Решение № 2-2557/2020 2-2557/2020~М-2292/2020 М-2292/2020 от 21 сентября 2020 г. по делу № 2-2557/2020

Дело №2-2557/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 сентября 2020 года г. Старый Оскол

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Зайцевой Ю.М.,

при секретаре судебного заседания Смехновой А.С.,

с участием истца ФИО2, её представителя ФИО6 (на основании письменного заявления в соответствии с ч.6 ст.53 ГПК РФ), представителей ответчика ФИО7, ФИО5 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год),

в отсутствие ответчика ФИО3, извещенной о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, пени,

У С Т А Н О В И Л:

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, на основании которого ФИО2 (арендодатель) передала, а ФИО3 (арендатор) приняла во временное возмездное пользование нежилое помещение, общей площадью 190,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Дело инициировано иском ФИО2, просившей, с учетом уменьшения размера исковых требований, взыскать в её пользу с ФИО3 задолженность по договору аренды в размере 90062 рубля 57 копеек, пени в размере 52200 рублей.

В обоснование требований сослалась на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняла обязанности по договору аренды.

В судебном заседании истец ФИО2 и её представитель ФИО6 иск поддержали.

Представители ответчика ФИО7 и ФИО5 иск не признали.

В обоснование возражений сослались на надлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы. В случае удовлетворения иска просили снизить размер пени, применив ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ссылаясь на то, что её размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3, извещенной о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом.

Исследовав обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с требованиями ч.3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды - нежилое помещение, общей площадью 190,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, договор заключен в письменной форме (ч.1 ст.609 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 608 ГК РФ, арендатор по договору – ФИО2 является собственником вышеуказанного имущества, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор вступил в действие с ДД.ММ.ГГГГ и действовал по ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды составляет 11 месяцев (п.7.1 договора аренды).

Согласно п.7.3 договора аренды, в случае, если после истечению срока настоящего договора арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на срок 11 месяцев и пролонгируется автоматически.

Стороны не отрицали в судебном заседании тот факт, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в феврале 2020 был пролонгирован.

В силу п.4.1 договора аренды, арендная плата установлена в размере ежемесячной платы в сумме 80000 рублей.

Арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение двухдневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения; последующие платежи вносятся за каждый предстоящий месяц не позднее 5 числа каждого месяца (п.4.2 договора аренды).

Пунктом 4.3 договора аренды предусмотрен порядок внесения арендной платы – путем передачи наличных денежных средств арендодателю.

Согласно п.4.4 договора аренды, арендатор, согласно выставленного счета или показаний измерительных приборов, дополнительно оплачивает: электроснабжение, водоснабжение, отопление, услуги ТСЖ, интернет и прочие платежи, которые возникают вследствие использования помещения.

Все дополнительные платежи оплачиваются в сроки, установленные поставщиками услуг (п.4.5 договора аренды).

Помещение по адресу: <адрес> передано истцом ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в адрес ФИО3 уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с возникшей производственной необходимостью арендодателя по использованию арендуемых помещений с приложением акта сверки взаиморасчетов по договору аренды нежилого помещения между физическими лицами от ДД.ММ.ГГГГ.

В уведомлении указала, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за декабрь 2019 в сумме 10000 рублей и за май 2020 в сумме 40000 рублей и задолженность по платежам, предусмотренным п.4.4 договора в размере 96578 рублей 41 копейка.

Уведомление ответчик получила ДД.ММ.ГГГГ и в тот же день направила ФИО2 ответ, в котором указала, что в связи с оплатой в полном объеме аренды помещения за май 2020 года в размере 80000 рублей и оплаты коммунальных платежей имеет законное право пользоваться помещением до ДД.ММ.ГГГГ. На акте сверки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 написала, что не согласна с ним, задолженности не имеет, все платежи арендодателю и другим контрагентам произведены в полном размере в срок.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с момента подписания настоящего соглашения.

