Апелляционное определение № 02-9591/2024 02-9591/2024~М-3916/2024 33-12647/2026 М-3916/2024 от 15 апреля 2026 г. по делу № 02-9591/2024

Судья: фио Гр. дело № 33-12647/2026

Гр. дело № 2-9591/2024

УИД 77RS0034-02-2024-005642-88


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ


16 апреля 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи фио,

судей фио, фио

при помощнике судьи Бесперстове В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «A101» по доверенности фио на решение Щербинского районного суда адрес от 13 ноября 2024 года, в редакции определения суда об исправлении описки от 04 августа 2025 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «A101» об уменьшении цены договора - удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «A101» (ИНН:<***>; ОГРН:<***>) в пользу ФИО1 паспортные данные) денежные средства в качестве соразмерного уменьшения цены договора в связи с наличием недостатков объекта долевого строительства в размере - сумма; расходы в на оплату проведения досудебной экспертизы в размере - сумма; денежные средства в качестве соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства в размере - сумма; расходы на оплату услуг кадастрового инженера в размере - сумма; неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств в счёт соразмерного уменьшения цены договора в связи с наличием недостатков объекта долевого строительства за период с 03.03.2024 г. по 21.03.2024 г. в размере - сумма; неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств в счёт соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства за период с 03.03.2024 г. по 21.03.2024 г. в размере - сумма; неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств в счёт соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, за период с 01.01.2025 г. по дату исполнения обязательства в полном объёме за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от суммы долга сумма, но не более суммы долга; компенсацию морального вреда в размере - сумма; штраф в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» в размере - сумма; расходы на оплату госпошлины в размере - сумма; расходы на оформление нотариальной доверенности на представителя в размере – сумма; почтовых расходов в сумме - сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «А101» (ИНН:<***>) в доход адрес государственную пошлину в размере – сумма

Предоставить ООО «СЗ «А101» (ИНН:<***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки до 31.12.2024 года,

УСТАНОВИЛА:

фио обратился в суд с иском, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «СЗ «А101» об уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что 17.01.2022 г. между ООО «А101» и истцом был заключён договор участия в долевом строительстве № ДИ10К-5.5-550. В соответствии с указанным договором долевого участия, ответчик обязался построить и передать истцу объект долевого строительства – многоквартирный жилой дом № 5, строительство которого осуществлялось по адресу: адрес, вблизи адрес. Объектом долевого строительства являлась квартира, имеющая следующие характеристики: условный номер объекта - 5-550, номер этажа жилого дома - 9, проектная общая площадь объекта - 61,80 кв.м., количество комнат - 3, с выполненными отделочными работами. Стоимость квартиры составляла сумма, которая была оплачена дольщиком при заключении договора № № ДИ10К-5.5-550 от 17.01.2022 г. В соответствии с условиями договора срок передачи объекта участнику долевого строительства был определён до 31.03.2023 г. Квартира передана по передаточному акту от 02.03.2023 г. 30.01.2024 г. истцом в адрес застройщика направлено требование о выплате денежных средств в размере сумма в качестве соразмерного уменьшения цены договора в связи с наличием недостатков. Требование получено 06.02.2024, однако в установленный законом десятидневный срок (не позднее 16.02.2024), как и на текущую дату застройщиком не исполнено. 10.02.2024 г. истцом в адрес застройщика направлено требование о выплате денежных средств в размере сумма в качестве соразмерного уменьшения цены договора в связи с передачей площади меньшей площади. Требование получено 21.02.2024, однако в установленный законом десятидневный срок (не позднее 02.03.2024), как и на текущую дату застройщиком не исполнено.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «A101» по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца ФИО1 по доверенности фио, представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «A101» по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Такие обстоятельства судом апелляционной инстанции установлены, в связи с чем, решение суда подлежит отмене с одновременным принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении заявленных исковых требований

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17.01.2022 г. между ООО «А101» и истцом был заключён договор участия в долевом строительстве № ДИ10К-5.5-550. В соответствии с указанным договором долевого участия ответчик обязался построить и передать истцу объект долевого строительства – многоквартирный жилой дом № 5, строительство которого осуществлялось по адресу: адрес, вблизи адрес. Объектом долевого строительства являлась квартира, имеющая следующие характеристики: условный номер объекта - 5-550, номер этажа жилого дома - 9, проектная общая площадь объекта - 61,80 кв.м., количество комнат - 3, с выполненными отделочными работами. Стоимость квартиры составляла сумма, которая была оплачена дольщиком при заключении договора № ДИ10К-5.5-550 от 17.01.2022 г.

