Решение № 3А-60/2017 3А-60/2017~М-136/2017 А-60/2017 М-136/2017 от 1 октября 2017 г. по делу № 3А-60/2017

Дело №а-60/2017

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

410028, г. Саратов, ул. Мичурина, д. 85, тел. (8452) 22-77-71; 22-30-05,

факс (8452) 22-77-51; 22-74-77.

http://oblsud.sar.sudrf.ru, e-mail: saroblsud@renet.ru, oblsud.sar@sudrf.ru.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2017 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Морозовой М.Н.,

с участием административного истца ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя административного ответчика комитета инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области ФИО4, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее по тексту - Управление Росреестра), в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 225000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 999979 рублей 93 копейки. Вместе с тем рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 02 июня 2012 года согласно отчету независимого оценщика ФИО5 № от 14 июня 2017 года составляет 225000 рублей. Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера налоговых обязательств (земельного налога), исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка.

В отзыве на административное исковое заявление Управление Росреестра просит рассмотреть административное дело в соответствии с законом, право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости).

В возражениях на административное исковое заявление комитет по инвестиционной политике и имущественных отношений Саратовской области сообщил, что не имеет противоположного с административным истцом юридического интереса и не возражает против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 просила удовлетворить заявленные административные исковые требования на основании отчета оценщика ФИО5 № от 14 июня 2017 года и установить кадастровую стоимость равной рыночной в размере 225000 рублей.

В судебном заседании представители комитета инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области ФИО4 и Управления Росреестра ФИО6 не возражали против удовлетворения административного искового заявления.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе, арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как видно из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 13).

Правоотношения административного истца как собственника земельного участка и субъекта налогообложения урегулированы нормативными актами и являются публичными. Изменение размера земельного налога для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности собственника земельного участка, то административный истец обладает правом обращения с настоящим заявлением.

По результатам проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года, утвержденной распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», 31 января 2013 года в государственный кадастр недвижимости внесены следующие характеристики земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером <данные изъяты>м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость – 999979 рублей 93 копейки (л.д. 24).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости, в отношении которого проведена государственная кадастровая оценка, должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку в отношении указанного земельного участка проведена государственная кадастровая оценка, участок был включен в перечень объектов, подлежащих такой оценке, каких-либо изменений до момента прекращения такого объекта количественных и качественных характеристик, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 02 июня 2012 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 24).

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, ФИО1 представила в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от <дата> №, подготовленный независимым оценщиком ФИО5, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:05:120104:71 определена в размере 225000 рублей.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

На предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки по ходатайству стороны административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 17 августа 2017 года, выполненному Федеральным бюджетным учреждением «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 02 июня 2012 года составляет 485473 рубля.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.

Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии со статьёй 9 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении исследования эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

Из заключения эксперта следует, что им осуществлен мониторинг рынка объектов оценки в Балаковском районе Саратовской области.

В рассматриваемом случае эксперт для расчёта рыночной стоимости объекта оценки счёл возможным применить метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и не использовать при этом комбинированные методы (выделения, остатка, распределения, предполагаемого использования).

В заключении также изложено обоснование невозможности использования доходного и затратного подходов.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО №).

В рамках сравнительного подхода анализировались данные о предложениях по продаже земельных участков, представленных на рынке на февраль, апрель, май 2012 года.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, категория земель, разрешенное использование, характер передаваемых прав, условия сделки, близость к объектам, повышающим стоимость недвижимости.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные в <адрес> и <адрес> ФИО3 <адрес>. В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применена корректировка на передаваемые права, на условия продажи, факт сделки, на время продажи, на категорию земель и вид разрешенного использования, на наличие коммуникаций, на местоположение, на общую площадь земельного участка, которая была рассчитана на основании статистического исследования. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом некорректно применены объекты сравнения, поскольку на рынке недвижимости имелись предложения о продаже объектов недвижимости, более приближенных по месторасположению к объекту оценки, являются необоснованными.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как видно из заключения эксперта, на момент проведения исследования экспертом выбраны три объекта-аналога для исследуемого земельного участка, наиболее сопоставимые с ним по основным ценообразующим факторам, предлагавшихся к продаже в указанное выше время. Отобранные для сравнения земельные участки расположены в сопоставимых населенных пунктах в непосредственной близости от <адрес> ФИО3 <адрес>, ввиду чего эксперт посчитал возможным использовать объекты в качестве аналогов, а различие по отдельным ценообразующим параметрам исключить за счет внесения соответствующих корректировок по этим параметрам.

Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяется оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года № 568-р.

В конечном итоге, выбор аналогов оценки находится в исключительной компетенции эксперта-оценщика, принявшего решение о выборе таких аналогов и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, в связи с чем у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности данного доказательства.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования ФИО1 подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости 20 июня 2017 года, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административные исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 485473 рубля (четыреста восемьсот пять тысяч четыреста семьдесят три рубля) по состоянию на <дата>.

Датой подачи заявления считать <дата>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья: Е.М. Бугаева

Мотивированное решение суда изготовлено 9 октября 2017 года.