Апелляционное определение № 33-4451/2026 от 4 мая 2026 г.

Судья: Ижболдина Т.П. Дело № 33-4451/2026 (№ 2-3002/2025)

Докладчик: Орлова Н.В. УИД 42RS0019-01-2025-002602-80


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05.05.2026 г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Бондарь Е.М.,

судей Орловой Н.В., Блок У.П.,

при секретаре Гуменновой С.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Орловой Н.В. гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО3 в лице представителя ФИО1, ООО «Специализированный застройщик «Арт-Строй 1» в лице представителя директора ООО «НоваСтрой» ФИО2 на решение Центрального районного суда г.Новокузнецка Кемеровской области от 17.10.2025 по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Арт-Строй 1» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Арт-Строй 1» о защите прав потребителей, просил взыскать в его пользу с ответчика убытки 775726,25 руб., неустойку за невыполнение требований покупателя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 236067,60 руб., неустойку за невыполнение требования покупателя, начисленную из расчета 1% в день на стоимость товара, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по дату фактического исполнения обязательств, денежные средства в размере 50% от суммы, присужденной судом.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «АРТ-Строй 1» (продавец) и ФИО3, ФИО10 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок с кадастровым номером №, площадью 314 кв.м и блокированный жилой <адрес> Блок 1 с кадастровым номером №, площадью 133,90 кв.м, количество этажей 2, по адресу: <адрес> Общая стоимость по договору составила 7908920 руб., из которых стоимость земельного участка 40000 руб., стоимость блокированного жилого дома 7868920 руб. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Арбакеш+» был заключен договор №, согласно которому последний обязуется осуществить исследование блокированного жилого дома и предоставить заключение. Согласно заключению специалиста № по результатам исследования индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> были выявлены явные дефекты и установлено несоответствие фактической суммарной площади блокированного жилого дома. В подтверждение расхождения площади блочного дома был получен технический план, а также получен технический паспорт. Разница в площади дома составляет 13,2 кв.м. Стоимость блокированного жилого дома составляет 7868920 руб. из расчета за 133,9 кв.м, таким образом стоимость одного кв. м составляет 58767,14 руб. Разница стоимости фактической площади блокированного жилого дома и договорной площадью блокированного жилого дома составляет 13,2 кв. м х 58767,14 руб. = 775726,25 руб. Истцу причинены убытки в связи с продажей жилого дома меньшей площадью. Требования истца о перечислении денежных средств, обоснованные соразмерным уменьшением цены блокированного жилого дома ввиду несоответствия заявленной площади дома, продавцом не исполнены в досудебном порядке, поэтому истец считает, что подлежит начислению неустойка по Закону о защите прав потребителей и штраф, предусмотренный данным законом.

Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 17.10.2025 постановлено:

«Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Арт-Строй 1» (ИНН №, ОГРН №) в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серия № № выдан ДД.ММ.ГГГГ) стоимость соразмерного уменьшения стоимости цены товара в размере 775726,25 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 150000 руб., далее с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательств по выплате суммы 775726,25 руб.; штраф в размере 462863,13 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Арт-Строй 1» (ИНН №, ОГРН №) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 39047,51 рублей».

В апелляционной жалобе представитель ФИО3 – ФИО7 просит решение суда первой инстанции изменить в части взыскания неустойки, а именно взыскать с ответчика неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 236067,60 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата фактического исполнения обязательств) из расчета 1% в день на 7868920 руб. (стоимость товара), в остальной части оставить решения суда без изменения.

Апеллянт выражает несогласие с тем, что судом неверно рассчитана неустойка, она должна производиться из стоимости товара, т.е. с суммы 7868920 руб. Судом же произведен расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета выявленных недостатков, что является ошибочным, при этом в расчёте размер неустойки составил 1629025,13 руб., но суд применил ст.333 ГК РФ. Апеллянт считает, что не имеется оснований для применения ст.333 ГК РФ применительно к настоящему спору. Апеллянт также отмечает, что ответчик частично исполнил свои обязательства перед истцом, а именно в части взыскания 775726,25 руб.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Специализированный застройщик «Арт-Строй 1» - директор ООО «НоваСтрой» ФИО2 просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апеллянт указывает, что довод суда о том, что цена договора состоит из расчета площади спорного объекта является несостоятельным. Цена блокированного жилого дома оценена сторонами в договоре в размере 7868920 руб., цена может быть изменена только обоюдно, договор купли-продажи не оспаривался, недействительным не признавался, фактически исполнен. Изменение цены договора в одностороннем порядке истцом путем предъявления к ответчику требования о взыскании разницы в площади не соответствует требованиям закона. Доказательств того, что в случае, если сведения о площади в ЕГРН были бы иные и стоимость объекта изменилась бы, не имеется, договор условий о стоимости одного квадратного метра площади не содержит. Условие о состоянии, качестве недвижимого имущества (предмете договора) сторонами было согласовано, цена объекта недвижимости установлена, не зависела от площади блокированного жилого дома, а потому п.3 ст.555 ГК РФ в данном случае применению не подлежит, договор соответствует требованиям ст.549-555 ГК РФ, истцом условия не оспаривались и исполнялись.

Апеллянт также отмечает, что заключение эксперта № и заключение эксперта № в части измерения площади противоречат действующему законодательству по обмеру площади для постановки объекта на кадастровый учет, поскольку не учтено, что блокированный жилой дом ставится на кадастровый учет с обмером площади здания согласно Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Кроме того, сведения о здании, необходимые для его государственного кадастрового учета указываются в техническом плане. Из материалов дела следует, что спорный объект площадью 133,9 кв. м постановлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. Площадь объекта подтверждается по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым площадь здания 133,9 кв. м. Недействительными эти документы не признавались. Данных о том, что при составлении технического плана на спорный объект была допущена ошибка и что он не соответствовал бы требованиям, действовавшим на момент его оформления, материалы дела не содержат. Продавец действовал добросовестно, а истец, приобретая спорный объект, осуществил его осмотр, и, как следует из акта приема-передачи, замечаний к продавцу не имел.

Судом не дана оценка письму АО «БТИ РТ» от ДД.ММ.ГГГГ, где указано, что для государственного кадастрового учета предусмотрен подсчет площадей здания согласно требованиям Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, что, в свою очередь, отражено в техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ и в выписке из ЕГРН.

Таким образом, решение суда и требования истца основаны на ошибочном толковании норм закона, а именно параметр площади объекта по ч.5 ст.15 ЖК РФ (в техническом паспорте) и параметр площади по Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (в техническом плане) являются различными и сравнению не подлежат.

Стороной ответчика на апелляционную жалобу стороны истца принесены письменные возражения.

В суде апелляционной представитель истца ФИО1 доводы и требования апелляционной жалобы поддержал в полном объёме.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании статей 327 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «АРТ-Строй 1» (продавец) и ФИО3, ФИО10 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №.

Согласно п.1.1 продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 314 кв.м, и блокированный жилой <адрес> с кадастровым номером №, площадью 133,90 кв.м, количество этажей 2, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п.2.1 договора общая стоимость по договору составила 7908920 руб., из которых: стоимость земельного участка 40000 руб. (п.2.2), стоимость блокированного жилого дома 7868920 руб. (п.2.3).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Арбакеш+» был заключен договор №, согласно которому ООО «Арбакеш+» обязался осуществить исследование блокированного жилого дома и предоставить заключение. Согласно заключению специалиста № по результатам исследования индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> были выявлены явные дефекты, установлено несоответствие фактической суммарной площади блокированного жилого дома, а именно фактическая площадь равна 121,3 кв.м.

Согласно техническому паспорту здания (строения) комплекс блокированных домов <адрес> изготовленному ДД.ММ.ГГГГ Отделением по Республике Тарарстан ВВФ АО «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь здания (объекта недвижимости), применяемая для целей государственного кадастрового учета (Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393) составляет 133,9 кв.м. Также был подготовлен технический план ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка от 12.12.2024 гражданскому делу № по иску ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «ФИО4» о защите прав потребителей постановлено: Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ФИО4» в пользу ФИО3 стоимость устранения недостатков в сумме 552470,15 руб., расходы на оплату услуг специалиста в сумме 35000 руб., расходы на оплату юридических услуг в сумме 41000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 10000 руб., штраф в сумме 281235,08 руб.

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение суда касалось недостатков – строительных дефектов, не связанных с обмером площадей объекта.

Из представленного истцом технического паспорта здания (строения) комплекс блокированных домов <адрес> изготовленного Казенным отделением АО «БТИ РТ» следует, что общая площадь составляет 120,7 кв.м., площадь объекта согласно Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 составляет 131,3 кв. м.

В связи, с тем, что площадь блокированного жилого дома фактически составляет 120,7 кв.м вместо 133,90 кв.м, как это указано в договоре, истец считает, что ответчик обязан осуществить снижение стоимости блокированного жилого дома из расчета разницы между договорной и фактической площадью блокированного жилого дома, которая составляет 13,2 кв.м. Стоимость блокированного жилого дома составляет 7868920 руб. из расчета за 133,90 кв.м., таким образом, по мнению стороны истца, стоимость одного кв.м составляет 58767,14 руб., а разница стоимости фактической площади блокированного жилого дома и договорной площадью блокированного жилого дома составляет 13,2 кв.м х 58767,14 руб. = 775726,25 руб.

ДД.ММ.ГГГГ на основании выявленного недостатка площади блокированного жилого дома ФИО3 обратился с претензией о соразмерном уменьшении и возврате части стоимости блокированного жилого дома в размере 740465,94 руб. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «АРТ-Строй 1» отказался удовлетворять требования ФИО3

Установив вышеуказанные обстоятельства и руководствуясь статьями 309, 310, 469, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), положениями Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований ФИО3

Взыскивая с ООО «Специализированный застройщик «АРТ-Строй 1» в пользу истца 775726,25 руб., суд исходил из того, что согласованная в договоре площадь блокированного жилого дома 133,90 кв.м не соответствует его фактической площади 120,7 кв.м, что образует разницу в размере 13,2 кв.м, что, по выводу суда первой инстанции, является основанием для взыскания денежных средств в счет излишне уплаченной стоимости блокированного жилого дома, при этом суд согласился с расчетом, произведенным стороной истца.

При разрешении спора, суд первой инстанции на основании ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей» с учетом того, что требование потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара было доставлено ответчику ДД.ММ.ГГГГ и оно не было удовлетворено в 10-дненый срок, усмотрел основания для взыскания в пользу истца с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 150000 руб. с учетом ст.333 ГК РФ, а также усмотрел основания для взыскания неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства по выплате суммы 775726,25 из расчета 1 % в день от суммы 775726,25 руб.

На основании ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд усмотрел основания для взыскания с ответчика в пользу ФИО3 штрафа в размере 462863,13 руб. (исходя из расчета (775726,25 руб. + 150000 руб.) х 50% =462863,13 руб.), при этом оснований для снижения суммы штрафа суд не усмотрел.

На основании ст.103 ГПК РФ ответчика в пользу местного бюджета взыскана сумма государственной пошлины 39047,51 руб.

На решение суда сторонами были поданы апелляционные жалобы, по доводам которых судебная коллегия считает необходимым указать следующее.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что взыскание разницы в стоимости квадратных метров нарушает императивные требования ст.ст.310, 424, 431, 450 и п.3 ст.555 ГК РФ, поскольку стороны заключили, полностью исполнили и не оспаривали договор купли-продажи по согласованной твердой цене за блокированный жилой дома как за единый объект, в котором условие о стоимости одного квадратного метра отсутствует, цена от площади не зависела, а доказательств изменения намерений сторон при иных параметрах площади в ЕГРН в материалах дела не имеется, заслуживают внимания судебной коллегии и являются основанием для отмены судебного акта ввиду следующего.

В силу п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пункт 1 ст.310 ГК РФ предусматривает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу п.1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п.3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п.1 ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Специализированный застройщик «АРТ-Строй 1» ФИО3, ФИО10 по договору купли-продажи недвижимого имущества № приобрели земельный участок с кадастровым номером №, площадью 314 кв.м и блокированный жилой <адрес> с кадастровым номером №, площадью 133,90 кв.м, количество этажей 2, по адресу: <адрес>. В соответствии с п.2.1 договора общая стоимость по договору составила 7908920 руб., из которых: стоимость земельного участка 40000 руб. (п.2.2), стоимость блокированного жилого дома 7868920 руб. (п.2.3). Согласно п.2.4 договора цена договора является твердой и изменению не подлежит; цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон.

Таким образом, в соответствии с условиями договора нельзя полагать иное, кроме как то, что стоимость блокированного жилого дома установлена в фиксированном размере 7868920 руб. за весь объект в целом. Признаков установления цены по правилам, установленным п.3 ст.555 ГК РФ, не усматривается.

Данная сумма была полностью уплачена истцом, а сами объекты купли-продажи переданы по акту приема-передачи, что подтверждает факт надлежащего и полного исполнения договора сторонами, при этом указанный договор сторонами в установленном законом порядке не оспаривался, недействительным полностью либо в части не признавался.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальный анализ текста договора № от ДД.ММ.ГГГГ показывает, что в нем отсутствует условие о стоимости одного квадратного метра площади, равно как отсутствует и оговорка о возможности пропорционального перерасчета цены в случае изменения параметров объекта. Таким образом, из этого следует, что воля сторон при заключении сделки была направлена на куплю-продажу индивидуально-определенной вещи как единого целого за согласованную твердую цену, не зависящую от арифметического подсчета площади.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что истец не являлся заказчиком строительства данного блокированного жилого дома, на стадии его проектирования и строительства участником правоотношений он не являлся. Истец приобретал уже готовый объект.

До подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи лично осмотрел приобретаемый блокированный жилой дом по адресу его нахождения (п.2 передаточного акта). На момент осмотра и совершения сделки объект был полностью сформирован как физическая вещь, истец имел беспрепятственную возможность визуально и пространственно оценить все его конструктивные и планировочные характеристики, включая этажность (два этажа), количество, расположение и конфигурацию жилых комнат и подсобных помещений, а также общий объем и видимые границы внутренних и внешних площадей. Данный дом не представляет собой технически сложный объект недвижимого имущества, его размера и площадь очевидны при приобретении, в связи с чем покупатель имел возможность сформировать свое мнение о стоимости, которую он готов за него заплатить.

Таким образом, действуя разумно и осмотрительно, покупатель до заключения договора имел реальную и полную возможность всесторонне оценить фактические потребительские свойства, объемно-пространственные параметры и полезность приобретаемого недвижимого имущества. Принимая объект и подписывая договор купли-продажи по согласованной твердой цене, ФИО3 выразил свое полное согласие с его качественными, количественными и техническими характеристиками, не заявив никаких возражений или замечаний относительно пространственных объемов дома.

Помимо прочего, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие, что в случае фиксации в договоре бы площади 120,7 кв.м на момент заключения сделки, итоговая стоимость дома была бы уменьшена продавцом или определена сторонами в ином размере. С момента осмотра дома стороной покупателя физически (натурно) не изменились его внешние контуры и внутренне наполнение в сторону уменьшения площади. Уменьшение площади зафиксировано лишь «на бумаге» и то по причине различного подхода к подсчету площадей и допущенной ошибки, которые в реальности не изменяют физических параметров дома.

Представленный же истцом расчет, согласно которому стоимость одного квадратного метра в размере 58767,14 руб. искусственно выведена путем деления 7868920 руб. на 133,9 кв.м, является односторонним и не основан на материалах дела.

При таких обстоятельствах, поскольку условие о качестве и состоянии принимаемого имущества было сторонами добровольно согласовано, а стоимость в твердом выражении оплачена, взыскание судом первой инстанции разницы в стоимости площадей в размере 775726,25 руб. фактически основана на незаконном одностороннем изменении существенных условий договора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что договором установлена твердая цена за блокированный дом как за единый объект недвижимости, а условия о стоимости одного квадратного метра площади или возможности её перерасчета в документе отсутствуют. Поскольку сделка фактически исполнена и сторонами не оспаривалась, принудительное изменение ее стоимости в одностороннем порядке прямо противоречит статьям 310, 424 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, в т.ч. с учетом положений ст.431 и п.3 ст.555 ГК РФ, правовые основания для соразмерного уменьшения покупной цены объекта и признания разницы в площади убытками истца отсутствуют. Поскольку в соответствии со ст.15 ГК РФ истцом не доказано причинение ему реального ущерба, а условия договора купли-продажи не содержали привязки к стоимости одного квадратного метра, то правовые основания для одностороннего перерасчета твердой цены договора и удовлетворения иска у суда первой инстанции отсутствовали.

Вместе с тем, выявленная разница между указанной в договоре купли-продажи площадью объекта (133,90 кв.м) и его параметрами при ином способе измерения (120,7 кв.м) в размере 13,2 кв.м представляет собой исключительно результат различного подхода к измерению.

Как справедливо указано в письме АО «БТИ РТ» от ДД.ММ.ГГГГ, для государственного кадастрового учета предусмотрен подсчет площадей здания согласно требованиям Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, при этом параметр площади объекта по ч.5 ст.15 ЖК РФ и параметр площади по Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 являются разными. Данные величины являются разными и сравнению не подлежат.

Указанная выявленная разница в площади «на бумаге» при различном подходе исчисления площадей объекта не является недостатком товара, о котором говорит преамбула Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", что исключает применение положения ст.18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", устанавливающих права потребителей при обнаружении в товаре недостатков.