В соответствии с условиями договора срок передачи объекта участнику долевого строительства был определён до 31.03.2023 года. Квартира передана по передаточному акту от 02.03.2023 г.

30.01.2024 г. истцом в адрес застройщика направлено требование о выплате денежных средств, в размере сумма в качестве соразмерного уменьшения цены договора в связи с наличием недостатков. Требование получено 06.02.2024, однако в установленный законом десятидневный срок (не позднее 16.02.2024), как и на текущую дату застройщиком не исполнено.

10.02.2024 г. истцом в адрес застройщика направлено требование о выплате денежных средств, в размере сумма в качестве соразмерного уменьшения цены договора в связи с передачей площади меньшей площади. Требование получено 21.02.2024, однако в установленный законом десятидневный срок (не позднее 02.03.2024), как и на текущую дату застройщиком не исполнено.

Определением суда от 19 апреля 2024 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертиза 360».

Согласно заключению судебная строительно-техническая экспертиза ООО «Экспертиза 360» № 148/2024-СЭ от 31.05.2024, размер расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства составляет сумма; общая площадь объекта недвижимости составляет 59,76 кв.м.

Оценивая заключение экспертов, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд пришел к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно соответствует материалам дела, эксперты дали конкретные ответы на поставленные судом вопросы, были предупреждены по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Разрешая спор, при установленных обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. ст. 4, 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. ст. 22, 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», суд установив, что недостатки в спорной квартире возникли до её передачи участнику долевого строительства, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы в размере сумма в счёт возмещения расходов на устранение недостатков и расходов на проведение строительно-технической экспертизы в размере – сумма

Поскольку при передаче квартиры выявлена разница площадей объекта долевого строительства, площадь квартиры по договору 62,30 кв.м., фактическая площадь переданной квартиры составила 59,76 кв.м., то разница площади составляет 2,54 кв.м.; предоставленный расчёт ответчиком не оспорен, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца разницы стоимости площади по договору участия строительстве № № ДИ10К-5.5-550 от 17.01.2022 г. в размере - сумма, расходов на оплату услуг кадастрового инженера в размере сумма

Также суд взыскал с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств в счёт соразмерного уменьшения цены договора в связи с наличием недостатков объекта долевого строительства за период с 03.03.2024 г. по 21.03.2024 г. в размере - сумма; неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств в счёт соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства за период с 03.03.2024 г. по 21.03.2024 г. в размере - сумма; неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств в счёт соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, за период с 01.01.2025 г. по дату исполнения обязательства в полном объёме за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от суммы долга сумма, но не более суммы долга.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма; штраф в размере сумма, применив положения ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы на оплату госпошлины в размере сумма, расходы на оформление нотариальной доверенности на представителя в размере сумма, почтовые расходы в сумме сумма

На основании ст. 103 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в доход бюджета адрес государственную пошлины в размере сумма

На основании постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 суд предоставил ООО «СЗ «А101» (ИНН:<***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки до 31.12.2024 г.

Проверяя законность и обоснованность постановленного судом первой инстанции решения, с указанными выводами суда и их правовым обоснованием, судебная коллегия не соглашается, полагая заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы.

При разрешении требований истца о взыскании денежных средств, в качестве соразмерного уменьшения цены договора, в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, 17.01.2022 г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ10К-5.5-550, согласно условий которого ответчик обязался предать истцу квартиру по адресу: адрес, вблизи адрес, имеющую следующие характеристики: условный номер объекта - 5-550, номер этажа жилого дома - 9, проектная общая площадь объекта - 61,80 кв.м., количество комнат - 3, с выполненными отделочными работами.

Как указал истец в иске, в нарушение условий договора, квартира была передана площадью 59,76 кв.м., что на 2,54 кв.м. меньше указанной в договоре. Истец просил взыскать с ответчика разницу цены договора в размере сумма

Вместе с тем, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания денежных средств, в счёт соразмерного уменьшения цены договора, в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, в силу следующего.

В соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства обмеры жилого помещения производятся независимым кадастровым инженером в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 1, ст. 29, ч. 9 ст. 41 ФЗ от 24.08.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством объекта недвижимости, объекту присваивается фактический номер; окончательные характеристики объекта долевого строительства, указываемые в документации, составляемой на основании данных кадастрового инженера после ввода объекта в эксплуатацию, могут не совпадать с проектными характеристиками, указанными в договоре. Из этого следует, что окончательные площади объекта строительства определяются по результатам обмеров органами технической инвентаризации (по данным технического (кадастрового) паспорта после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Технический план создается кадастровым инженером после фактического строительства помещения, перед вводом объекта в эксплуатацию; ввод объекта в эксплуатацию без проведения обмеров невозможен в соответствии с п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.

