Решение № 2-151/2025 2-151/2025(2-4983/2024;)~М-4555/2024 2-4983/2024 М-4555/2024 от 23 октября 2025 г. по делу № 2-151/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 2-151/2025

43RS0001-01-2024-006738-31

г. Киров 13 октября 2025 года

Ленинский районный суд г. Кирова в составе

председательствующего судьи Лопаткиной Н.В.,

при секретаре Дильмане А.А.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова к ФИО3 об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов и иску ФИО3 к Администрации г. Кирова о признании объекта завершённым строительством и признании права собственности на него,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова обратился в суд с иском к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов.

В обоснование иска указано, что ФИО3 является собственником объекта незавершённого строительства с кадастровым номером {Номер изъят} степенью готовности 11%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}. Право собственности ответчика на объект зарегистрировано 25.04.2016. ФИО3 названный участок был предоставлен на основании договора аренды, заключенному с Департаментом муниципальной собственности 26.07.2018, для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Срок действия договора аренды продлевался, в настоящее время истёк, однако доказательств, свидетельствующих, что до истечения срока действия договора объект достроен, нет. По окончании срока действия договора истец обратился в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде, поскольку ответчик не имеет права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов. Запись об аренде была погашена Управлением Росреестра. В силу действующего законодательства в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов. В период действия договора аренды арендодатель не вмешивался в хозяйственную деятельность арендатора, не совершал иных действий, которые могли привести к нарушению сроков строительства.

На основании изложенного истец просил изъять объект незавершённого строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный на земельном участке {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}, путём продажи с публичных торгов.

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации г. Кирова о признании объекта завершённым строительством и признании права собственности на него. Требования обосновывает тем, что истцу на праве собственности принадлежит объект незавершённого строительства степенью готовности 11%, расположенный на земельном участке по {Адрес изъят}. Право собственности зарегистрировано 25.04.2016 на основании договора аренды земельного участка от 23.04.2008, соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части установления срока начала строительства объекта от 11.03.2013, решения Арбитражного суда Кировской области от 30.01.2014 и разрешения на строительство от 24.12.2015, выданного администрацией г. Кирова. Разрешение на строительство продлевалось по 05.07.2021. В период действия договора истцом были проведены многочисленные мероприятия, получены экспертные заключения, также он неоднократно, представив требуемые документы, обращался в администрацию за получением разрешения на строительство, в чём ему было отказано. Последний отказ от 08.07.2024 мотивирован, в том числе, тем, что срок действия договора аренды истёк в июле 2024 г.. По состоянию на 27.06.2024 - подготовка технического плана ООО «Межевая компания» - установлена степень готовности объекта - 93%. В настоящее время строительство объекта завершено, но в виду отказов администрации г. Кирова в выдаче разрешения на строительство и расторжения договора аренды (17.07.2024) земельного участка у истца отсутствует возможность ввести объект в эксплуатацию. В связи с изложенным ФИО3 просит признать за ним право собственности на завершённый строительством объект - трёхэтажное здание торгово - складского назначения по адресу: {Адрес изъят}, площадью 2403 кв.м..

Определением суда от 23.10.2024 дела были объединены в одно производство.

Представитель истца - Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова, она же представитель ответчика по иску ФИО3 и представитель третьего лица ФИО1 на удовлетворении заявленных требований настаивала, поддержала доводы, изложенные в заявлении, в требованиях, заявленных ФИО3, просила отказать в полном объёме.

Представитель ответчика ФИО3 ФИО2 полагала требования, заявленные к её доверителю, неподлежащими удовлетворению по доводам, изложенным во встречном иске, а также письменных пояснениях, дополнениях к ним. На требованиях встречного иска настаивала, пояснила, что судебной экспертизой установлена степень готовности объекта, и она значительно превышает указанную истцом при подаче первоначального иска, а в настоящее время объект практически завершён, проводятся внутренние отделочные мероприятия. Также эксперты указали, что построенный ФИО3 объект не создаёт угрозу жизни и здоровья окружающих. Несмотря на прекращение действия договора аренды, на протяжении более года её доверитель рассчитывает и вносит арендную плату, претензий к нему не имеется.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра в судебное заседание не явился, уведомлён, ранее был представлен отзыв на иск, согласно которому в ЕГРН в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят} зарегистрировано право собственности ФИО3 на основании разрешения на строительство от 24.12.2015, выдавший орган - администрация муниципального образования «Город Киров», договора аренды земельного участка от 23.04.2008, зарегистрированный в ЕГРП и сделок с ним 03.07.2008, решения Арбитражного суда Кировской области от 30.01.2014, Соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части установления срока начала строительства объекта от 11.03.2013, дата регистрации 15.04.2013.