Акт приема-передачи нежилого помещения ФИО3 подписать отказалась, о чем свидетельствует акт от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 направила в адрес ФИО3 претензию с требованием в течение пяти дней с момента её получения погасить задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 92387 рублей 57 копеек, из которых задолженность по платежам, предусмотренным п.4.4 договора аренды в сумме 37387 рублей 57 копеек, задолженность по арендной плате за декабрь 2019 года в размере 15000 рублей и за апрель 2020 года в размере 40000 рублей. К претензии приложила акт сверки взаиморасчетов по договору аренды нежилого помещения между физическими лицами от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

Претензия и акт сверки получены ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с требованиями ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако, в соответствии с распределением бремени доказывания ФИО9 не представила суду достоверных доказательств, подтверждающих отсутствие у неё задолженности перед истцом по арендной плате.

Согласно п.2 ч.1 ст.161 ГК РФ, факт передачи денежных средств в счет оплаты по договору аренды в данном случае должен был оформляться сторонами в простой письменной форме.

Предоставленные представителями ответчика в суд квитанции к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, не содержащие подписи лица, получившего денежные средства, на которых имеются печати ООО «ПрофМед», достоверными доказательствами, свидетельствующими о передаче ответчиком истцу денежных средств, признаны быть не могут, поскольку не соответствуют требованиям ч.1 ст.160 ГК РФ, ч.1 ст.71 ГПК РФ.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ПрофМед», учредителем которого являлась ФИО2, ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения сторонами договора аренды нежилого помещения.

Как следует из объяснений истца и ответчиком не опровергнуто, арендная плата в наличной форме передавалась без расписок.

Доводы истца о том, что арендная плата в соответствии с п.4.3 договора аренды наличными денежными средствами передавалась ей ответчиком только за период с марта по июль 2019 года, а с августа 2019 по май 2020 перечислялась в безналичной форме, ответчиком не опровергнуты и подтверждаются отчетом по карте <данные изъяты> ПАО «Сбербанк России» за период с ДД.ММ.ГГГГ и историей операций по дебетовой карте за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из вышеуказанных отчета по карте и истории операций, за декабрь 2019 года ФИО3 перевела на счет ФИО2 65000 рублей, за апрель 2020 года – 40000 рублей.

Доводы представителей ответчика о том, что недоплаченная арендная плата за декабрь 2019 года и за апрель 2020 года была передана ФИО3 истцу наличными денежными средствами, также не подтверждены достоверными доказательствами.

Тот факт, что, согласно истории операций по дебетовой карте ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ она снимала со счета 14000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ – 40000 рублей, не свидетельствует о том, что указанные денежные средства она передала ФИО2 в качестве оплаты по договору аренды.

Ссылки представителей ответчика на то, что истец обещала ответчику снизить размер арендной платы за апрель 2020 в связи с пандемией коронавируса, достоверными доказательствами не подтверждены и не соответствуют п.п. 7.4, 9.2 договора аренды, предусматривающими, что все изменения условий договора, в том числе ставки арендной платы, должны быть согласованы между сторонами и оформлены дополнительными соглашениями; любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

Представленная в суд распечатка сообщения в системе мгновенного обмена текстовыми сообщениями для мобильных и иных платформ «WhatsApp», направленного ФИО2 субарендатору ответчика с предложением заключить напрямую договор аренды нежилого помещения с учетом предоставления скидки в размере 50% арендной платы на период карантина не свидетельствует о наличии соответствующей договоренности между сторонами о временном снижении размера арендной платы.

Вопреки доводам представителей ответчика, п.2 соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающий, что все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения арендодателю по акту приема-передачи, исходя из его буквального толкования, не свидетельствует об аннулировании всех неисполненных обязательств арендатора по договору аренды с указанной даты.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о законности заявленных ФИО2 требований и необходимости взыскать в её пользу с ФИО3 задолженности по арендной плате за декабрь 2019 года в сумме 15000 рублей и за апрель 2020 года в сумме 40000 рублей.

