Апелляционное определение № 33-100/2026 33-13326/2025 от 11 января 2026 г.

Судья Фаустова Г.А.

61RS0004-01-2024-006455-77

дело № 33-100/2026

№ 2-254/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Шинкиной М.В.,

судей Боровлевой О.Ю. Кушнаренко Н.В.

с участием прокурора Ефремовой Т.Н.

при секретаре Халиловой А.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Ростова-на-Дону, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, администрация Кировского района г. Ростова-на-Дону об обязании изъять для муниципальных нужд жилые комнаты, взыскании возмещения за изымаемое помещение, убытков, прекращении права собственности; по встречным исковым требованиям администрации города Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения путем выкупа и признании права муниципальной собственности, по апелляционной жалобе администрации города Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2025 года. Заслушав доклад судьи Шинкиной М.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Ростова-на-Дону об обязании изъять для муниципальных нужд жилые комнаты, взыскании возмещения за изымаемое помещение, убытков, прекращении право собственности, указав, что она является собственником жилых комнат № 8,12,40 площадью 53,8 кв.м, в жилом помещении № 24 в кв. 21,24 общей площадью 112,3 кв.м, этаж 2, литер А,Б, расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В данной квартире истец проживает со своим супругом ККС, старшей дочерью ВАК и ее несовершеннолетними детьми ВТВ и ВЕВ Другого жилья у них нет. 13.08.2020 указанный многоквартирный жилой дом 1864 года постройки был признан аварийным.

В 2021 году истцом был подписан отказ от земельного участка. 24.06.2024 состоялось собрание по вопросу переселения жильцов в маневренный фонд из расчета 6 кв. м на 1 человека. 11.07.2024 ФИО1 получен ответ исх. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.07.2024 на заявление, в котором указано, что в свободном муниципальном фонде города Ростова-на-Дону имеются пригодные для проживания жилые помещения, которые возможно предоставить гражданам в собственность при переселении из аварийного фонда, общей площадью 60,1 кв.м и более в Пролетарском районе города Ростова-на-Дону, но не представлен ответ согласно указанным требованиям в заявлении, а именно о предоставлении истцу в замен изымаемого жилья другого жилого помещения, жилой площадью не менее 53,3 кв.м, а общей не более 112 кв.м в границах, предусмотренных действующим законодательством.

На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просила обязать администрацию г. Ростова-на-Дону в лице Департамента координации строительства и перспективного развития города изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилые комнаты №8,12,40 площадью 53,8 кв.м, в жилом помещении № 24 в кв. 21,24 общей площадью 112,3 кв.м, этаж 2, литер А,Б, расположенные: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; взыскать с Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 возмещение за указанное изымаемое помещение в размере 9 370 622,32 рубля; сумму всех убытков, в том числе сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, упущенную выгоду в размере 2 966 511,87 рублей; расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки» в размере 35 000 рублей; прекратить право собственности ФИО1 на недвижимое имущество - квартиру 21-24, площадью 112,3 кв.м, жилых комнат № 8,12,40 площадью 53.8 кв.м., этаж 2, литер А, Б, расположенных: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, в обоснование которого указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежат жилые комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 12, 40 в жилом помещении № 24 в квартире № 21, 24, площадью 53,8 кв.м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные на 2-ом этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 13.08.2020 №799 многоквартирный дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, литер А, Б признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений предложено в течение 12 месяцев со дня принятия вышеуказанного постановления Администрации города Ростова-на-Дону, осуществить снос многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок, на основании ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 23.08.2024 №1032 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома литер А, Б аварийным и подлежащим сносу», согласно которому жилые помещения указанного дома изымаются для муниципальных нужд в связи с признанием указанного дома аварийным и подлежащим сносу (п. 1.2.12. - жилые комнаты № 8,12,40, площадью 53,8 в жилом помещении №24 в квартире №21,24, расположенные в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН). С целью выкупа принадлежащих на праве собственности ФИО1 жилых комнат № 8, 12, 40 в жилом помещении №24 в квартире № 21, 24, площадью 53,8 кв.м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных на 2-ом этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» подготовлен отчет от 20.09.2024 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории города Ростова-на-Дону».