02.03.2023 объект долевого строительства - передан истцу по передаточному акту.

Согласно передаточному акту от 02.03.2023 общая площадь объекта долевого строительства составила 61,10 кв.м., из которой 36,70 кв.м. - площади комнат; 24,40 кв.м. - площади вспомогательных помещений. В данную площадь не включены лоджии, площадью с учетом коэффициента 1,20 кв.м., и 2,30 кв.адрес включении их в площадь объекта долевого строительства площадь квартиры составит 64,6 кв.м.

Таким образом, площадь объекта долевого строительства по отношению к проектной площади, предусмотренной договором, не изменилась.

В силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, для целей учета квартир не учитываются площади летних помещений (веранд, террас, лоджий и балконов).

При этом если суммировать общую площадь и площадь лоджии, то фактическая площадь объекта долевого строительства составит 64,6 кв.м. (61,10 + 3,50), больше проектной, предусмотренной договором долевого участия (3,50 кв.м.).

Исходя из того, что факт постановки объекта долевого строительства на кадастровый учет, свидетельствует, что кадастровые работы в отношении спорного объекта долевого строительства были выполнены привлеченным застройщиком квалифицированным кадастровым инженером и в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Истцом не заявлялось о наличии кадастровой ошибки в содержащихся в ЕГРН сведениях, надлежащих доказательств обратного, не представлено.

Кадастровым инженером в установленном законом порядке составлен технический план в отношении всего объекта, на основании которого здание, включая входящие в него жилые и нежилые помещения, было постановлено на Государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями ФЗ- №218.

Из указанного следует вывод о том, что ответчиком передан истцу объект долевого строительства с определенными в акте характеристиками, без уменьшения площади.

Кроме того, следует отметить, что условиями договора предусмотрена возможность уменьшения площади объекта, обмеры жилого помещения производились после произведения ремонтных (отделочных работ).

Так, согласно ч. 12 п. 3 ст. 55 адрес кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ) необходим технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно указанному техническому плану и установлена площадь квартиры.

Согласно п. 10.1 обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В п. 11 той же статьи ГРК РФ установлено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета.

Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

В ч. 7 указан и документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Заключение о соответствии (ЗОС) - это «заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, является одним из обязательных документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В свою очередь решение о выдаче Заключения о соответствии принимается, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, что зафиксировано в Акте итоговой проверки, либо такие нарушения были устранены до даты выдачи Заключения о соответствии. (Постановление Правительства Москвы от 17 сентября 2013 года № 611-ПП «Об утверждении Административного регламента исполнения Комитетом государственного строительного надзора адрес государственной функции по осуществлению регионального государственного строительного надзора»).

Итоговая проверка не может быть произведена в том случае, если несущие (и любые иные) конструкции жилого дома скрыты отделочными работами.

Таким образом, обмеры жилого помещения и жилого дома (информация о площади которого вносится в РВЭ), производятся до начала ремонтных работ.

Более того, строительство многоквартирного дома ведется на основании проектной документации, утвержденной Застройщиком и получившей положительное заключение экспертизы.

В состав указанной проектной документации не включаются сведения об отделке помещения, поскольку каждый участник долевого строительство самостоятельно определяет стиль отделки по каждому Объекту, в связи с чем невозможно на этапе подготовки проектной документации определить площадь объекта с учетом произведенных отделочных работ, о чем изначально сообщается в условиях Правил, тогда как ответчик реализует помещения по обмерам, выполненным до производства отделочных работ.

С указанным обстоятельством согласился истец, подписав договор от 17.01.2022 г., который включает пункт 1.9 «Общая /приведенная/ адрес - сумма площадей всех частей помещения (Объекта), определенная по результатам кадастровых работ в отношении Объекта (далее по тексту - «обмеры»), произведенных по заказу Застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также при наличии - лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий - 0,5; балконов -0,3. При определении адрес Объекта не учитываются любые отделочные работы (например, штукатурка, шпаклевка, фальш-стены, декоративные элементы и т.п.), возведение перегородок/стен и любые иные работы, влияющие на адрес.

