Решение № 2-523/2018 2-8/2019 2-8/2019(2-523/2018;)~М-499/2018 М-499/2018 от 17 февраля 2019 г. по делу № 2-523/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2019 г. п. Забайкальск

Забайкальский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Дёминой Н.В.,

при секретаре Дондоковой А.Б.,

с участием истицы по первоначальному требованию ФИО1,

ее представителя адвоката Шемякина Д.С., действующего на основании ордера № 229614 от 18.02.2019 г.,

представителя ответчика по первоначальному требованию ФИО2, действующего на основании доверенности от 21.11.2018 г.,

третьего лица ФИО3,

представителя Управления образованием администрации муниципального района «Забайкальский район» ФИО4, действующей на основании доверенности от 10.12.2018 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-8/19 по иску ФИО1 к ФИО5 о понуждении заключить договор купли – продажи недвижимого имущества, встречному иску ФИО5 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли – продажи недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Забайкальский районный суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 28.05.2018 г. между ней и ответчицей ФИО5 заключен предварительный договор купли – продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. По условиям договора стороны обязались в срок не позднее 01.11.2018 г. заключить договор кули – продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Однако ее (истицы) предложения о заключении договора купли – продажи оставлены ответчицей без удовлетворения. 01.11.2018 г. ответчица в письменной форме выразила свой отказ от заключения договора.

На основании изложенного, истица просила суд понудить ФИО5 заключить договор купли – продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Не согласившись с указанными требованиями, ответчица предъявила встречное исковое заявление, в котором просила расторгнуть заключенный сторонами 28.05.2018 г. предварительного договора купли – продажи недвижимого имущества, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. До заключения договора с ФИО1 07.05.2018 г. ею (ФИО6) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с ООО «Золотой Лотос». Целью указанной сделки являлось улучшение жилищных условий семьи. В июле 2018 г. ей стало известно о том, что ООО «Золотой Лотос» не получило разрешение на строительство, в связи с чем предварительный договор с юридическим лицом был расторгнут. Указанное обстоятельство в момент заключения сделки с ФИО1 она (ФИО6) предположить не могла. В настоящее время в случае отчуждения недвижимого имущества, расположенного по адресу: <данные изъяты> ее семья будет лишена единственного жилья. На полученные по сделки денежные средства приобрести равнозначное жилье не возможно.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала и суду дала объяснения аналогичные вышеизложенным, дополнив, что ФИО5 действовала без достаточной степени заботливости и осмотрительности, не получив новое жилье решила распорядиться единственным жилым помещением. Также не отрицала, что об отказе от заключения договора купли – продажи ФИО5 сообщила ей в июле 2018 г., однако предварительный договор не был расторгнут, поскольку, учитывая, что срок для заключения основного договора истекал 01.11.2018 г., она (ФИО1) рассчитывала, на изменение обстоятельств и заключение договора на условиях, установленных предварительным договором. В связи с заключением указанной сделки ее семья понесла существенные убытки.

Представитель ФИО1 – адвокат Шемякин Д.С. позицию своей доверительницы поддержал и суду пояснил, что предварительный договор не содержит условия о том, что заключение основного договора купли – продажи зависит от судьбы сделки, заключенной между ФИО5 и ООО «Золотой Лотос». Кроме того, предварительный договор, заключенный между ФИО5 и ООО «Золотой Лотос» не зарегистрирован в установленном порядке, что свидетельствует о его незаконности. Кроме того, в названном предварительном договоре участия в долевом строительстве указано, что застройщик не имеет разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, что указывает, что ФИО5 действовала без достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Надлежаще извещенная ФИО5 в судебное заседание не явилась, со слов супруга находится на стационарном лечении, ходатайства об отложении судебного заседания не заявляла. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного участника процесса.