Согласно отчету стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 5174 098 рублей. Протоколом №36 от 04.10.2024 заседания городской комиссии, результаты оценки, представленные в отчете об оценке, согласованы. В адрес собственника письмом от 11.10.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд жилые комнаты № 8, 12, 40 в жилом помещении № 24 в квартире № 21, 24, площадью 53,8 кв.м, расположенные на 2-ом этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Однако соглашение о выкупе с ФИО1 до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, Администрация г. Ростова-на-Дону просила изъять у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилые комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 12, 40 в жилом помещении № 24 в квартире № 21, 24, площадью 53,8 кв.м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные на 2-ом этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 5 174 098,00 рублей; прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - жилые комнаты № 8, 12, 40 в жилом помещении № 24 в квартире № 21, 24, площадью 53,8 кв.м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные на 2-ом этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; признать право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на указанный объект недвижимого имущества после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены, встречные исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону удовлетворены частично.

Суд обязал Администрацию г. Ростова-на-Дону в лице Департамента координации строительства и перспективного развития города изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилые комнаты № 8,12,40 площадью 53,8 кв.м, в жилом помещении № 24 в кв. 21,24 общей площадью 112,3 кв.м, этаж 2, литер А, Б, расположенные: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Взыскал с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 возмещение за изымаемое помещение, а именно жилых комнат №8,12,40 площадью 53,8 кв.м, в помещении № 24 в кв. 21,24 общей площадью 112,3 кв.м, этаж 2, литер А, Б, расположенных: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН размере 9 370 622,32 рубля.

Взыскал с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 сумму всех убытков, в том числе сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, упущенную выгоду, в размере 2 966 511,87 рублей.

Прекратил право собственности ФИО1 на недвижимое имущество - квартиру 21-24, площадью 112,3 кв.м, жилых комнат № 8,12,40 площадью 53,8 кв.м, этаж 2, литер А, Б, расположенных: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признал право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на объект недвижимого имущества - жилые комнаты № 8, 12, 40 в жилом помещении № 24 в квартире № 21, 24, площадью 53,8 кв.м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные на 2-ом этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Взыскал с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки» в размере 35 000 рублей.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказал.

В апелляционной жалобе администрация г. Ростова-на-Дону просит изменить решение суда в части и принять по делу новое решение с установлением выкупной цены в размере 9 370 622, 32 руб. и убытков в размере 398 788, 28 руб., ссылаясь на то, что резолютивная часть обжалуемого решения не содержит размера выкупной стоимости спорного жилого помещения, по которой оно подлежит изъятию в муниципальную собственность, поскольку требования администрации г. Ростова-на-Дону об изъятии спорного жилого помещения в муниципальную собственность не тождественны требованиям ФИО1 о взыскании выкупной стоимости жилого помещения.

Апеллянт указывает на существенное нарушение судом правил определения выкупной стоимости изымаемых объектов недвижимости, установленных ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которым стоимость доли в земельном участке и в общем имуществе МКД должна включаться в рыночную стоимость изымаемого у истца жилого помещения, а эксперт посчитал их отдельно, что необоснованно увеличило выкупную сумму.

Ввиду неправильного определения механизма оценки стоимости доли в праве на расположенный под многоквартирным домом земельный участок и общее имущество в многоквартирном доме, суд пришел к ошибочному выводу о допустимости и достоверности заключения судебной экспертизы, проведенной ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки», в части определения выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение. Выводы указанного заключения не соответствуют требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ.

ФИО1 поданы возражения на апелляционную жалобу.

