Решение № 2-206/2020 2-206/2020~М-144/2020 М-144/2020 от 20 мая 2020 г. по делу № 2-206/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Муравленко 21 мая 2020 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Кочневой М.Б.,

при секретаре судебного заседания Грековой Е.А.,

с участием помощника прокурора Фауканурова Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-206/2020 по иску ФИО1 к Администрации города Муравленко о взыскании возмещения за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Муравленко о взыскании возмещения за жилое помещение. В обоснование иска указано, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Распоряжением Администрации города Муравленко № от 29.03.2018 года «О признании многоквартирного дома № по <адрес> аварийным и подлежащим сносу», на основании заключения межведомственной комиссии, жилые помещения многоквартирного дома №, расположенного <адрес>, были признаны непригодными для проживания, а дом аварийным и подлежащим сносу. Согласно постановлению № от 19.09.2019 года «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд» земельный участок с кадастровым №, площадью 2 053 кв.м., а так же жилые помещения, в том числе две комнаты в трехкомнатной квартире №, расположенные в многоквартирном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд. В обоснование размера возмещения за жилое помещение представлен отчет № от 15.02.2020 года об оценке рыночной стоимости объекта оценки: двух комнат в квартире №, общей площадью 27,9 кв.м., расположенной в <адрес>, выполненный Экспертное учреждение 1», согласно которому выкупная стоимость объекта оценки составляет 1 493 300 рублей. ФИО1 просит возложить на Администрацию города Муравленко обязанность выплатить возмещение за жилое помещение – две комнаты в трехкомнатной квартире № общей площадью 27,9 кв.м., расположенных в <адрес>, принадлежащую истцу, установив возмещение в размере 1 493 300 рублей, а так же государственную пошлину в размере 16 002 рублей, расходы на экспертизу в размере 7 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, на иске настаивал.

Представитель ответчика Администрации города Муравленко в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие, предоставил письменные возражения, в которых возражал против удовлетворения исковых требований в части размера возмещения, в связи с изъятием земельного участка. Не возражал против предоставления истцу возмещения за жилое помещение в размере 1 118 794 рублей, установленное отчетом Экспертное учреждение 2».

Суд, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, приходит к следующему выводу.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В силу ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Согласно ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10 ст.32 ЖК РФ).

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании ч.1 ст. 28-1 Закона ЯНАО от 30.05.2005 года №36-ЗАО «О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» (Закон ЯНАО от 30.05.2005 года № 36-ЗАО), обеспечение жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений или доли в праве собственности на жилые помещения, признанные непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (далее-жилые помещения, подлежащие сносу), осуществляется путем изъятия жилых помещений, подлежащих сносу, с предоставлением возмещения за жилые помещения, подлежащие сносу.

В силу ч.1 ст. 28-2 Закона ЯНАО от 30.05.2005 года №36-ЗАО возмещение за жилое помещение, подлежащее сносу, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, подлежащего сносу. Соглашение включает в себя обязательство уполномоченного исполнительного органа государственной власти автономного округа или органа местного самоуправления, принявших решение о сносе жилого помещения, предоставить возмещение за жилое помещение, подлежащее сносу.

Рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего сносу, определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика об оценке изымаемого жилого помещения. В случае, если не достигнуто соглашение о возмещении за жилое помещение, подлежащее сносу, или других условиях его изъятия, спор подлежит разрешению в судебном порядке (ч.3 ст.28-2 Закона ЯНАО от 30.05.2005 года №36-ЗАО).

Как установлено в ходе судебного разбирательства на основании выписки из реестра прав на недвижимость ответчик является собственником двух комнат в квартире №, общей площадью 27,9 кв.м., расположенной в <адрес>, что подтверждается выпиской из реестра о государственной регистрации права от 22.04.2019 года, и не оспаривается сторонами (т.1 л.д.12).

Распоряжением Администрации города Муравленко № от 29.03.2018 года на основании заключения межведомственной комиссии от 27.03.2018 года №, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения многоквартирного дома № по <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко поручено включить жилые помещения многоквартирного дома № по адресу: <адрес>, в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования города Муравленко; в срок до 31.05.2018 года направить собственникам, проживающим в жилых помещениях, уведомления о признании многоквартирного дома № по <адрес> аварийным и подлежащим сносу в срок до 31.12.2025 года (т.1 л.д.9). 30.05.2018 года в адрес ответчика было направлено требование о сносе дома до 31.12.2025 года. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Впоследствии на основании распоряжения Администрации города Муравленко № от 02.09.2019 года срок сноса дома был изменен на дату до 14.09.2019 года.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Обосновывая заявленные требования, истцом представлен отчет № от 15.02.2020 года, выполненный Экспертное учреждение 1», согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 14.02.2020 года составляет 1 493 300 рублей и складывается из: стоимости комнаты в квартире квартиры, площадью 27,9 кв.м. – 970 900 рублей, с учетом площади мест общего пользования, относящихся к оцениваемой квартире – 377 600 рублей, стоимости части земельного участка, относящегося к объекту оценки – 102 900 рублей, стоимости убытков, которые понесет собственник объекта оценки, вследствие его изъятия – 41 900 рублей (л.д.23-130). С учетом дополнительного расчета от 17.04.2020 года размер возмещения составил 1 537 468 рублей, поскольку оценщиком был произведен перерасчет с учетом корректных данных по размеру площади, отраженных в техническом паспорте объекта оценки.