В предыдущем судебном заседании ФИО5 исковые требования не признала и пояснила, что предварительный договор купли – продажи недвижимого имущества был ею заключен с целью улучшения жилищных условий. Сроки, установленные в предварительном договоре были определены, исходя из того, что в сентябре 2018 г. должен быть сдан в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, в котором она приобрела жилое помещение, заключив с застройщиком (ООО «Золотой Лотос») предварительный договор участия в долевом строительстве. Поскольку в дальнейшем компетентным органом было отказано застройщику в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, предварительный договор участия в долевом строительстве был расторгнут. В настоящее время она и члены ее семьи, в том числе трое несовершеннолетних детей иного жилья, кроме жилого дома, являющегося предметом предварительного договора, заключенного с ФИО1, не имеют. По этой причине она отказалась от заключения договора купли – продажи недвижимого имущества.

Представитель ФИО5 – ФИО2 позицию своей доверительницы поддержал и суду дал объяснения аналогичные изложенным в встречном иске, дополнив, что ФИО5 готова немедленно возвратить ФИО1 аванс, уплаченный по предварительному договору, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Также указал, что в данном случае затрагиваются интересы несовершеннолетних детей, которые иного жилого помещения для проживания не имеют.

Третье лицо ФИО3 суду пояснил, что они с супругой являются родителями троих несовершеннолетних детей. Дочери учатся в общеобразовательной школе, которая находится на значительном расстоянии от места жительства, общественного транспорта нет, он не всегда может доставлять детей к месту обучения, поскольку занимается внешнеэкономической деятельностью и часто отсутствует дома. Кроме того, дом по своей площади небольшой, не отвечает потребностям семьи. Учитывая данные обстоятельства, приняли решение об улучшении жилищных условий, в связи с чем заключили предварительный договор участия в долевом строительстве с ООО «Золотой Лотос». Дом должен быть сдан в эксплуатацию в сентябре 2018 г. В связи с недостаточностью денежных средств, приняли решение о продаже недвижимости по адресу: <данные изъяты> Денежные средства, полученные по предварительному договору были переданы ООО «Золотой Лотос». Застройщику доверяли, поскольку знали его возможности. С учетом срока сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и времени для проведения косметического ремонта, определили дату заключения договора купли - продажи. Однако в июле 2018 г. застройщик сообщил о том, что строительство дома прекращено, предварительный договор с ООО «Золотой Лотос» в связи с этим был расторгнут. О невозможности заключения договора купли – продажи уведомили ФИО1

Суд, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, свидетелей, заключение Управления образованием администрации муниципального района «Забайкальский район», полагавшего необходимым в интересах детей расторгнуть предварительный договор, заключенный между ФИО1 и ФИО5, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

По смыслу п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Судом установлено, что ФИО5 на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, расположенное по адресу: <данные изъяты>: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. Указанный жилой дом неблагоустроенный (печное отопление), вода привозная, санузел в доме (л.д. 141). Иных жилых помещений ФИО5 и члены ее семьи в собственности не имеют (л.д. 41-47).

Также установлено, что семья ФИО5 является многодетной: дочери <данные изъяты> года рождения, являются учащимися <данные изъяты> (л.д. 48-49), и сын <данные изъяты>, <данные изъяты> года рождения.

Исходя из информации, предоставленной администрацией городского поселения, расстояние от дома № <данные изъяты> до места обучения детей ФИО5 составляет свыше трех километров. При этом перевозка пассажиров общественным транспортом по данному маршруту не осуществляется.

Принимая во внимание указанные обстоятельства: длительность расстояния от школы до места жительства, отсутствие общественного транспорта, небольшая площадь дома, отсутствие благоустройств, ФИО5 желала улучшить жилищные условия своей семьи. С данной целью 07 мая 2018 г. она заключила с ООО «Золотой Лотос» предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (л.д. 86-90). По условиям данного договора стороны обязались заключить в будущем на согласованных условиях договор участия в долевом строительстве. Согласно которому застройщик примет на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который в свою очередь примет на себя обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (л.д. 86-90). Цена основного договора определена в 1 500 000 руб., в том числе обеспечительный платеж в размере 300 000 руб. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - до 10.09.2018 г. (п. 2.5).

