Апелляционное определение № 33-1474/2026 от 10 февраля 2026 г.

Судья Земцова Н.С. Дело № 33-1474/2026

УИД № 34RS0028-01-2025-000216-74


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Волгоград 11 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Андреева А.А.,

судей Лымарева В.И., Пашковой Т.В.,

при помощнике ФИО1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-154/2025 по иску ООО «Становское» к ИП ФИО2 КФХ ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе представителя ФИО3 по доверенности ФИО6

на решение Нехаевского районного суда Волгоградской области от 7 ноября 2025 г., которым постановлено:

исковые требования ООО «Становское» к ИП ФИО2 КФХ ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным заключенный 18 июля 2025 г. между ФИО4, ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...>, общей площадью 414000+/-7747 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный Управлением Росреестра по Волгоградской области 23 июля 2025 г. за номером № <...>.

Решение суда является основанием для:

- исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером № <...> договором аренды от 18 июля 2025 г., заключенного между ФИО4, ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3;

- включения в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении земельного участка с кадастровым номером № <...> договором аренды от 19 августа 2021 г. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Становское».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, ФИО4, ФИО5 в равных долях в пользу общества с ограниченной ответственностью «Становское» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 720 рублей, по 8 240 рублей копеек с каждого.

Заслушав доклад судьи Лымарева В.И., выслушав объяснения представителя ФИО3 – ФИО6, поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО «Становское» - ФИО7, возражавшей по доводам жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ООО «Становское» обратилось в суд с иском к ИП ФИО2 КФХ ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки

В обоснование требований указано, что ООО «Становское» является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес>.

Из указанного земельного участка ФИО4, ФИО3, ФИО5 в счет принадлежащих им земельных долей произвели выдел земельного участка площадью 414 000 кв.м, выделенному земельному участку присвоен кадастровый № <...>. Право общей долевой собственности зарегистрировано за ответчиками 9 июля 2025 г.

При проведении государственной регистрации вновь образованного земельного участка с кадастровым номером № <...> Управление Росреестра по Волгоградской области не перенесло из исходного земельного участка с кадастровым номером № <...> регистрационную запись об обременении в виде аренды в пользу ООО «Становское».

18 июля 2025 г. между собственниками земельных долей и ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...>, который зарегистрирован 23 июля 2025 г., срок аренды с 18 июля 2025 г. по 18 июля 2040 г.

ООО «Становское», будучи арендатором исходного земельного участка согласие на прекращение договора аренды не предоставляло, соглашение о прекращении действия договора аренды сторонами также не заключалось. Полагает, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером № <...>, зарегистрированное в пользу ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 на основании недействительной сделки, является незаконным и нарушает права истца как действующего арендатора земельного участка.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «Становское» просило признать недействительным заключенный 18 июля 2025 г. между ФИО4, ФИО5 и ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...>, применить последствия недействительности сделки, исключив из ЕГРН запись о государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером № <...> договором аренды от 18 июля 2025 г., восстановить в ЕГРН запись об обременении земельного участка с кадастровым номером № <...> договором аренды от 19 августа 2021 г. в пользу ООО «Становское», взыскать с ответчиков в равных долях в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Судом постановлено указанное выше решение.

Оспаривая законность и обоснованность принятого судом решения, в апелляционной жалобе представитель ФИО3 по доверенности ФИО6 просит решение отменить, в обоснование доводов жалобы ссылается на то, что суд, сделав вывод о неправомерности выделения ответчиками своей доли из исходного земельного участка, вышел за пределы оснований иска, указывает также на то, что ответчики были вправе заключить оспариваемый договор аренды.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу положений п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 1 Закона об обороте земель).

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и настоящим Федеральным законом.

Пунктом 4 ст. 11.2 ЗК РФ определено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Согласно п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В приведенных нормах отсутствует указание на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Таким образом, выдел земельного участка в счет земельных долей и регистрация на него права собственности не влекут прекращения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенного участниками долевой собственности.

Если исходный участок был предметом аренды, согласно правовой позиции, сформулированной в п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 г., ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20 апреля 2017 г. № 889-О указал, что п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков, в том числе в случае выдела земельных участков.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО5 являлся собственником 2/469 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <адрес>, где ФИО4 и ФИО3 принадлежали на праве общей долевой собственности по 1/469 доли каждой.

10 января 2006 г. между участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...> и ООО «Становское» заключен договор аренды указанного земельного участка сроком действия до 23 февраля 2021 г., запись государственной регистрации обременения в виде аренды внесена в ЕГРН 22 февраля 2006 г.

3 апреля 2021 г. на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес>, рассматривался, в том числе, вопрос о прекращении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 10 января 2006 г. в связи с истечением срока его действия 23 февраля 2021 г., об уведомлении об отказе от дальнейших арендных отношений ООО «Становское», об условиях договоров аренды земельных участков. обсуждалось предложение ФИО2 КФХ ФИО8 заключить договор аренды с КФХ ФИО8 на указанных в протоколе условиях сроком 7 лет.

Против принятия решения по вопросу о заключении договора аренды с КФХ ФИО8 на данном собрании голосовал, кроме прочих, ФИО5 лично.

ФИО3 участие в общем собрании не принимала, приобрела выделяемую ею земельную долю у ФИО9 на основании договора купли-продажи от 24 ноября 2022 г. Как следует из п. 1.2 указанного договора купли-продажи приобретаемая ФИО3 земельная доля обременена правом аренды на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 10 января 2006 г.

Как следует из протокола общего собрания участников долевой собственности от 3 апреля 2021 г. ФИО9 на собрании участия не принимал, против заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...> не голосовал.