Представитель третьего лица - территориального управления администрации г. Кирова по Ленинскому району в судебное заседание не явился, уведомлён своевременно и надлежащим образом, причины неявки не известны.

С учетом мнения участвовавших лиц, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц по представленным ко дню рассмотрения дела доказательствам.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

24.12.2015 администрацией МО «Город Киров» в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту ГрК РФ) было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - здания торгово - складского назначения, кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен объект капитального строительства, {Номер изъят}. Градостроительный план земельного участка выдан администрацией г. Кирова 17.09.2008 № RU 43306000-469, проектная документация разработана ООО «ПКФ «Проектировщик», 09.02-15. Разрешение выдано взамен разрешения на строительство от 30.03.2012 № RU 43306000-046. Адрес местоположения объекта: {Адрес изъят}, срок действия разрешения - до 24.04.2018 в соответствии с проектной документацией (том 2, л.д.149, оборот-150).

Распоряжением заместителя главы администрации г. Кирова от 01.03.2016 №632-зр объекту незавершённого строительства, расположенному на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят} присвоен адрес {Адрес изъят} (том 2, л.д.148, оборот).

26.07.2018 между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Кирова (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передаёт на основании п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», а арендатор принимает в аренду с 06.07.2018 земельный участок и оплачивает аренду на оговорённых ниже условиях. Арендатор фактически занимает земельный участок с 25.04.2016, земельный участок имеет кадастровый {Номер изъят} (У0170-083), месторасположение: {Адрес изъят}, разрешенное использование - размещение объектов, предусмотренных в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур. Участок предоставляется для завершения строительства (здание торгово-складского назначения). Разделом 2 договора установлен размер, сроки и порядок уплаты арендных платежей. Срок аренды - с 06.07.2018 по 05.07.2021. Права, обязанности и ответственность сторон подробно отражены в договоре, который подписан сторонами и прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Кировской области (том 1, л.д. 8-9).

Приложением №1 к договору является расчёт арендной платы на 2018 г., приложением №2 - акт приёма - передачи земельного участка, в котором также отражено, что участок находится в пользовании арендатора с 25.04.2016 для завершения строительства здания торгово - складского помещения (том 1, л.д.10-11).

13.01.2021 ФИО3 обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, вследствие чего 20.01.2021 между сторонами было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка к договору аренды, согласно которому в п.4.1. договора аренды внесены изменения: вместо «… по 05.07.2021» читать «… по 05.07.2024». Соглашение прошло государственную регистрацию, о чём в нём имеется отметка (том 1, л.д. 12, 13).

Согласно сообщению зам. главы администрации г. Кирова, начальника территориального управления ФИО4 от 24.06.2024 специалистом ТУ по Ленинскому району осуществлён выезд с целью осмотра земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенного по адресу: РФ, {Адрес изъят}. В результате визуального осмотра установлено, что в границах вышеуказанного земельного участка размещено здание, забор (том 1, л.д. 14, 15).

Сведениями из ЕГРН от 13.06.2024 подтверждается, что на 24.03.2016 объект незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят}, назначение - нежилое, собственник ФИО3 имеет степень готовности 11%. Право собственности ФИО3 на объект незавершённого строительства зарегистрировано 25.04.2016 (том 1, л.д. 16-29).

Основанием к возникновению права собственности ФИО3 на объект, согласно свидетельству о государственной регистрации права, являются: *договор аренды земельного участка от 23.04.2008, * соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части установления срока начала строительства объекта от 11.03.2013, дата регистрации 15.04.2013, *решение суда от 30.01.2014 - Арбитражный суд Кировской области, дата вступления в законную силу 20.05.2014, *разрешение на строительство от 24.12.2015, выданное администрацией МО «Город Киров» (том 2, л.д. 12).