В соответствии с п.4.4 договора аренды, арендатор, помимо арендной платы, согласно выставленного счета или показаний измерительных приборов, дополнительно оплачивает: электроснабжение, водоснабжение, отопление, услуги ТСЖ, интернет и прочие платежи, которые возникают вследствие использования помещения.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БЛОК» и ФИО2 был заключен договор управления многоквартирным домом, в соответствии с п.1.1 которого, управляющая организация по заданию собственника обязуется за плату выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственнику и пользователям помещения собственника, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с п.2.3.5 договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, собственник обязан своевременно и в порядке, установленным настоящим договором, оплачивать работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальные услуги.

Плата за содержание и ремонт нежилого помещения вносится ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за расчетным, безналичным перечислением на расчетный счет ООО «БЛОК» на основе платежного документа, выставленного ООО «БЛОК» (п.п.3.2.4; 3.2.5 договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно положениям ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги (ч.2).

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч.3).

Согласно ст.155 ЖК РФ, члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса (ч.5).

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 171 настоящего Кодекса (ч.7).

Исходя из содержания вышеуказанных правовых норм и буквального толкования п. 4.4 договора аренды, суд приходит к выводу о том, что в обязанности арендатора в данном случае входила оплата за содержание и ремонт жилья, в соответствии с положениями ч.2 ст.153 ЖК РФ.

Согласно выписке по лицевому счету ООО «Блок» от ДД.ММ.ГГГГ, за период с апреля 2019 года по май 2020 года включительно по лицевому счету по адресу: <адрес>, начислена за техническое обслуживание нежилого помещения сумма в размере 37663 рубля 29 копеек, долг на ДД.ММ.ГГГГ составляет 35062 рубля 57 копеек с учетом частичной оплаты, произведенной ФИО2 в мае 2019 года в сумме 42990 рублей.

Как следует из распечатки переписки сторон в системе мгновенного обмена текстовыми сообщениями для мобильных и иных платформ «WhatsApp», подлинность которой признала в судебном заседании представитель ответчика ФИО5, ФИО2 неоднократно в январе, марте 2020 задавала ФИО3 вопросы по поводу оплаты ею задолженности за техническое обслуживание арендуемого нежилого помещения.

Причем, судя по сообщениям ФИО3 за январь 2020 года, задолженность по платежам в ТСЖ она признавала, в марте 2020 года писала о том, что что эта задолженность подлежит погашению ФИО2

Тот факт, что истец не предоставляла ответчику счета для погашения задолженности по оплате за техническое обслуживание жилья, сам по себе не освобождает последнюю от исполнения обязательств по договору аренды в полном объеме.

Как следует из чека по операции Сбербанк онлайн от ДД.ММ.ГГГГ, истец погасила задолженность по оплате за содержание и ремонт нежилого помещения в сумме 35062 рубля 57 копеек.

Учитывая, что ответчик не доказала отсутствие у неё обязанности по оплате за содержание и ремонт жилья согласно заключенному с истцом договору аренды, суд взыскивает с неё в пользу ФИО2 задолженность в сумме 35062 рубля 57 копеек.

Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, арендодателем может быть взыскана пеня в размере 1,0% в день от просроченной суммы за каждый день задержки.

Согласно представленного истцом в суд расчета пени, проверенного судом и не опровергнутого ответчиком, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, взысканию с ФИО3 в пользу истца подлежит пеня в сумме 52200 рублей.

В соответствии с п.1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

С учетом заявления представителя ответчика о применении ст. 333 ГК РФ и отсутствия возражений истца, в целях обеспечения соблюдения баланса интересов сторон, предотвращения ущемления имущественных прав истца и ответчика, суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ФИО3 неустойки до 10000 рублей.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ, взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4092 рубля (чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, пени, удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 90062 рубля 57 копеек, пени с учетом применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в сумме 10000 рублей, и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4092 рубля, а всего – 104154 (сто четыре тысячи сто пятьдесят четыре) рубля 57 копеек.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд.

Судья подпись Ю.М. Зайцева

<данные изъяты>