Учитывая отсутствие достаточных денежных средств для приобретения жилого помещения, ФИО5 приняла решение об отчуждении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <данные изъяты> 28.05.2018 г. она заключила с ФИО1 предварительный договор купли – продажи вышеуказанного недвижимого имущества (л.д. 53). Стороны согласовали цену договора в размере 1 300 000 руб. (п. 8). До подписания договора ФИО1 передала продавцу 300 000 руб. в качестве аванса в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли – продажи земельного участка и дома (п. 5). Стороны обязались заключить договор купли – продажи в срок до 01.11.2018 г. (п. 4).

До истечения установленного для заключения договора купли – продажи срока ФИО1 направила в адрес ФИО5 предложение заключить договор купли – продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора. Указанное предложение получено ФИО5 01.11.2018 г. (л.д. 10).

ФИО5 от заключения договора купли – продажи отказалась, вручив ФИО1 предложение о расторжении предварительного договора купли – продажи с обязательством о возврате полученных денежных средств в размере 300 000 руб. (л.д. 122).

Первоначально предложение о расторжении предварительного договора купли – продажи было озвучено ФИО5 в июле 2018 г., указанное обстоятельство ФИО1 не отрицалось.

Причиной нежелания ФИО5 заключать договор купли – продажи недвижимости является существенное изменение обстоятельств.

Из представленных доказательств следует, что соглашением от 16.07.2018 г. расторгнут предварительный договор участия в долевом строительстве, заключенный 07 мая 2018 г. между ФИО5 и ООО «Золотой Лотос» (л.д. 117). Причиной расторжения предварительного договора явилось принятие администрацией городского поселения «Забайкальское» постановления № <данные изъяты> от <данные изъяты> г. об отмене постановления № <данные изъяты> «Об утверждении градостроительного плана земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома» и разрешения на строительство <данные изъяты>. (л.д. 106-107).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно статье 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из пояснений ФИО5, изначально она имела намерение продать спорную недвижимость для того, чтобы в дальнейшем улучшить жилищные условия своей семьи и приобрести новое жилое помещение. Однако, в настоящее время изменились обстоятельства: строительство многоквартирного дома, в котором ФИО5 имела намерение приобрести жилое помещение прекращено, в связи с отменой разрешения на строительство. На момент заключения предварительного договора купли – продажи она не могла предвидеть такого изменения обстоятельств, поскольку договор участия в долевом строительстве ею был заключен, строительство было начато, определен срок сдачи многоквартирного жилого дома, репутация застройщика сомнений у нее не вызывала.

Заключение договора купли – продажи с ФИО1 повлечет за собой лишение многодетной семьи ФИО6 единственного жилья, поскольку иного жилого помещения у ФИО5 и членов ее семьи в собственности не имеется. При этом ФИО5 от возврата суммы аванса и процентов за пользование чужими денежными средствами не отказывается.

Из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из приведенных положений норм материального права и фактических обстоятельств дела, суд полагает, что отказ ФИО5 от заключения основного договора вследствие существенного изменения обстоятельств, из которых она исходила при заключении предварительного договора, допускается законом, в связи с чем полагает необходимым отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований, удовлетворив встречные исковые требования ФИО5

При этом суд не принимает доводы адвоката Шемякина Д.С. относительно законности предварительного договора участия в долевом строительстве, заключенного между ФИО5 и ООО «Золотой Лотос», поскольку указанный договор не является предметом спора. В то же время суд считает необходимым указать, что не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации.

Доводы адвоката Шемякина Д.С. о том, что при заключении предварительного договора участия в долевом строительстве ФИО5 действовала без достаточной степени заботливости и осмотрительности, поскольку у застройщика отсутствовало разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, суд считает надуманными, поскольку в материалах дела имеется копия такого разрешения, выданного 01.07.2012 г.

Доводы ФИО1 о материальных убытках, причиненных действиями ФИО5, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, какими – либо доказательствами не подтверждены.

По правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, с ФИО1 в пользу ФИО5 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО5 о понуждении заключить договор купли – продажи недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО5 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли – продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Расторгнуть заключенный 28.05.2018 г. между ФИО5 и ФИО1 предварительный договор купли – продажи недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома), расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО5 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Мотивированное решение изготовлено 22 марта 2019 г.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Забайкальский районный суд в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Забайкальского

районного суда Н.В. Дёмина