С 2015 г. ФИО3 осуществляет работы по строительству объекта, в частности, в июле 2015 г. им осуществлён вынос теплотрассы из-под пятна застройки до начала строительства (Технические условия), получены согласования (Технические условия для проектирования и строительства) на присоединение к тепловым сетям здания, проектная документация и результаты инженерных изысканий объекта непроизводственного назначения получили положительную экспертную оценку, что подтверждается заключением от 2020 г. ООО «МИНЭКС» (том 2, л.д. 91, 93-115).

ФИО3 обращался в администрацию за получением разрешения на строительство объекта «Завершение строительства здания торгово - складского назначения» на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят}, в чем ему было отказано, предложено направить представленные архитектурные решения на рассмотрение на градостроительном совете администрации г. Кирова (том 2, л.д. 116-117).

На повторные обращения за получением разрешения на строительство направлены ответы, из которых следует, что администрация, изучив представленные документы, установила, что документация, необходимая для принятия решения о выдаче разрешения на строительство и соответствующая требованиям ст. 51 ГрК РФ, не представлена. В связи с чем не представляется возможным выдать разрешение на строительство объекта (том 2, л..д. 122).

В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 указанной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с ч.ч. 1, 6 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, разъяснено, что применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей с 1 марта 2015 года) право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

При этом закон допускает возможность изъятия объекта незавершенного строительства лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

По общему правилу, содержащемуся в п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта, а также в случае отказа в удовлетворении требований об изъятии объекта незавершенного строительства, собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Как указывалось судом выше, в 2015 г. ФИО3 было выдано разрешение на строительство объекта, проектная документация прошла экспертизу, сроком действия до 24.04.2018, однако в последующем продлено до 27.05.2020. В указанный период ФИО3 получил разрешение на использование земель для проезда, срок действия которого был установлен до февраля 2022 г., по его заказу разработана проектная документация на завершение строительства здания, при этом задание на проектирование было утверждено еще в 2017 г., а в 2020 г. в него внесены дополнения. Также им проведены инженерно - геологические изыскания, о чем подробно указано выше. Несмотря на это, администрацией отказано в выдаче разрешения на строительство объекта со ссылкой на отсутствие градостроительного плана актуальной редакции, однако при выдаче разрешения на строительство в 2015 г. такой план существовал, что отмечено непосредственно в разрешении, к тому же в соответствии с ним были проведены требуемые мероприятия, в том числе не истек срок разрешения на использование земель, установленный ТУ по Ленинскому району г. Кирова.

По ходатайству сторон судом была назначена строительно - техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ «Кировская ЛСЭ».

Согласно заключению экспертов от 30.06.2025 №1595/5-2 в результате сопоставительного анализа данных установлены несоответствия (отступления) объекта исследования - здания торгово - складского назначения по адресу {Адрес изъят}, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000170:76, проектной документации на завершение строительства здания торгово - складского помещения по адресу: {Адрес изъят}, выполненного ООО Проектно - конструкторская фирма «Проектировщик»: - несоответствие применения материала покрытия отмостки, тротуаров, проездов; - несоответствие плану благоустройства территории, а именно озеленение, расположение бордюрных камней, разграничивающих пешеходные зоны от проездов; - несоответствие конструкций витражных окон со стороны фасада в осях А-И архитектурному облику, разработанному в проекте; - несоответствие проектной принципиальной схеме узла ИТП, несоответствие проектной схеме системы отопления. Вышеуказанные отступления имеют характер: по степени значимости - несущественные (не влияют на безопасность и надежность конструкций), являются устранимыми. Мероприятия, которые надлежит исполнить для приведения объекта в соответствие с проектной документацией документации на завершение строительства здания торгово - складского назначения, выполненного ООО Проектно - конструкторская фирма «Проектировщик»: внесение изменений в проектную документацию в соответствии с Градостроительным кодексом; выполнить работы по устройству зоны озеленения, пешеходных зон, проездов, согласно плану благоустройства территории, путём частичного демонтажа существующего асфальтового покрытия; выполнить работы по благоустройству территории в соответствии с запроектированными строительными материалами отмостки, пешеходных зон, проездов путём полного демонтажа существующего асфальтового покрытия.