Поскольку истцом в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ, не доказано уменьшение площади объекта долевого строительства, а также, что уменьшение площади объекта долевого строительства произошло по иным причинам, чем отделочные работы, а также не доказано наличие кадастровой ошибки, требования истца о взыскании денежных средств, в счёт соразмерного уменьшения цены договора, в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, не подлежали удовлетворению.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в части разрешения требований истца о взыскании денежных средств, в качестве соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права с одновременным принятием по делу в указанной части нового решения об отказе в их удовлетворении по ранее приведенным мотивам.

В связи с тем, что судебная коллегия пришла к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств, в качестве соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, то оснований для удовлетворения производных исковых требований о взыскании неустойки за нарушение срока выплаты денежных средств, в счёт соразмерного уменьшения цены договора, в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, штрафа и расходов на оплату кадастрового инженера, не имеется.

Разрешая исковые требования истца о взыскании денежных средств, в качестве соразмерного уменьшения цены договора, в связи с наличием недостатков объекта долевого строительства, неустойки за нарушение срока выплаты денежных средств, в счёт соразмерного уменьшения цены договора в связи с наличием недостатков объекта долевого строительства, штрафа, судебная коллегия учитывает следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч.4 ст. 10 названного Федерального закона, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Такое изменение нормативного правового регулирования должно быть учтено судебной коллегией в рамках предмета спорных правоотношений (ст. 327 ГПК РФ).

По условиям Договора свидетельством надлежащего качества объекта и соответствия его условиям Договора, требованиям технических регламентов и проектной документации также является разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, полученное застройщиком в установленном законом порядке.

Согласно условиям Договора Застройщик обязан передать Участнику объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации.

Согласно п. 4.1 Договора, стоимость квартиры истца составляет сумма Как следует из передаточного акта от 02.03.2023 г. окончательная цена договора составляет сумма

Истцом заявлено требование о взыскании стоимости устроения недостатков в размере, установленном проведенной по делу судебной экспертизой ООО «Экспертиза 360», согласно заключению которой, стоимость устранения недостатков составляет сумма

Принимая во внимание вышеизложенное, поскольку ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, качество которой соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, судебная коллегия частично удовлетворяет исковые требования о взыскании с ответчика денежных средств, в качестве соразмерного уменьшения цены договора, в связи с наличием недостатков объекта долевого строительства, в размере сумма, что не превышает трех процентов от цены договора (сумма*3%).

Таким образом, отменяя решение суда в части размера уменьшения цены договора, в связи с наличием недостатков объекта долевого строительства, судебная коллегия в порядке ст. 328 ГПК РФ, принимает новое решение, которым взыскивает с ответчика в пользу истца денежные средства, в счет соразмерного уменьшения цены договора, в связи с наличием недостатков объекта долевого строительства, в размере сумма

Судебное решение в части взыскания неустойки за нарушение срока выплаты денежных средств, в счёт соразмерного уменьшения цены договора, в связи с наличием недостатков объекта долевого строительства, штрафа, законным также признано быть не может.

Федеральным законом от 26.12.2024 года N 482-ФЗ, вступившим в силу в данной части с 01 января 2025 года, ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с 01 января 2025 года в виде трех процентов от цены договора.

Соответственно, за период начиная с 01 января 2025 года неустойка в порядке ч. 8 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" начислению не подлежит, так как общая сумма имущественного взыскания в данном случае превышает три процента от цены договора (ч. 4 ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Учитывая, что судебная коллегия пришла к выводу о взыскании денежных средств, в счет соразмерного уменьшения цены договора взысканы в размере сумма, то требования о взыскании неустойки и штрафа удовлетворению не подлежат, так как общая сумма имущественного взыскания в данном случае превысит три процента от цены договора.

Таким образом, судебное решение в части взыскания неустойки за нарушение срока выплаты денежных средств, в счёт соразмерного уменьшения цены договора, в связи с наличием недостатков объекта долевого строительства и штрафа, не соответствует требованиям материального закона, в связи с чем законным в этой части признано быть не может и подлежит отмене в данной части в апелляционном порядке с одновременным принятием по делу в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении указанных исковых требований.

На основании положений ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено нарушение прав истца со стороны ответчика, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере сумма

На основании положений ст. 94, 98 ГПК РФ судебная коллегия взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, расходы по оформлению доверенности в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета адрес подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Щербинского районного суда адрес от 13 ноября 2024 года, в редакции определения суда об исправлении описки от 04 августа 2025 года, отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «A101» (ИНН:<***>; ОГРН:<***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) денежные средства, в качестве соразмерного уменьшения цены договора, в связи с наличием недостатков объекта долевого строительства, в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, расходы по оформлению доверенности в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «A101» (ИНН:<***>; ОГРН:<***>) в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 30.04.2026