Решение № 3А-304/2021 3А-304/2021~М-300/2021 А-304/2021 М-300/2021 от 5 августа 2021 г. по делу № 3А-304/2021

Дело №а-304/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 августа 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Перепечиной В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Алиса» к Министерству имущества Челябинской области, областному государственному бюджетному учреждению «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Алиса» (далее – ООО «ТД «Алиса», Общество) обратилось в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, областному государственному бюджетному учреждению «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 609 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 403 270 рублей по состоянию на 1 января 2020 года, на период с 01 января 2021 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки;

В обоснование заявленных требований указали, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка № 7903/1 от 23 марта 2017 года. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 года составляет 3 803 836 рублей 90 копеек. Кадастровая стоимость земельных участков превышает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке оценщика ФИО6., нарушает права Общества, влечет увеличение его обязательств по уплате арендных платежей, которые исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца ООО «ТД «Алиса» - ФИО1, действующая на основании доверенности от 31 марта 2021 года (л.д. 47), в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.

Представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области», администрации Миасского городского округа Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» в отзыве на административное исковое заявление просил отказать в удовлетворении административных исковых требований, предъявляемых к ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», сославшись на то, что высказать свое мнение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости не представляется возможным, так как кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, не учитывающими индивидуальные особенности конкретного земельного участка (л.д. 119-120).

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в письменном мнении позицию по рассматриваемому административному делу не сообщил, указав, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей с учетом того, что в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, следовательно, в случае удовлетворения требований административного истца Филиал полагает необходимым отражать указанную информацию в решении суда (л.д. 122-124).

Представитель Управления Росреестра по Челябинской области в письменном мнении удовлетворение административных исковых требований полагал возможным в случае предоставленич необходимых и допустимых доказательств.

Представитель администрации Миасского городского округа Челябинской области в письменном мнении на административное исковое заявление просил отказать в удовлетворении административных исковых требований, так как, по мнению заинтересованного лица, оценщиком выбраны объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки, относящиеся к другим сегментам рынка и возможностям использования, следовательно, оценщиком нарушены требования к проведению оценки недвижимости, установленные п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (л.д. 130-131).

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно абзацу 6 вышеназванного Постановления арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 8-12), арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости (л.д. 13-18).

Действующие результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области» (вместе с «Результатами определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области»).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составила 3 803 836 рублей 90 копеек (л.д. 19).

07 мая 2021 года ООО «ТД «Алиса» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области. Решением от 03 июня 2021 года заявление было отклонено (л.д. 20-21).

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение при составлении отчета требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, а именно по возможности использования (стр. 54-55, 78-80 отчета об оценке № 156-04.2021). Нарушение ФСО № 7.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости в 2021 году (15 января 2021 года), срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, кадастровая стоимость которого утверждены указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № 156-0432021 от 29.04.2021 года, выполненный оценщиком ФИО7., состоящей в трудовых отношениях с ООО «Судебная экспертиза и оценка». ФИО9. является членом СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика от 01 июня 2020 года полисом СПАО «Ингосстрах» № 433-747-033224/20.

Согласно данному отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2020 года составила 2 403 270 рублей.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из отчета об оценке № 156-0432021 от 29.04.2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов подробно мотивирован.

Оценщиком проанализированы 10 предложений о продажах земельных участков, расположенных в г. Миасс Челябинской области, выбрано 3 объекта-аналога.

Сведения о выбранных объектах - аналогах приведены в таблице 15 и подтверждены скринами архива объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел многим элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельных участков.

Кроме того, оценщиком ФИО8. в Челябинский областной суд были представлены пояснения по отчету № 156-04.2021 от 29.04.2021 года об оценке земельного участка с кадастровым номером №, которыми оценщиком разъяснен выбор объектов-аналогов по местоположению, отмечено, что объект оценки и объекты аналоги № 2 и № 3 относятся к одному сегменту рынка «Предпринимательство» (сегмент 4) для размещения торговли, а для объекта № 1 с видом разрешенного использования «для размещения гостиниц» была введена повышающая корректировка. Также ФИО10. в письменных пояснениях обращает внимание на то, что отличие объектов-аналогов между собой и объектом оценки не является нарушением требований стандартов оценки, так как оценщиком были введены все необходимые корректировки, соответственно аналоги сопоставимы с объектом оценки, отличия учтены путем корректирования цен аналогов, что соответствует методологии сравнительного подхода, установленной ФСО.

Со стороны административного ответчика и заинтересованного лица, оспаривающего результаты оценки, доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 07 мая 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Административным истцом заявлено об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на период с 01 января 2021 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Учитывая, что на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной, основания для указания в решения суда периода ее действия отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Алиса» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 403 270 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления считать 07 мая 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд обшей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова