Решение № 2-1774/2019 от 17 сентября 2019 г. по делу № 2-1774/2019

Дело № 2-1774/2019 18 сентября 2019 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Маховой Л.К.,

при секретаре ФИО4,

с участием истца ФИО1,

представителя ФИО1-ФИО2, предоставившей ордер № от ДД.ММ.ГГГГ и удостоверение №,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Иванове гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды,

у с т а н о в и л :

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 20 кв.м, расположенное на первом этаже <адрес>-А по <адрес>.

В соответствии с п. 5.1 Договора арендная плата состоит из постоянной арендной платы и составляет 10.000 руб. за один месяц, и переменой арендной платы, включающей в себя возмещение стоимости коммунальных услуг, платы за телефон, уборку придомовой территории и пользование интернетом.

Постоянную арендную плату в соответствии с п. 5.2 Договора арендатор обязался оплачивать ежемесячно не позднее первого числа текущего месяца.

Истец исполнил принятые на себя обязательства и передал ответчику по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ арендованное нежилое помещение.

В соответствии с п. 1.2 Договора договор аренды заключен на срок 11 месяцев. Однако, возврат арендованного нежилого помещения ответчиком не произведен до настоящего времени.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Обязательство по оплате ежемесячных платежей ответчиком не выполняется. Задолженность по арендной плате за пользование имуществом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 290.000 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 216.309 руб. 77 коп.

В соответствии с п. 6.1 Договора аренды в случае нарушения арендатором срока выплаты постоянной арендной платы, арендодатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,5% от суммы неуплаты пени в размере 0,5% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, начиная с пятого дня. Размер неустойки за несвоевременную оплату арендных платежей и исполнение иных денежных обязательств по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 653800руб.

В силу п. 7.1 договора споры или разногласия, возникшие между сторонами разрешаются путем переговоров и \или направления претензии. Ответ по существу должен быть направлен в течение 5 дней с момента ее получения. Переговоры с ответчиком ведутся с июня 2016года по настоящее время, однако ответчик каких-либо действий по оплате задолженности и передаче помещения по Акту приема –передачи не произвел.

В ноябре 2018года ИП ФИО1 направил в адрес ответчика акт сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и претензию с просьбой погасить задолженность. Однако, задолженность не погашена до настоящего времени.

На основании изложенного просит суд взыскать с ФИО3 задолженность по арендной плате в сумме 290.000 руб., задолженность по оплате коммунальных платежей в сумме 216.309 руб., проценты за несвоевременное перечисление арендных платежей и исполнение иных денежных обязательств в сумме 653.800 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14.001 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец неоднократно уточнял заявленные требования и в соответствии с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ истец увеличил исковые требования и просил суд взыскать с ответчика задолженность по постоянной арендной плате в сумме 320000руб., неустойку за нарушение обязательства по внесению постоянной арендной платы в сумме 772250руб., задолженность по переменной арендной плате в сумме 171498руб. 52 коп., судебные расходы.

В судебном заседании истец ИП ФИО1 и его представитель ФИО2, поддержали заявленные исковые требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 исковые требования признал частично, в сумме 50000руб., поскольку он ежемесячно производил арендную плату, ключи от помещения передал истцу в начале 2017года, с этого времени помещением не пользовался. Акт приема передачи арендованного помещения он не оформлял, но устно предлагал принять у него помещение магазина, но истец отказывался, требуя оплаты задолженности по арендной платы.

Суд, заслушав истца и его представителя, ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 110,2 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>-А, пом. 1002 на основании договора купли-продажи встроенного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ. Акт приема-передачи встроенного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся у него объекта недвижимости ( т.2 л.д.45-46).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1, как арендодателем, и ФИО3, как арендатором, заключен Договор аренды без номера, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное пользование арендатору за плату нежилое помещение площадью 20 кв.м, расположенное на первом этаже <адрес>-А по <адрес> в <адрес>. Имущественный состав, технические характеристики помещения указаны в Акте приема-передачи, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора(т.1 л.д.16-19).

Договор заключен сроком на одиннадцать месяцев, вступает в силу с момента его подписания. Течение срока аренды начинается с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения и оборудования и прекращается одновременно с прекращением настоящего договора.

Истец исполнил принятые на себя обязательства и передал ответчику по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ арендованное нежилое помещение, расположенное на первом этаже <адрес>А, <адрес> г. иваново, площадью 20 кв.м. Акт приема-передачи помещения подписан сторонами без каких-либо претензий со стороны арендатора ФИО3.(т.1 л.д. 20).

Таким образом, ответчик принял в пользование переданное ему по Договору аренды нежилое помещение в технически исправном состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию.

В соответствии с подпунктом в п. 2.2 Договора аренды арендатор обязан в руб. за один месяц, и переменой арендной платы, включающей в себя возмещение стоимости коммунальных услуг, платы за телефон, уборку придомовой территории и пользование интернетом (п. 5.1 Договора).

Постоянную арендную плату в соответствии с п. 5.2 Договора арендатор обязался оплачивать ежемесячно не позднее первого числа текущего месяца; переменная арендная плата оплачивается на основании счетов, выставляемых Арендодателю.

В соответствии с п.п. «м» п.2.2 договора аренды заключенного между сторонами арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 14 дней о предстоящем освобождении помещения как в связи м окончанием срока действия договора, так и при досрочном его расторжении. Сдать арендодателю помещение по Акту возврата помещения.

