Решение № 33-4319/2026 от 30 июня 2026 г.

Строка статотчета 2.124

55RS0№ <...>-81

Дело № <...>


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Еленской Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Юдиной К.О., при участии в организации и подготовке судебного процесса помощника судьи Барановой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 16 апреля 2026 года в городе Омске гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Октябрьское» к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности и признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество,

установил:

ООО «Октябрьское» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности и признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество, указав в обоснование, что ООО «Октябрьское» является собственником нежилого помещения 2П, расположенного на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, <...>, кадастровый номер помещения <...> Рядом с помещением 2П находится помещение 4П, с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, собственником которого с <...> является ФИО1

Ранее помещение 4П принадлежало ФИО2, но было образовано в процессе реконструкции здания по <...> в многоквартирный жилой дом.

В последующем <...> по договору купли-продажи между ИП ФИО2 и ответчиком, нежилое помещение 4П перешло в собственность ФИО1

Здание по <...> было нежилым строением – гостиницей, с 2020 года начата его реконструкция, в результате которой здание по <...> стало многоквартирным жилым домом с кадастровым номером <...>.

В 2020 году была разработана проектная документация реконструкции здания гостиницы под многоквартирный жилой дом по <...> ЦАО <...>, в том числе Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности, на основании которой в дальнейшем проводилась реконструкция дома и получалось разрешение на строительство (реконструкцию).

В соответствии с указанной проектной документацией коридор помещения 4П, находящийся в собственности ответчика и обозначенный на плане 1 этажа номерами 32, 33, является эвакуационным выходом для помещений 1 этажа, в частности, для помещения 2П, принадлежащего истцу.

После разработки проектной документации <...> департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <...> истцу было выдано разрешение на строительство № <...> от <...> со сроком <...>, продленное до <...>.

Распоряжением департамента архитектуры и градостроительства Администрации <...> за № <...> от <...> многоквартирный жилой дом по <...> в ввод в эксплуатацию № <...> от <...>, выданное департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <...>.

Из сказанного выше следует, что многоквартирный жилой дом по <...>, в котором находится спорное нежилое помещение 4П, был реконструирован в соответствии с проектной документацией.

После проведения реконструкции были проведены кадастровые работы и составлен Технический план от <...>. При составлении технического плана здания в состав помещения 4П ошибочно был включен коридор, обозначенный на плане этажа номерами 32,33, площадью 18,10 кв.м, и в последующем зарегистрировано право собственности как на единый объект недвижимости общей площадью 99,8 кв.м, с кадастровым номером <...>, который и был передан в собственность ответчика.

В настоящее время спорное нежилое помещение 4П согласно техническому плану здания от <...> состоит из комнат, обозначенных номерами <...>, объединенных в одно помещение, общей площадью 81,7 кв.м. и коридора, обозначенного на поэтажном плане номерами 32, 33, общей площадью <...> кв.м.

Таким образом, коридор (помещение с номерами 32,33), обозначенный в проектной документации как эвакуационный выход, является имуществом общего пользования, и был ошибочно присоединен к нежилому помещению, зарегистрированному как нежилое помещение 4П и передан в единоличную собственность, собственником которой в настоящее время является ФИО1

Именно при составлении технического плана была допущена ошибка, в результате которой, эвакуационный выход, проходящий по коридору рядом со смежным помещением (в настоящее время помещение 4П), которым должны пользоваться все собственники 1 этажа здания, являющийся имуществом общего пользования МКД был ошибочно включен в состав помещения 4П и стал принадлежать единственному собственнику ответчику.

Кроме того, помещение 2П, являющееся смежным со спорным помещением, используется для розничной торговли сетью «Магнит», на основании договоров аренды №<...> от <...>, №<...> от <...>, проходимость в котором более 50 человек в день.

Эвакуационный выход, проходящий через спорный коридор предназначен для помещения 2П, однако в настоящее время, из-за кадастровой ошибки, включен в состав помещения 4П, находящегося в единоличной собственности ФИО1

В настоящее время ответчиком заблокирован эвакуационный выход, что создает реальную угрозу людям, в том числе покупателям, находящимся в смежном помещении 2П.

Ограничение (блокировка) доступа к эвакуационному выходу через коридор, присоединенный к помещению ответчика, нарушает требования пожарной безопасности, создает угрозу жизни людей, что является нарушением 27 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от <...> № <...>. Беспрепятственная возможность использования эвакуационного выходы в чрезвычайных ситуациях имеет больше социальную значимость, направленную на обеспечение безопасности людей в случае пожара.

После выявления факта ошибочного включения спорного коридора (эвакуационного выхода) в состав нежилого помещения 4П, к ответчику как собственнику помещения 4П, неоднократно обращались с предложением урегулировать вопрос об обеспечении эвакуационного выхода, проходящего через коридор помещения 4П, в том числе путем заключения соглашения об установлении сервитута.