ФИО4 приобрела право собственности на выделяемую ею земельную долю в порядке наследования после смерти супруга ФИО10, умершего 4 июля 2009 г., зарегистрировав свое право собственности на указанную земельную долю 8 февраля 2021 г. В свидетельстве о праве на наследство по закону указано, что 1/469 доля земельного участка с кадастровым номером № <...> обременена правом аренды в пользу ООО «Становское».

19 августа 2021 г. участники долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...> в лице представителя ФИО11 заключили договор аренды указанного земельного участка с Крестьянским фермерским хозяйством ФИО8, сроком действия договора на 7 лет.

Как следует из ответа Урюпинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Волгоградской области на запрос суда, запись об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером № <...> в виде договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 10 января 2006 г. была погашена 10 сентября 2021 г. на основании заявления ФИО11, действующего на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 3 апреля 2021 г., а также уведомления о прекращении договора аренды от 8 апреля 2021 г.

Апелляционный определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 8 ноября 2023 г. переведены права и обязанности арендатора по договору аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <адрес>, заключенному 19 августа 2021 г. между представителем участников долевой собственности ФИО11 и Крестьянским фермерским хозяйством ФИО8, на ООО «Становское».

Согласно выписки из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № <...> принадлежит на праве собственности участникам долевой собственности и обременен правом аренды в пользу ООО «Становское».

Судом также установлено, что ФИО5 (1/469), ФИО4 (1/469) и ФИО3 (1/469) как участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № <...> приняли решение о выделении земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей.

Кадастровым инженером был изготовлен проект межевания земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 414 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В связи с поступившими возражениями ФИО12 как участника долевой собственности относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, ФИО5, ФИО4 и ФИО3 обратились в суд с требованиями о признании возражений необоснованными.

Решением Нехаевского районного суда Волгоградской области от 17 августа 2023 г. по делу № 2-129/2023 исковые требования ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО12 были удовлетворены, возражения на проект межевания по заявленным в них основаниям признаны необоснованными.

9 июля 2025 г. выделенный ответчиками земельный участок общей площадью 414 000 кв.м поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № <...>. В этот же день за ФИО3, ФИО4, ФИО5 зарегистрировано право общей долевой собственности на указанный земельный участок по 1/3 доле за каждым.

18 июля 2025 г. между ФИО4, ФИО5 (арендодатели) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...>, на срок с 18 июля 2025 г. по 18 июля 2040 г.

Согласно п. 1.1. договора аренды земельный участок принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности, арендатору принадлежит 1/3 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок.

23 июля 2025 г. проведена государственная регистрация обременения объекта недвижимости - земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...> правом аренды в пользу ФИО3

ООО «Становское», обращаясь в суд с иском о признании недействительным договора аренды, заключенного между ФИО4, ФИО5 и ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3, указало, что ранее заключенный договор аренды исходного земельного участка, из которого ответчики выделили земельный участок в счет принадлежащих им земельных долей, не подлежит прекращению, обременение должно быть сохранено и в отношении вновь образованного земельного участка, в связи с чем последующее заключение спорного договора аренды является недействительным.

Установив указанные выше обстоятельства, суд, разрешая заявленные требования и удовлетворяя иск, пришел к выводу о том, что заключенный 18 июля 2025 г. между ФИО4, ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № <...> является недействительной сделкой на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушает прямой запрет, предусмотренный п. 1 ст. 617 ГК РФ и п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, при этом затрагивает права и законные интересы ООО «Становское» как арендатора земельного участка.

Данные выводы суда мотивированы, соответствуют содержанию исследованных судом доказательств и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не вызывают у судебной коллегии сомнения в их законности и обоснованности.

Доводы заявителя жалобы о том, что ФИО5 законно распорядился своей земельной долей, сдав ее в аренду ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3, поскольку на общем собрании голосовал против сдачи в аренду исходного земельного участка с кадастровым номером № <...>, судебная коллегия отклоняет, поскольку земельный участок с кадастровым номером № <...> принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности, тогда как положения п. 2 ст. 22 ЗК РФ предполагают возможность сдачи в аренду земельных участков, а не долей в праве общей долевой собственности на них.

Ссылка заявителя жалобы о том, что ФИО4 стала собственником земельной доли на основании свидетельства о праве на наследство по закону 8 февраля 2021 г., то есть после размещения объявления о проведении общего собрания, основана на ошибочном толковании норм права, поскольку ФИО4 стала собственником доли с даты открытия наследства (4 июля 2009 г.), а не с даты государственной регистрации своего права собственности на долю. Данный вывод прямо вытекает из положений п. 4 ст. 1152 ГК РФ, согласно которого принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Довод жалобы о том, что ФИО4 заключила оспариваемый договор аренды после окончания договора срока действия предыдущего договора аренды, противоречит установленным по делу обстоятельствам, в том числе выводам, содержащимся в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 8 ноября 2023 г.

Доводы жалобы о том, что суд, сделав вывод о неправомерности выделения ответчиками своей доли из исходного земельного участка, вышел за пределы оснований иска, судебная коллегия отклоняет как не влекущие за собой отмену либо изменение оспариваемого решения, поскольку, как следует из содержания мотивировочной части решения, подобные выводы судом не были сделаны, а лишь было указано на то, что ФИО3 и ФИО4 без согласия арендатора не вправе были выделять свои доли из земельного участка. Делая данный вывод суд, вопреки доводам жалобы, не устанавливал законность либо незаконность выдела ответчиками своих долей, а лишь указал на то, что в силу пунктов 4 и 6 ст. 11.2 ЗК РФ наличие процедуры образования земельных участков, обремененных правом аренды, является обязательной в силу закона.

Таким образом, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, доводы которой бездоказательны и сводятся к несогласию с обжалуемым судебным актом, подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нехаевского районного суда Волгоградской области от 7 ноября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО3 по доверенности ФИО6 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия. Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 февраля 2026г.

Председательствующий

Судьи