 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Согласно экспертному заключению от 22 ноября 2017 года №, составленному экспертом <данные изъяты>» ФИО12, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 апреля 2017 года составляет 14448000 рублей.

Экспертом указано в заключении о допущенных оценщиком ФИО11 в отчете об оценке от 30 июня 2017 года № нарушениях требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода суда о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости, в том числе земельных участков коммерческого назначения из состава земель населенных пунктов, предназначенных под деловую застройку.

В экспертном заключении представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость, имеются ссылки на используемые экспертом источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в телекоммуникационной сети «Интернет».

Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж, были подобраны четыре незастроенных земельных участка-аналога, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки. Значения единицы сравнения для объектов-аналогов по соответствующим элементам сравнения скорректированы в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Величина и основания использования корректировок обоснованы. Мотивы отказа от использования доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Содержащаяся в экспертном заключении от 22 ноября 2017 года №, составленном экспертом <данные изъяты>» ФИО12, критика выполненного оценщиком ФИО11 отчета об оценке от 30 июня 2017 года № является обоснованной, поскольку при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не выполнена корректировка на категорию земельного участка для Аналога 3. Данный фактор - различие объекта оценки и объекта-аналога 3 в категориях земельных участков значительно влияет на конечный результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (нарушение п. 22д ФСО №7 и нарушение п. 5 ФСО №3). Также не выполнена корректировка на условия рынка (время предложения/продажи) для Аналога 3. В отчете отсутствует информация о том, что цена предложения объявления аналога 3 действительна на дату оценки. Данный фактор - различие объекта оценки и объекта-аналога 3 во времени значительно влияет на конечный результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (нарушение п. 5 ФСО №3). Указанные нарушения влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Таким образом, оценщиком ФИО11 в отчете об оценке от 30 июня 2017 года № нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, а также положения, содержащиеся в пункте 5 ФСО № 3, предусматривающем, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценщиком ФИО11 в отчете об оценке от 30 июня 2017 года № нарушены нарушение п. 22д ФСО №7, согласно которым при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

С учетом приведенных выше замечаний, содержащихся в заключении судебной экспертизы от 22 ноября 2017 года №, выполненной оценщиком экспертом <данные изъяты>» ФИО12, отчет оценщика ФИО11 данным требованиям федеральных стандартов оценки не отвечает.

В то же время выводы эксперта <данные изъяты>» ФИО12 в заключении судебной экспертизы от 22 ноября 2017 года № содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Данные, свидетельствующие об обстоятельствах, которые могли явиться основанием для отвода эксперта, отсутствуют.

Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, сведений и иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка участвующие в деле лица не представили, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 20 апреля 2017 года, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20 апреля 2017 года в размере 14 448 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 14 июля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме – 20 декабря 2017 года.

Председательствующий Е.С. Сиротина