В адрес Ответчика были направлены следующие обращения:

- письмо от <...> № <...> с предложением соблюсти устную договоренность и заключить соглашение об установлении прав пользования коридором помещения 4П (сервитут);

- письмо от <...> № <...> в ответ на запрос истца о направлении копию проектной документации относительно эвакуационного выхода, расположенного в помещении 4П для решения вопроса об предоставлении доступа к эвакуационному выходу;

- письмо от <...> № <...> повторное направление копии Проектной документации по эвакуационному выходу (Том 9, параграф 6, 6.1., 6.2. на 9 листах);

- письмо от <...> № <...> в ответ на запрос истца о направлении плана 1 этажа по адресу: г. Омск, <...>;

- претензия от <...> № <...>/Окт-10 с предложением рассмотреть вопрос о заключении

- соглашения об установлении частного сервитута на коридор помещения 4П;

- претензия от <...> № <...>/Окт-11 о передачи в суд дела с требованием о признании недействительным договора купли-продажи в случае не разрешения вопроса по предоставлению эвакуационного выхода (коридор).

Однако ответчик отказался урегулировать данный вопрос, заблокировал эвакуационный выход, посчитав его своей единоличной собственностью. Дверь, ведущая к эвакуационному выходу, была ответчиком закрыта, что послужило основанием для обращения в суд с целью признания коридора, являющегося эвакуационным выходом, долевой собственностью всех собственников здания.

На основании изложенного просили, признать отсутствующим право собственности ФИО1 на часть нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:040102:7071 в виде коридора, обозначенного на плане 1 этажа технического плана от <...> номерами 32, 33, общей площадью 18,10 кв.м., расположенного на 1-м этаже здания по адресу: Омская область, г. Омск, <...> признать право общей долевой собственности собственников на коридор, обозначенный на плане 1 этажа технического плана от <...> номерами 32, 33, общей площадью 18,10 кв.м., расположенный на 1-м этаже здания по адресу: Омская область, г. Омск, <...>, взыскать сумму уплаченной государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 поддержала исковое заявление по доводам, приведенным в нем.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО4 требования иска не признала, полагая недоказанным принадлежность спорного помещения к эвакуационному выходу и помещению общего пользования. Иные варианты обеспечения в настоящее время эвакуационного выхода первого этажа не предложила.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – ФИО5 просила иск удовлетворить, пояснив, что ответчику в досудебном порядке было предложено компенсировать стоимость помещения, ошибочно реализованного ответчику, ввиду недостатков технического плана. Однако ответчик от предложения отказалась. Недостатки технического плана предназначение помещения не меняют, поскольку в ином случае многоквартирный дом не был бы введен в эксплуатацию без надлежащего эвакуационного выхода на первом этаже. В настоящее время ответчик блокирует эвакуационный выход, что созждает угрозу жизни и здоровью граждан.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Росреестра по Омской области, извещенное надлежаще, в судебное заседание своего представителя не направило.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав представителей истца, третьего лица, ответчика, исследовав материалы настоящего гражданского дела и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствие с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. ст. 219, 223 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Существенное значение для квалификации правоотношений сторон имеют обстоятельства, связанные с возникновением права собственности на спорный объект недвижимости.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

В силу п. п. 1, 4 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичная норма предусмотрена частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

При этом в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...> № <...> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от <...> № <...> «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» даны разъяснения о способах защиты права собственников нежилых помещений на общее имущество здания, в том числе разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

В силу п. п. 1 - 2 ст. 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом. Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь.

Как следует из материалов дела, ООО «Октябрьское» является собственником нежилого помещения 2П, расположенного на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, <...>, кадастровый номер помещения 55:36:040102:7069.

Собственником помещения 4П, с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, с <...> до настоящего времени является ФИО1

Помещение 4П, кадастровый № <...>, находится в пределах помещения с кадастровым номером <...>.

Ранее помещение 4П принадлежало ФИО2 на основании соглашения о возникновении прав на помещения, расположенные в реконструированном здании, от <...>, заключенного, в том числе между ООО «Октябрьское» и ФИО2, и помещение 4П было образовано в процессе реконструкции здания по <...> многоквартирный жилой дом, что следует из регистрационных дел на помещения <...>, представленного филиалом ППК «Роскадастр» по Омской области.

Право собственности ФИО2 на помещение 4П общей площадью <...> кв. м было зарегистрировано после принятия департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <...> решения о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Реконструкция здания гостиницы под многоквартирный жилой дом по <...> ЦАО г. Омска», с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет на основании указанного соглашения от <...> и технического плана объекта капитального строительства от <...>, что следует из обращения ООО «Октябрьское» в отдел ввода объектов в эксплуатацию и работы с самовольным строительством департамента архитектуры и градостроительства Администрации <...> от <...>, имеющегося в регистрационном деле на помещение <...>.

На основании договора купли-продажи от <...>, заключенного между ИП ФИО2 и ФИО1, нежилое помещение 4П, общей площадью 99,8 кв. м, перешло в собственность ФИО1

Обращаясь в суд с иском к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности последней на объект недвижимого имущества, истец указывает в обоснование иска, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФИО1 незаконно является собственником нежилого помещения, в частности, коридора (помещение с номерами 32 и 33), обозначенного в проектной документации на реконструированное здание как эвакуационный выход и используемый в этом качестве, поскольку является имуществом общего пользования и был ошибочно присоединен к нежилому помещению, зарегистрирован как нежилое помещение в составе помещения 4П, передан в единоличную собственность, собственником которой в настоящее время является ФИО1

Таким образом, истец утверждает, что право собственности на указанный объект недвижимости у ответчика ФИО1 не возникло, поскольку представленный отделом ввода объектов в эксплуатацию на регистрацию права технический план подготовлен с нарушениями в части указания помещений общего пользования №№ <...>, 33 в составе помещения 4П, находящегося в единоличной собственности.