Поскольку дом и находящееся в нем жилое помещение, принадлежащее ответчику, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу не представляет интереса для рынка недвижимости, при определении цены жилого помещения экспертом был использован поэлементный метод определения затрат на замещение изымаемого жилого помещения в составе объекта оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости в составе объекта оценки определялась исходя из ситуации на рынке жилой недвижимости и стоимости жилого помещения, не требующей дополнительных вложений денежных средств, в районе изъятия имущества. Кроме того, был применен метод количественных корректировок в рамках метода сравнения продаж. Для определения стоимости жилого помещения в рамках метода сравнения продаж оценщиком ФИО5 был проанализирован рынок жилой недвижимости города Муравленко. Оценщиком при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения подобраны объекты аналоги в типовых домах, не признанных аварийными и ветхими, пригодные для проживания, с выполненным капитальным ремонтом, сопоставимые по основным характеристикам. Данное допущение оценщиком сделано на том основании, что жилой многоквартирный дом, в котором изымается помещение, признан ветхим. Учитывая, что собственнику необходимо восстановить нарушенные вследствие изъятия жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд права на жилое помещение, а именно покупка аналогичного по всем характеристикам жилого помещения по рыночной стоимости в жилом многоквартирном доме пригодном для проживания не признанном ветхим и аварийным. Определенная таким образом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания. Данные, приведенные в отчете об оценке, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого имущества, с учетом месторасположения земельного участка под многоквартирным домом, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносе доме.

Оценщик ФИО5, проводивший исследование имеет соответствующее профессиональное образование, является членом СРО Региональная ассоциация оценщиков и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке. В этой связи сомнений в правильности и обоснованности заключения и явного несоответствия оценки рыночной стоимости жилого помещения судом не установлено. Отчет об оценке содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов.

Ссылка представителя ответчика на то обстоятельство, что оценщиком ФИО5 были использованы некорректные данные по площади помещения, общедомового пространства, не соответствующие данным технического паспорта в ходе судебного следствия были устранены, что подтверждается дополнительным отчетом от 17.04.2020 года.

Довод ответчика о том, что стоимость жилого помещения без учета стоимости доли земельного участка и стоимости общего долевого имущества превышает стоимость аналогов, которые были использованы оценщиком при расчете стоимости 1 кв.м. жилого помещения так же не может быть принят во внимание, поскольку рыночная стоимость аналогичных жилых помещений не является равноценным замещением собственнику жилого помещения при изъятии земельного участка и сносе дома.

Так, при изъятии жилого помещения при сносе дома собственнику жилого помещения выплачивается возмещение, в состав которого включается рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Представителем ответчика, в обоснование своих доводов о завышении истцом размера возмещения, был представлен отчет об оценке Экспертное учреждение 2 № от 07.10.2019 года, проведенный оценщиком ФИО6, на сумму 1 118 794 рублей (т.1 л.д.179-230).

Оценщик ФИО6, проводивший исследование также имеет соответствующее профессиональное образование, является членом СРО Региональная ассоциация оценщиков и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Ответственность эксперта (оценщика) застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке.

Согласно данному заключению рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием по состоянию на 27.09.2019 года составляет 1 118 794 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения в размере 396 000 рублей, рыночная стоимость доли общедомового имущества – 705 834 рублей, стоимость доли земельного участка – 3 960 рублей, убытки – 13 000 рублей.

Оценщик при определении рыночной стоимости размера возмещения изымаемого объекта применял сравнительный и затратный подход. В рамках оценки был применен сравнительный подход для определения рыночной стоимости жилого помещения в составе объекта оценки и метод поэлементного расчета в рамках затратного подхода для определения рыночной стоимости доли общего имущества, доли в праве на земельный участок. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Между тем, для применения затратного метода при определении стоимости доли общего имущества в многоквартирном доме на выбор объектов аналогов влияет объемно-планировочные параметры, типы установленных инженерных систем. Вышеуказанная достоверная информация содержится в проектно-сметной документации на объект строительства, оценщиком проектная документация на дом не запрашивалась и не исследовалась. Источником информации являлся лишь технический паспорт на дом и справочник УПСС «Жилые дома». При определении стоимости доли земельного участка, приходящегося на оцениваемое жилое помещение, оценщиком применен метод распределения. Оценщик руководствовался результатами исследования столичного рынка, указав, что общая конъюктура рынка недвижимости в городах не может сильно отличаться. Принимая во внимание конструктивные особенности объекта оценки, его местоположение и функциональное назначение, наиболее вероятная доля стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости определяется в размере среднего значения между квартирами в кирпичных домах и квартирами в панельном доме и составляет 1%.

