Решение № 2-3223/2024 2-3223/2024~М-3058/2024 М-3058/2024 от 2 декабря 2024 г. по делу № 2-3223/2024

УИД 26RS0030-01-2024-004263-39

Дело № 2-3223/2024


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 декабря 2024 года ст. Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Кучерявого А.А

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириякиди В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратилась в Предгорный районный суд <адрес> с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о возложении обязанность заключить договор аренды на земельный участок с КН 26:29:050403:346, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 800 кв.м.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что на основании договора купли-продажи недвижимости и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:29:050403:1190, площадью 122,1 кв. м., степень готовности объекта незавершенного строительства 8%, назначение жилое, расположенное по адресу: РФ, <адрес>.

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, кадастровый №, площадью 800 кв., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес> в границах земель МО Пригородного сельсовета. Земельный участок принадлежал продавцу на праве аренды, Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок договора аренды по ДД.ММ.ГГГГ.

В июле 2024 года вх. № ФИО4 обратилась в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 26:29:050403:346, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 800 кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ исх. № Управлением муниципальным имуществом администрации предгорного муниципального округа <адрес> дан ответ, согласно которого Управлением принято решение об отказе в предоставлении ФИО4 испрашиваемого земельного участка.

В своем решении Управление ссылается на пп.9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, согласно которой договор аренды земельного участка, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ, на праве оперативного управления.

В соответствии пп.1 п.4 ст. 39.6 земельного Кодекса РФ гражданин являющийся арендатором земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка если заявление о заключении договора аренды земельного участка подано гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

С данным решением Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> истец не согласна.

Указывает, что она по настоящее время пользуется земельным участком, следит за его состоянием, полностью оплачивает арендную плату. Каких-либо претензий со стороны Управления к ней не поступали.

Истец указывает, что после окончания срока договора аренды земельного участка со стороны ответчика к ней не было предъявлено никаких письменных возражений.

На указанном земельном участке построен жилой дом, что подтверждается технической документацией и техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ, дом построен согласно разрешения на строительство № RU 26521309-030 от ДД.ММ.ГГГГ, выданного сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указывает, что ей для строительства и регистрации права на объект строительства необходимо продлить срок аренды на спорный земельный участок.

Иных доводов в обоснование заявленных исковых требований не приведено.

Участвующие по делу лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Предгорного районного суда <адрес>, а также заказным письмом с уведомлением.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, несмотря на то, что о дате и месте судебного разбирательства была извещена надлежащим образом. В материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела без её участия.

Представитель ответчика - Управления муниципальным имуществом Администрации Предгорного муниципального округа <адрес> в судебное заседание не явился, несмотря на то, что о дате и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом. Представитель ответчика – ФИО6 представила в суд ходатайство, в котором просит рассмотреть дело без участия Управления, решение суда вынести в соответствии с действующим законодательством.

Принимая во внимание, что в соответствии с действующим законодательством явка стороны в судебное заседание является правом, а не обязанностью, суд счёл возможным рассмотреть заявленные требования в отсутствие указанных лиц, в соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ.

Оценив обстоятельства дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из принципов относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также их достаточности – в совокупности, суд приходит к следующему.

Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Исходя из положений п. 11 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" к собственности муниципальных районов или городских округов относятся земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до вступления в силу вышеуказанного Федерального закона.

В соответствии со ст. 601 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены статьей 39.8 ЗК РФ, в том числе, определен срок аренды до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации Предгорного муниципального района, между управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района <адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах земель МО Пригородный сельсовет, кадастровый №, площадью 800 кв.м., разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, сроком на 5 лет, по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Пригородного сельсовета <адрес> ФИО2 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома до трех этажей, на земельном участке, площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенном по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому срок действия данного договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района <адрес> и ФИО3, на основании решения Предгорного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № был заключен договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах земель МО Пригородный сельсовет, кадастровый №, площадью 800 кв.м., разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, сроком на 3 года, по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировал за собой право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:29:050403:1190, площадью 122,1 кв.м., степенью готовности 8% проектируемого назначения: жилое, расположенный по адресу: <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Согласно договору купли-продажи недвижимости и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО4, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:29:050403:1190, площадью 122,1 кв.м., степенью готовности 8% проектируемого назначения: жилое, расположенный по адресу: <адрес>, перешел к ФИО4

В силу п. 1.5 Договора, ФИО2 передал права и обязанности, а ФИО4 приняла на себя права и обязательства ФИО2 по договору аренды земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН, собственником объекта недвижимости, назначение: жилое, с кадастровым номером 26:29:050403:1190, площадью 122,1 кв.м., является ФИО4

Для завершения строительства и регистрации права собственности на жилой дом, ФИО4 обратилась в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:050403:346.

ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев обращение ФИО4, Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> приняло решение об отказе в предоставлении указанной муниципальной услуги, в связи с тем, что в отношении данного участка уже реализовано право продления договора аренды.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Из материалов гражданского дела следует, что право собственности ФИО4 на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2023 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО4 и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 26:29:050403:346 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО4 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в кассационном Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КАД21-17-К5; Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС22-3699 по делу №А63-4067/2021; п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № (2023)).

Конституция Российской Федерации, провозглашая ФИО1 социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Истец при рассмотрении данного дела ссылается на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство объекта недвижимости - введение режима повышенной готовности на основании Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПГ, повлекшее невозможность осуществления предпринимательской деятельности и завершения строительства.

Более того, согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:29:050403:346, составленному главным специалистом муниципального контроля администрации Предгорного муниципального округа <адрес> ФИО7, указанный земельный участок не огорожен, на участке находится объект капитального строительства – жилой дом с кадастровым номером 26:29:050403:1190.

Таким образом, в отсутствие договора аренды истец лишен возможности использовать по назначению принадлежащий ему на праве собственности жилой дом.

Приходя к вышеуказанному выводу суд обращает внимание на тот факт, что сама по себе реализация предыдущим собственником права на продление договора аренды для завершения строительства жилого дома, с учетом действующего законодательства не лишает права истца на обращение в суд с аналогичным требованием.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отказ Управления муниципального имущества администрации Предгорного муниципального округа <адрес> в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы действующего законодательства и установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд приходит к выводу, что заявленные ФИО4 исковые требования о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:050403:346, расположенного по адресу: <адрес>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить.

Возложить обязанность на Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа заключить с ФИО4 договор аренды на земельный участок с КН 26:29:050403:346, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 800 кв. м. для завершения строительства жилого дома сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Предгорный районный суд.

Судья А.А. Кучерявый

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.