Возражая относительно исковых требований, ответчик указывал на тот факт, что помещение не относится к местам общего пользования.

Судом установлено, что в результате реконструкции здание по <...> стало многоквартирным жилым домом с кадастровым номером <...>

В 2020 году была разработана проектная документация реконструкции здания гостиницы под многоквартирный жилой дом по <...> ЦАО <...>.

В соответствии с указанной проектной документацией коридор смежный с помещением 4П, находящимся в собственности ФИО1 и обозначенный на плане 1 этажа номерами 32, 33, является эвакуационным выходом для помещений 1 этажа, в частности помещения 2П, принадлежащего истцу.

После разработки проектной документации <...> департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <...> истцу было выдано разрешение на строительство № <...> от <...> со сроком <...>, продленное до <...> распоряжением Департаментов архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска за № <...>.

<...> многоквартирный жилой дом по <...> в ввод в эксплуатацию № <...> от <...>, выданное департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <...>.

После проведения реконструкции были проведены кадастровые работы и составлен Технический план от <...>.

Согласно техническому плану здания от <...> нежилое помещение 4П состоит из комнат, обозначенных номерами <...> объединенных в одно помещение, общей площадью 81,7 кв.м. и коридора, обозначенного на поэтажном плане номерами 32, 33, общей площадью 18,10 кв.м.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что материалами дела, в частности регистрационными делами, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, поэтажными планами с экспликациями 1 этажа реконструированного здания подтверждается, что помещения №№ <...>, 33, расположенные на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Омск, <...>, являются помещениями общего пользования и перешли в единоличную собственность в составе помещения 4П ошибочно на основании технического плана.

При составлении технического плана здания в состав помещения 4П ошибочно был включен коридор, обозначенный на плане этажа номерами <...>, площадью <...> кв.м.

В последующем зарегистрировано право собственности как на единый объект недвижимости общей площадью 99,8 кв.м, с кадастровым номером <...>, за ФИО1

Согласно представленным фотоматериалам, экспликации из помещения 2П (<...>) организован эвакуационный выход через помещение 4П (<...>).

Согласно п. 4.2.7, 4.2.8 Свода правил СП 1.13130 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" не менее двух эвакуационных выходов должны иметь помещения, предназначенные для одновременного пребывания 50 и более человек. Если из помещения требуется устройство не менее 2-х эвакуационных выходов, то через одно соседнее помещение допускается предусматривать не более 50% таких выходов.

Согласно проектной документации по реконструкции здания гостиницы под многоквартирный дом по <...> Раздел 9, на первом этаже расположены магазин продовольственных товаров, офисные помещения (помещения под аренду). Из раздела 6.1 следует, что этажи обеспечены не менее чем двумя эвакуационными выходами. Помещения, предназначенные для одновременного пребывания более 50 человек, обеспечены двумя эвакуационными выходами.

Из раздела 3 проектной документации по реконструкции здания гостиницы под многоквартирный дом по <...> следует, что из помещений 1-го этажа нарушу: эвакуационных выход предусмотрен из помещений общественного назначения ФЗ.1, непосредственно – через коридор, а затем непосредственно на улицу.

Из схемы эвакуации 1 этажа следует, что помещение № <...> является коридором, площадью 18,40 кв.м, который должен был использоваться для второго эвакуационного выхода.

Вместе с тем, исходя из сведений ЕГРН, на основании технического плата, право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ФИО1

Учитывая вышеизложенное, оснований для постановки на учет помещения 4П, с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м., не имелось.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований и признании отсутствующим право собственности ФИО1 на часть нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:040102:7071 в виде коридора, обозначенного на техническом плане 1 этажа номерами №№ <...>, 33, общей площадью 18,10 кв., по адресу: г. Омск, <...>; и признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на коридор, обозначенный на плане обозначенного на техническом плане 1 этажа номерами №№ <...>, 33, общей площадью 18,10 кв. м по адресу: г. Омск, <...>.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Октябрьское» к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности и признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на часть нежилого помещения с кадастровым номером <...> в виде коридора, обозначенного на техническом плане 1 этажа номерами №№ <...>, 33, общей площадью 18,10 кв. м по адресу: г. Омск, <...>.

Признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на коридор, обозначенный на плане обозначенного на техническом плане 1 этажа номерами №№ <...>, 33, общей площадью 18,10 кв. м по адресу: г. Омск, <...>.

Взыскать с ФИО1, <...> года рождения (паспорт <...>), в пользу общества с ограниченной ответственностью «Октябрьское»(ИНН <...>) в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы в Первомайский районный суд г. Омска.

Судья Ю.А. Еленская

Мотивированное решение изготовлено <...>.