В отсутствие истца по первоначальному иску ФИО1, третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, гражданское дело рассмотрено судом апелляционной инстанции на основании статьи 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав явившихся в судебное заседание представителя Администрации г. Ростов-на-Дону, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО1, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, допросив эксперта, проверив законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежат жилые комнаты № 8,12,40 площадью 53,8 кв.м в жилом помещении № 24 в квартире 21,24, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 13.08.2020 г. № 799 многоквартирный дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, был признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 23.08.2024 № 1032 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома литер А, Б аварийным и подлежащим сносу, согласно которому жилые помещения указанного дома изымаются для муниципальных нужд в связи с признанием указанного дома аварийным и подлежащим сносу (в том числе, п. 1.2.12. - жилые комнаты № 8,12,40, площадью 53,8 в жилом помещении № 24 в квартире № 21,24, расположенные в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН).

С целью выкупа принадлежащих на праве собственности ФИО1 жилых комнат № 8, 12, 40 в жилом помещении № 24 в квартире № 21, 24, площадью 53,8 кв.м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных на 2-ом этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» подготовлен отчет от 20.09.2024 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории города Ростова-на-Дону».

Согласно отчету, стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 5174098 рублей.

Протоколом № 36 от 04.10.2024 заседания городской комиссии, результаты оценки, представленные в отчете об оценке, согласованы.

В адрес собственника письмом от 11.10.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд жилые комнаты № 8, 12, 40 в жилом помещении № 24 в квартире № 21, 24, площадью 53,8 кв.м, расположенные на 2-ом этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Однако соглашение о выкупе принадлежащего истцу жилого помещения до настоящего времени не достигнуто в связи с несогласием истца со стоимостью жилого помещения.

С целью определения выкупной цены изымаемого жилья, определением суда от 16.12.2024г. по делу назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки».

Согласно выводам заключения судебной первичной оценочной экспертизы № Э021/01-25 от 08.05.2025г., выкупная стоимость жилых комнат № 8, 12, 40 площадью 53,8 кв.м, (из расчёта, что истцовой стороне согласно ст. 41ЖК РФ принадлежит на праве собственности по Закону 53,8 кв.м, жилой площади + 24,46 кв.м, общей площади) в кв. 21,24, этаж 2, литер А,Б, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на дату исследования составляет 9 370 622 рубля 32 копейки.

Сумма всех убытков собственника жилых комнат № 8, 12, 40 площадью 53,8 кв.м, (из расчёта, что истцовой стороне согласно ст. 41 ЖК РФ принадлежит на праве собственности по Закону 53,8 кв.м, жилой площади + 24,46 кв.м, общей площади) в кв. 21,24, этаж 2, литер А,Б, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, упущенную выгоду, составляет 2 992 477 рублей 29 копеек.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 32, 56.6-56.10 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», оценил представленные доказательства в их совокупности, принял в качестве относимого и допустимого доказательства заключение судебной экспертизы О ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки», с учетом указанного экспертного заключения, пришел к выводу об определении выкупной стоимости принадлежащей ФИО1 на праве собственности жилых комнат № 8, 12, 40 в кв. 21,24, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, занимаемого многоквартирным домом пропорционально размеру общей площади данного жилого помещения, в размере 9 370 622,32 руб.

При рассмотрении требований ФИО1 о взыскании с Администрации г. Ростова-на-Дону в ее пользу убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд жилых комнат № 8, 12, 40 в кв. 21,2, расположенных па адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, упущенной выгоды, суд пришел к выводам о взыскании с Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 сумму всех убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд жилых комнат № 8, 12, 40 в кв. 21,2, расположенных па адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на дату производства экспертного исследования, в размере 2 966 511,87 руб.

Вопрос о взыскании судебных расходов разрешен судом первой инстанции с учетом положений ст. 98 ГПК РФ.

В целом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных сторонами требований, поскольку они основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает заслуживающим внимания доводы Администрации г. Ростова-на-Дону относительно несогласия с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, ввиду следующего.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (подпункт «а»).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ) (подпункт «з»).

Согласно разъяснениям, данным в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

С учетом изложенного, определение экспертом ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки» рыночной стоимости квартиры, размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, по отдельности противоречит положениям п. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности данного заключения, определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 9 сентября 2025 года по гражданскому делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЦСЭ «ПРАЙМ».