Заключение специалиста ООО «Арбакеш+» № не может служить доказательством разницы в площадях дома между указанной в договоре 133,9 кв. м и указанной в данном заключении 121,3 кв. м, поскольку, как это установлено в ходе рассмотрения дела площадь 133,9 кв. м исчислена с учетом правил подсчета, установленных Приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, в то время как заключение специалиста ООО «Арбакеш+» не содержит в себе сведений в списке использованных нормативных источников Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Расчет площади согласно заключению произведен как суммарная площадь помещений, а в договоре указана площадь здания согласно Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Фактически применялись различные подходы к измерению площадей, ввиду чего их сравнение лишено всякого смысла.

Выявленная ошибка в площади объекта согласно Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, согласно которой площадь составляет 131,3 кв. м вместо 133,9 кв. м, что отражено в письме АО «БТИ РТ» от ДД.ММ.ГГГГ, является результатом проводимых кадастровых измерений готового здания, выполненных по правилам Росреестра и сама по себе является основанием лишь для внесения уточненных сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Суд апелляционной инстанции полагает возможным признать то факт, что на момент заключения покупки блокированного жилого дома истцами он был постановлен на государственный кадастровый учет с площадью 133,9 кв.м, которая соответствовала на тот момент имеющимся у ответчика документам, которые были составлены не самим ответчиком, а оформлены уполномоченными на то лицами (АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»), поэтому продавец действовал добросовестно, основываясь на официальных сведениях, занося их в договор купли-продажи.

Как следует из материалов дела, блокированный жилой дом прошел процедуру государственного строительного и технического учета, и ДД.ММ.ГГГГ сведения о его площади в размере 133,9 кв.м внесены в Единый государственный реестр недвижимости, данные параметры объекта полностью подтверждаются имеющимися на тот момент документами, а именно техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ и техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которых осуществлялся ввод здания в эксплуатацию и его последующий кадастровый учет. Вышеуказанные документы в установленном законом порядке незаконными или недействительными на момент совершения сделки купли-продажи не признавались.

Соответственно ответчик довел до истца ту информацию, которой он обладал и на которую он мог и вправе был полагаться как на достоверную, поэтому в этой части нарушения требований Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" относительно предоставления информации о товаре, как и нарушений требований ГК РФ, судебной коллегией не усмотрено.

Судебная коллегия соглашается с доводами апеллянта-ответчика о том, что при заключении сделки продавец действовал полностью добросовестно (ст.10 ГК РФ), полагаясь на актуальные и достоверные сведения полученной им технической документации и ЕГРН. В свою очередь истец, приобретая объект недвижимости, лично осуществил его натурный осмотр, что следует из подписанного сторонами акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель принял объект без каких-либо претензий к его площадям.

Полномочия органов по техническому учету и Росреестра по фиксации параметров объекта недвижимости лежат в плоскости публично-правового кадастрового учета и регулируют лишь порядок внесения технических данных в государственный реестр. Факт первоначальной фиксации в размере 133,9 кв.м по правилам Росреестра и выявление впоследствии иной площади по правилам Росреестра 131,3 кв. м сами по себе не изменяют гражданско-правовую природу обязательств сторон по договору купли-продажи, не порождает у покупателя права на одностороннее перераспределение согласованной фиксированной стоимости за весь дом и не опровергает отсутствие в тексте договора условий о цене за квадратный метр.

Таким образом решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения, которым в удовлетворении иска ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Арт-Строй 1» о защите прав потребителей надлежит отказать.

Доводы апеллянта-истца ФИО3 относительно необходимости изменения решения суда первой инстанции в части взыскания неустойки не могут являться основанием для изменения решения суда. Так требования о взыскании неустойки (как за фиксированный период, так и на будущее время) по смыслу Закона РФ «О защите прав потребителей» являются производными от основного требования потребителя в данном случае, от требования о соразмерном уменьшении покупной цены блокированного жилого дома. Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и отменила судебный акт в полном объеме, приняв по делу новое решение об отказе ФИО3 в удовлетворении его основного материально-правового требования, следовательно, основания для начисления и взыскания каких-либо производных сумм, включая неустойку, полностью отсутствуют. Ввиду отсутствия самого факта нарушения прав потребителя со стороны ООО «Специализированный застройщик «АРТ-Строй 1» и признания требований о снижении стоимости блокированного жилого дома неправомерными, обязательство по уплате неустойки у ответчика не возникло.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г.Новокузнецка Кемеровской области от 17.10.2025 отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска ФИО5 к ООО «Специализированный застройщик «Арт-Строй 1» о защите прав потребителей отказать.

Председательствующий Е.М. Бондарь

Судьи Н.В. Орлова

У.П. Блок

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.05.2026.