Договором аренды предусмотрено, что арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. За свой счет подготовить помещение к возврату арендодателю, включая составление акта возврат помещения. В случае несвоевременного возврата помещения арендодатель вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки( п.4.1, 4.2,4.3 договора аренды).

Пунктом 6.1 Договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения арендатором срока постоянной арендной платы, в срок установленный п. 5.2 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,5 процентов от суммы неуплаты за каждый день просрочки, начиная с пятого дня.

Согласно п. 9.1. Договора, договор может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке путем письменного уведомления другой стороны за 14 дней до предполагаемой даты расторжения.

По смыслу п. 9.2. и п. 9.3. Договора вне зависимости от того, по чьей инициативе расторгается договор, арендатор обязан вернуть помещение по Акту возврата в течение 5 дней с даты, указанной в письменном уведомлении.

При этом, согласно пп. «е» п. 2.2. и п.4.2. Договора обязанность по составлению акта возврата имущества возложена на арендатора.

Как следует из пояснений истца, за время использования нежилого помещения оно было приведено арендатором в состояние, не соответствующее тому, в котором оно находилось на момент заключения договора аренды, и нуждается в ремонте, в этой связи передача имущества арендатором по акту приема-передачи являлась принципиально значимым для ИП ФИО1, поскольку позволила бы отразить состояние помещение на момент передачи и в последующем возложить на арендатора обязанность по его приведению в первоначальное положение.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Аналогичное положение закреплено в п. 4.3. Договора, согласно которому, в случае несвоевременного возврата помещения арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за все время просрочки.

Следовательно, заявленные истцом исковые требования в части взыскания постоянной части арендной платы за период с июня 2016года по август 2019года в размере 320 000 рублей носят обоснованный характер и подлежат удовлетворению.При определении размера задолженности, суд руководствуется расчетом представленным истцом, поскольку он произведен в соответствии с условиями заключенного договора аренды и актов сверки с ресурсоснабжающими организациями. Расчет задолженности по содержанию нежилого помещения в сумме 11 357,36 руб., задолженности за оплату услуг по подаче тепловой энергии и горячего водоснабжения в сумме 37 478,87 руб., рассчитан пропорционально арендуемой площади.

Согласно ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако, из материалов дела следует, что ответчик ФИО3 свои обязанности по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по постоянной арендной плате, которая по состоянию на август 2019года составляет 320000 руб., задолженность по коммунальным платежам в сумме 171498 руб. 52 коп., неустойке за нарушение обязательства по внесению постоянной арендной платы в сумме 772250руб. Размер задолженности определен на основании условий Договора аренды, Актов сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ между АО «Ивановская городская теплосбытовая компания» и ИП ФИО1 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, и по договору от ДД.ММ.ГГГГ, Акта сверки взаимных расчетов между ООО «Гарант-Сервис» и ФИО1 по договору управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>А, Актов сверки расчетов между ПАО «Ростелеком» и истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. При данном расчете задолженности по оплате постоянной арендной платы (10000руб. в месяц) истцом были учтены оплаты, произведенные ответчиком в период с августа 2016года по январь 2017года, о чем свидетельствуют квитанции к приходным кассовым ордерам ( т. 1 л.д. 23-24, 206, 214,, 216-217, 219-221), исследованные в ходе судебного заседания. Иных допустимых и достоверных доказательств по оплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором аренды, истец суду не представил.

Доводы ответчика о том, что он имеет задолженность только в сумме 50000руб., поскольку ежемесячно производил оплату аренды помещения, суд не может признать состоятельными, поскольку истец категорически отрицает данные обстоятельства и утверждает о наличии задолженности в заявленном размере.

Таким образом, ввиду значительной противоречивости пояснений сторон в отношении периода образования задолженности ФИО3 перед истцом и времени возврата арендуемого помещения ФИО1, суд считает, что на основании вышеуказанных пояснений невозможно установить данные факты и приходит к выводу о необходимости опираться на фактические материалы дела и условия договора аренды, заключенного между сторонами.

Рассматривая требования истца относительно взыскания с ответчика пени по арендной плате в размере 772250 руб. суд исходит из следующего.

Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В данном случае по Договору аренды ответчиком выступает физическое лицо - гражданин, и суд так же вправе разрешить вопрос об уменьшении размера неустойки на основании п. 1 ст. 333 ГК РФ и по своей инициативе, исходя из принципа недопущения злоупотребления правом истца по свободному определению размера неустойки и необходимости установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, а также принимая во внимание, что гражданин в данных правоотношениях выступает в качестве экономически более слабой стороны, нуждающейся в повышенной защите.

При взыскании неустойки с физического лица правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ), что также указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Учитывая, что сумма заявленной истцом неустойки является несоразмерной объему нарушенного обязательства, суд полагает необходимым уменьшить размер пени до 55.000 руб.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 данного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из содержания указанных норм следует, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

При этом, суд учитывает, что согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст. ст. 98, 102, 103 ГПК РФ, ст. 111 КАС РФ, ст. 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах, учитывая вышеприведенные требования законодательства и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ФИО3 в пользу истца ИП ФИО1 расходов на оплату государственной пошлины в размере 8.664 руб. 99 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате в сумме 320.000 руб., задолженность за коммунальные платежи в сумме 171498 руб. 52 коп., пени по арендной плате в сумме 55.000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8.664 руб. 99 коп., а всего взыскать 555163. (пятьсот пятьдесят пять сто шестьдесят три) руб. 51 коп.

В остальной части иска индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий Л.К.Махова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Дело № ДД.ММ.ГГГГ

№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№