Однако, данный затратный подход с расчетом затрат на возведение нового аналогичного объекта, использование метода распределения, с учетом конъюктуры рынка в столичном регионе, а так же определение стоимости земельного участка в городе Муравленко вышеуказанным методом, не в полной мере отражает рыночную стоимость изымаемого имущества.

Кроме того, в заключении Экспертное учреждение 2 указывается, что определена стоимость одной комнаты в трехкомнатной квартире в размере 396 000 рублей (т.1 л.д.213-214), в то время как согласно выписке из реестра прав на недвижимость истец является собственником двух комнат в трехкомнатной квартире. Помимо этого, стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме составляет 705 834 рубля, что значительно превышает стоимость жилой площади объекта.

Помимо этого, суд учитывает, что согласно отчету Экспертное учреждение 2 нижнее значение интервала рыночной стоимости по спорному объекту недвижимости может находиться в пределах 895 035 рублей 20 копеек, а верхнее значение определено в размере 1 342 522 рубля 80 копеек.

Таким образом, суд приходит к выводу, что размер возмещения по отчету, предоставленному истцом в размере 1 493 300 рублей, является обоснованным.

Кроме того, данный размер возмещения находится примерно в рамках верхней границы интервала, определенной оценщиком ФИО6 (л.д.215).

С учетом дополнительного отчета, предоставленного истцом, размер возмещения должен был составить 1 537 468 рублей. Однако, истец свои исковые требования не увеличивал и настаивал на взыскании 1 493 300 рублей.

В силу ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ).

Следовательно, оценив отчет об оценке Экспертное учреждение 1», заключение эксперта (оценщика) ФИО6 в совокупности с другими представленными доказательствами, суд пришел к выводу о принятии за основу расчет оценщика Экспертное учреждение 1», с учетом заявленных исковых требований при определении размера возмещения за жилое помещение, поскольку заключение Экспертное учреждение 2 не в полной мере отражает стоимость помещения, подлежащего изъятию.

Таким образом, применение в расчете экспертом данных об архитектурно-планировочных и эксплуатационных показателях здания без исследования проектной документации, а так же с учетом неопределенности какой именно объект одна или две комнаты были подвергнуты оценке, привело к неправильному выводу о рыночной стоимости возмещения, связанного с изъятием помещения.

В то же время согласно заключению оценщика ФИО5 была сделана выборка жилой недвижимости в виде аналогов, произведена выборка земельных участков, что подтверждается материалами Отчета. Оценщиком ФИО5 был применен сравнительный подход, который при наличии достоверной информации о продаже объектов-аналогов, позволяет получить рыночную стоимость оцениваемого объекта максимально точно для конкретного рынка.

Доказательств опровергающих объективность выводов оценщика Экспертное учреждение 1», свидетельствующих о том, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, не представлено.

Утверждение ответчика, что отчет об оценке Экспертное учреждение 1 является недостоверным, не основано на фактических обстоятельствах дела, поскольку при использовании сравнительного подхода была произведена оценка рыночной стоимости изымаемого имущества, с учетом месторасположения, доли земельного участка под многоквартирным домом, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносе доме. Оценщиком при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения подобраны объекты аналоги в типовых домах, не признанных аварийными и ветхими, пригодные для проживания, с выполненным капитальным ремонтом, сопоставимые по основным характеристикам. Выводы оценщика свидетельствуют о правильности произведенных оценок, если учесть применение корректировок и возможности небольших погрешностей с учетом примененного метода оценки.

Кроме того, в данном отчете об оценке стоимость спорного жилого помещения определена по сравнительному методу, в сравнении с аналогичными жилыми помещениями, которые являются пригодными для проживания, следовательно, с учетом компенсации за капитальный ремонт дома, поскольку взятые аналоги в капитальном ремонте здания не нуждались.

Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает отчет № от 15.02.2020 года, с учетом заявленных исковых требований, в качестве доказательства размера возмещения за принадлежащее ответчику жилое помещение, поскольку он является наиболее достоверным и выполнен в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности».

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований о взыскании возмещения за жилое помещение в размере 1 493 300 рублей.

В силу ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с чем, суд полагает необходимым взыскать с Администрации города Муравленко расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 002 рублей в пользу истца, а так же расходы на проведение оценки объекта недвижимости в размере 7 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 о взыскании возмещения за жилое помещение удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО1 возмещение за две комнаты в трехкомнатной квартире №, расположенных по адресу: <адрес>, площадью 27,9 квадратных метра, в размере 1 493 300 (один миллион четыреста девяносто три тысячи триста) рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 16002 (шестнадцать тысяч два) рубля, расходы на проведение оценки объекта недвижимости в размере 7 000 (семь тысяч) рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на две комнаты в трехкомнатной квартире № по <адрес> после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенной судом к взысканию с Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1 на две комнаты в трехкомнатной квартире № по <адрес>.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

СУДЬЯ /подпись/ М.Б. КОЧНЕВА