Согласно выводам заключения повторной судебной экспертизы ООО «ЦСЭ «ПРАЙМ» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.11.2025 года, рыночная стоимость принадлежащих на праве собственности ФИО1 жилых комнат № 8,12,40 в жилом помещении №24 в квартире № 21,24 площадью 53,8 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, включая стоимость доли в общем имуществе, в том числе земельном участке, стоимость убытков и непроизведённого капитального ремонта, по состоянию на 27.11.2025 г. составляет 7 999 584 руб., в том числе: рыночная стоимость жилых комнат № 8,12,40 в жилом помещений НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН руб., (в том числе: стоимость доли в общем имуществе жилого дома — 1 283 465 руб.; стоимость доли в общем имуществе земельного участка - 1 313 488 руб.; стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт- 2 777 089 руб.); убытки - 493 939 руб.

Судебная коллегия, оценивая заключение повторной судебной экспертизы ООО «ЦСЭ «ПРАЙМ», признает его допустимым и достоверным доказательством. При проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Вышеуказанное экспертное заключение не содержит неясности или неполноты, у судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности или обоснованности экспертного заключения. Достоверных и допустимых доказательств, указывающих на заинтересованность эксперта в исходе дела, либо ненадлежащую квалификацию, в материалах дела не имеется.

Судебной коллегией, на основании статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принято в качестве нового доказательства заключение повторной судебной экспертизы ООО «ЦСЭ «ПРАЙМ» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.11.2025 года.

Кроме того, в судебном заседании апелляционной инстанции, эксперт проводивший повторную судебную экспертизу подтвердил правильность ее выводов, а также указал, что при проведении расчета им была учтена не только общая площадь исследуемого жилого помещения, но и помещения подсобного использования (расчет-л.д.192).

Установив вышеуказанные обстоятельства, оценив в совокупности доказательства, имеющиеся в деле в том числе, заключение повторной судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.11.2025 года, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части выкупной стоимости недвижимого имущества, которая должна определяться в соответствии с экспертным заключением ООО «ЦСЭ «ПРАЙМ» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.11.2025, проведенной в рамках гражданского дела № 2-254/2025, а именно, в размере 7 999 584 руб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции был допрошен эксперт ТАА, который выводы заключения подтвердил, пояснил, что при расчете площади квартиры, учитывались и места общего пользования (л.д. 192) Так, если по данным ЕГРН и технического паспорта МУПТИ и ОН общая площадь жилого помещения истца составляет 53,8 кв.м., то при расчете учитывались и подсобные помещения, не принадлежащие истцу, в результате чего эксперт при расчете возмещения исходил из площади 69,7 кв.м.

Доводы жалобы Администрации г.Ростова-на-Дону об отсутствии в резолютивной части судебного акта указания на размер возмещения, подлежащего выплате за изымаемое жилое помещение, судебная коллегия признает несостоятельными с учетом того, что итоговый размер возмещения определен настоящим апелляционным определением.

Иных доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями к отмене решения суда, апелляционные жалобы не содержат.

Таким образом, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2025 года отменить в части взыскания с администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 денежных средств в размере 9 370 622,32 руб. за изымаемое жилое помещение и 2 966 511 руб. 87 коп. за непроизведенный капитальный ремонт и упущенную выгоду.

В отмененной части принять новое решение.

Изъять путем выкупа у ФИО1 (паспорт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – жилые комнаты №8, 12, 40 в жилом помещении №24 в квартире №21, 24 площадью 53,8 кв. м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 7 999 584 руб.

Взыскать с администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 возмещение за изымаемое помещение, а именно жилых комнат №8,12,40 площадью 53,8 кв.м, в помещении № 24 в кв. 21,24 общей площадью 112,3 кв.м, этаж 2, литер А, Б, расположенных: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН размере 7 999 584 руб.

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2025 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19.01.2026 г.