Решение № 2А-882/2020 2А-882/2020~М-753/2020 М-753/2020 от 16 сентября 2020 г. по делу № 2А-882/2020

39RS0011-01-2020-000930-83


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 сентября 2020 г. г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области Безруких Е.С., с участием административного истца ФИО1, при секретаре Исаевой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2А-882/2020 по административному иску ФИО1 к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным иском к администрации МО «Зеленоградский городской округ», в обоснование заявленных требований указав, что на основании соглашения от 27.11.2015 г. к ФИО1 перешли права арендатора земельного участка с КН №, площадью 1003 кв.м, расположенного в <адрес>, расположенного в зоне Ж-2 – зона застройки индивидуальными жилыми домами. Земельный участок был ею приобретен для последующего строительства индивидуального жилого дома. Ею было подано уведомление о планируемом строительстве, однако, 25.10.2019 г. администрацией МО «Зеленоградский городской округ» ей было выручено уведомление о несоответствии указанного в уведомлении о планируемом строительстве объекта установленным параметрам, поскольку земельный участок с КН № имеет вид разрешенного использования - размещение обслуживающих объектов, что не позволяет строительство на нем индивидуальных жилых домов. Предыдущий арендатор земельного участка утверждал, что строительство на данном участке возможно, поскольку он расположен в зоне Ж-2.

Срок договора истек 01.04.2020 г. Истица продолжает пользоваться земельный участком. Претензия о расторжении договора была направлена в адрес истицы после истечения срока его действия. В мае 2020 года истица обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 39:05:040107:269 на новый срок, но ей в этом было отказано. Полагает, что она имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, ссылаясь на положения ст.ст. 3, 8, 12, 420, 421, 422, 445, 606, 609, 610, 614, 621 ГК РФ, а также ст.ст. 22 и 27 ЗК РФ.

Просила признать незаконными действия администрации МО «Зеленоградский городской округ» по отказу в предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка с КН № на новый срок. Обязать администрацию МО «Зеленоградский городской округ» заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с КН № расположенного в <адрес> на новый срок. Взыскать с администрации МО «Зеленоградский городской округ» расходы на составление искового заявления в размере 5000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что со слов сотрудника администрации МО «Зеленоградский городской округ» уведомление о несоответствии ей было выдано ошибочно, на спорном земельном участке возможно строительство ИЖД, что она и намерена сделать. Ранее не строила, поскольку ошибочно считала строительство не возможным на основании уведомления о несоответствии параметров, указанных в уведомлении о планируемом строительстве. Полагает, что у нее имеется преимущественное право на заключение нового договора аренды. Каких-либо объектов недвижимости на данном земельном участке не имеется.

Представитель административного ответчика администрации МО «Зеленоградский городской округ» в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом.

Выслушав административного истца, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, дав им оценку в соответствии со ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему.

25.10.2005 г. между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «Альфа-консалтинг» был заключен договор №-КЗО/2005 аренды земельного участка с КН № площадью 480000 кв.м, под проектирование и строительство комплекса индивидуальных жилых домов с развитой социальной инфраструктурой, расположенного в <адрес>, сроком до 25.10.2008 г. (л.д. 213-217)

25.05.2007 г. соглашением № 358-КЗО/2007 в договор № 391-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. аренды земельного участка были внесены изменения, которыми срок договора аренды продлен до 25.10.2010 г. (л.д. 225-226)

15.09.2009 г. соглашением № 256-КЗО/2009 в договор № 391-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. аренды земельного участка были внесены изменения в части предмета договора, согласно которым предметом аренды являются земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с КН №, в том числе земельный участок с КН №, площадью 280000 кв.м, под проектирование и строительство комплекса индивидуальных жилых домов с развитой инфраструктурой. Срок договора аренды продлен до 25.10.2015 г. (л.д. 227-230)

Постановлением Главы администрации МО «Зеленоградский район» от 01.10.2012 г. № 1383, была утверждена схема расположения земельных участков, которой земельный участок с КН № был разделен, и в результате, в числе прочих, был образован земельный участок с условным КН №, площадью 21293 кв.м, под размещение обслуживающих объектов. (л.д. 222-224)

28.12.2012 г. соглашением № 634-КЗО/2012 в договор № 391-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. аренды земельного участка были внесены изменения в части предмета договора, согласно которым предметом аренды являются земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с КН №, в том числе земельный участок с КН №, площадью 21293 кв.м, под размещение обслуживающих объектов. (л.д. 218-221)

Постановлением Главы администрации МО «Зеленоградский район» от 21.03.2014 г. № 374, была утверждена схема расположения земельных участков, которой земельный участок с КН № был разделен на земельные участки, в том числе, площадью 1003 кв.м, под размещение обслуживающих объектов. (л.д. 140)

25.03.2014 г. г. соглашением № 129-КЗО/2014 в договор № 391-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. аренды земельного участка были внесены изменения в части предмета договора, согласно которым предметом аренды являются земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с КН № в том числе земельный участок с КН № площадью 1003 кв.м, под размещение обслуживающих объектов. (л.д. 136-139)

28.11.2014 г. соглашением о передаче прав и обязанностей, права арендатора земельного участка с КН № по договору аренды № 391-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. были переданы ФИО4 (л.д. 105-106)

27.01.2015 г. соглашением о передаче прав и обязанностей, права арендатора земельного участка с КН № по договору аренды № 391-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. были переданы ФИО2 (л.д. 107-108)

27.02.2015 г. г. соглашением № 123-КЗО/2015 в договор № 391-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. аренды земельного участка с КН № были внесены изменения, которыми срок договора аренды продлен до 01.04.2020 г. (л.д. 89-90)

27.11.2015 г. соглашением о передаче прав и обязанностей, права арендатора земельного участка с КН № по договору аренды № 391-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. были переданы ФИО1 (л.д. 73-74)

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 09.07.2020 г. арендатором земельного участка с КН №, площадью 1003 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «под размещение обслуживающих объектов», является ФИО1, на основании указанного выше договора и соглашений к нему, со сроком аренды по 01.04.2020 г. (л.д. 49)

16.10.2019 г. ФИО1 обратилась в администрацию МО «Зеленоградский городской округ» с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН №. (л.д. 200, 211-212)

25.10.2019 г. ФИО1 выдано уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрами и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. В обоснование указано, что земельный участок с КН № имеет вид разрешенного использования – под размещение обслуживающих объектов, который не разрешает строительство объекта индивидуального жилищного строительства. (л.д. 201-202).

19.03.2020 г. администрацией МО «Зеленоградский городской округ» в адрес ФИО1 была направлена претензия, согласно которой договор № 391-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. аренды земельного участка с КН № прекращается с 01.04.2020 г. в связи с истечением срока его действия. Также указано на наличие задолженности по арендной плате. (л.д. 190-191)

Постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 19.06.2020 г. № 1204, договор №-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. аренды земельного участка с КН № был прекращен с 01.04.2020 г. Данное постановление сдано для государственной регистрации прекращения договора аренды 19.06.2020 г. (л.д. 188-189)

07.05.2020 г. ФИО1 обратилась в администрацию МО «Зеленоградский городской округ» с заявлением о продлении договора № 391-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. аренды земельного участка с КН №. (л.д. 156)

21.05.2020 г. администрацией МО «Зеленоградский городской округ» ФИО1 было отказано в предоставлении земельного участка с КН № на новый срок в соответствии с п.1 ст. 39.16 ЗК РФ, поскольку было установлено, что данный земельный участок по назначению не используется, не огорожен, объекты капитального строительства на нем отсутствуют, сведений о наличии объектов незавершенного строительства не имеется. Условия, предусмотренные ч.ч.3,4 ст. 39.6 ЗК РФ, не соблюдены. Срок договора истек, в связи с чем ФИО1 направлена претензия.

Не согласившись с указанным ответом администрации МО «Зеленоградский городской округ» ФИО1 обратилась с рассматриваемым административным иском.