Степень готовности здания торгово -складского назначения по адресу: {Адрес изъят} равна 83,29%. На момент натурного осмотра - 16.06.2025 здание не пригодно к эксплуатации с учётом его назначения, предусмотренного проектной документацией, в полном объёме в условиях его нормального функционирования. Способы решения причин, препятствующих эксплуатации объекта исследования: выполнить устройство внутренних дверей, металлических ворот, выполнить отделку внутренних помещений (полы, стены, потолки), выполнить устройство сантехнического оборудования с подключением к инженерным системам, выполнить устройство ограждений, подшива лестниц, выполнить устройство водосборных приямков в ИТП, водомерной камере, выполнить устройство вентиляционных решеток, шумоглушителей, диффузоров и другого оборудования, предусмотренного проектной документацией для завершения работ по устройству вентиляции, канализации, ввести объект капитального строительства в эксплуатацию.

Механическая и пожарная безопасность здания соблюдены, на дату проведения экспертного осмотра исследуемый объект не создаёт угрозу жизни и здоровья граждан.

Объект исследования соответствует градостроительным регламентам, отвечает положениям и требованиям ст.ст. 5, 89, 90 Федерального закона №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», пп. 8.1 Свод правил СП 118.13330.2022 «СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения», п. 8.1.2 СП 59.13330.2020 «СНиП 35-01-2001 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», пп. 4.2.9, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.21, 4.2.22, 4.3.2, 4.3.3 СП 1.13130.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95».

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, ни одной из сторон оно не оспорено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертиз не заявлено. Экспертиза проводилась в период с 28.10.2024 по 30.06.2025, эксперт неоднократно осуществлял выход на место, стороны принимали участие в экспертизе, представляли запрошенные судом по ходатайству экспертов документы. Перед началом проведения экспертизы эксперты предупреждались об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, имеют соответствующие квалификацию и специальность, заключение подробно и мотивировано, получены ответы на все поставленные вопросы, выводы понятны, неясностей либо двоякого толкования не вызывают.

Указанное в совокупности позволяет суду принять экспертное заключение за основу.

Как пояснила представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 ФИО2, и указанное не оспорено стороной первоначального истца, после окончания судебной экспертизы на объекте были выполнены мероприятия, отражённые экспертами как способы решения причин, препятствующих эксплуатации объекта, а именно выполнено устройство внутренних дверей и ворот, противопожарная система не только смонтирована, но и введена в действие, заключены договоры на ее обслуживание, выполнено устройство водосборных приямков в ИТП, водомерной камере, сантехническое оборудование в полном объёме закуплено, однако будет установлено после заливки пола, как и вентиляционные решетки, диффузоры и иное оборудование. В настоящее время на объекте работает группа отделочников, выполняются внутренние работы. Также представитель пояснила, что по проекту предусмотрена укладка брусчатки, но они сделали асфальт, поскольку в данном случае это более целесообразно, т.к. это проезд, по которому будут следовать транспортные средства, вследствие чего асфальтовое покрытие более функционально, кроме того, укладка асфальта была согласована с соседями. Также представитель пояснила, что когда разрабатывался проект, требования и нормы были иные по некоторым позициям, чем в настоящее время, в частности, указанное касается окон - витражей, организации газонов и озеленения территории.

Разрешая заявленные обеими сторонами требования, суд приходит к выводу, что как первоначально заявленные требования, так и встречные удовлетворению не подлежат.

Как указывалось судом выше, с учётом п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке пп. 10 п. 5 и п. 5 статьи 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ. Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (пп. 8 п. 8 ст. 39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нём объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения иска Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов не имеется. В действиях ФИО3 судом не установлено бездействия, умышленного нарушения установленных сроков, им принимались предусмотренные законом меры к выполнению работ по завершению строительства объекта, к тому же мероприятия проводились в период пандемии коронавируса, начавшейся (объявленной) в РФ в конце января 2020 г., что также сказалось на сроках выполнения работ. По настоящее время ФИО3 платит арендную плату за земельный участок, что ответчиком не оспаривается, задолженности не имеет.

Поскольку публичному собственнику спорного земельного участка отказано в удовлетворении иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи, у ФИО3 возникает право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта. В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершённого строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав ФИО3, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Как указано в экспертном заключении, признаётся стороной истца по встречному иску, объект по настоящее время строительством не завершён, степень его готовности менее 100%, вследствие чего оснований к удовлетворению иска ФИО3 и признании объекта завершённым строительством не имеется. Вследствие этого отсутствуют основания для признания права собственности за ФИО3 на завершённый строительством объект.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и встречного иска ФИО3 к администрации г. Кирова о признании объекта завершенным строительством и признании права собственности на него отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Лопаткина

Мотивированное решение изготовлено 24 октября 2025 года.