В соответствии с п.7.3 Договора аренды № 391-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. в редакции соглашения № 256-КЗО/2009 от 15.09.2009 г., если за один месяц до окончания срока действия настоящего договора сторона по договору не направит другой стороне уведомление о прекращении действия договора в связи с истечением срока, договор считает продленным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за двадцать один день путем направления письменного уведомления. Договор считается расторгнутым на двадцать первый день с даты направления уведомления. При этом каждая из сторон имеет право самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией прекращения договора аренды. (л.д.229)

Из материалов дела следует, что администрация МО «Зеленоградский городской округ» данным правом, предусмотренным договором аренды, воспользовалась, письменное уведомление о прекращении договора аренды направила в адрес ФИО1, и договор аренды был прекращен в соответствии с п.7.3 договора аренды.

В соответствии с п.3 ч.1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно ч.1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Обстоятельств, предусмотренных ч.2 ст. 29.6 ЗК РФ у ФИО1 в отношении земельного участка с КН № не имеется, она на них не ссылается.

В силу ч.3 ст. 39.6 ЗК РФ, граждане, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

При этом, согласно ч.4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Однако, как установлено судом, ФИО1 обратилась в администрацию МО «Зеленоградский городской округ» с заявлением о предоставлении спорного земельного участка на новый срок лишь 07.05.2020 г., то есть после истечения срока действия договора № 391-КЗО/2005 от 25.10.2005 г. аренды земельного участка с КН №.

Кроме того, как было указано выше, оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ для предоставления без проведения торгов земельного участка с КН №, у ФИО1 не имеется.

Ссылку истицы на положения п.1 ст. 621 ГК РФ, в обоснование наличия у нее преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, суд полагает не состоятельной.

В силу ч.1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 в разумный срок до окончания действия договора письменно не уведомила арендодателя – администрацию МО «Зеленоградский городской округ» о желании заключить такой договор. При этом обязательства по договору аренды ФИО1 не исполнялись надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о несоответствии от 25.09.2019 г., согласно которому у ФИО1 имеется задолженность по оплате арендных платежей в размере 22886,25 рублей и пени 3736,28 рублей. Наличие задолженности по арендной плате также следует и из оспариваемого ответа администрации.

Более того, преимущественное право на заключение нового договора аренды возникает у арендатора в соответствии со ст. 621 ГК РФ, в случаях, если иное не предусмотрено законом.

Вместе с тем, согласно ч.15 ст. 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку при обороте земельных участков преимущество имеет земельное законодательство, применению подлежат положения ч.15 ст. 39.8 и ст. 39.6 ЗК РФ.

Доводы ФИО1 о том, что она была введена в заблуждение относительно возможности осуществления индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН №, суд полагает не имеющими правового значения.

Из сообщения Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области следует, что земельный участок с КН № расположен в территориальной зоне Ж-2, при этом часть данного земельного участка расположена в границах территории общего пользования для которой градостроительные регламенты не распространяются. (л.д. 183-184)

Согласно Правилам землепользования и застройки МО «Ковровское сельское поселение», зона Ж-2 предназначена для застройки малоэтажными (1-3 этажа) и блокированными жилыми домами, допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, преимущественного местного значения, иных объектов, согласно градостроительным регламентам. (л.д. 185-186, 204-210)

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок с КН № имеет вид разрешенного использования «под размещение обслуживающих объектов». Данный вид разрешенного использования земельного участка указан и в соглашении от 27.11.2015 г., на основании которого ФИО1 приобрела права и обязанности арендатора земельного участка с КН №.

Документы, подтверждающие изменение вида разрешенного использования суду не представлены.

С заявлением о согласовании изменения вида разрешенного использования земельного участка с КН № и разъяснении порядка такого изменения, ФИО1 обратилась в администрацию МО «Зеленоградский городской округ» лишь 07.05.2020 г., то есть по истечении срока договора аренды земельного участка. (л.д. 195)

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд полагает ответ администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 21.05.2020 г. законным и обоснованным, в связи с чем оснований для удовлетворения административного иска ФИО1 не имеется.

Федеральный закон от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции", был принят и вступил в законную силу после принятия администрацией МО «Зеленоградский городской округ» оспариваемого решения по заявлению ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ,

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 24 сентября 2020 года.

Решение в окончательной форме изготовлено 24 сентября 2020 года.

Судья Безруких Е.С.