Решение № 2-5009/2025 2-5009/2025~М-4142/2025 М-4142/2025 от 18 декабря 2025 г. по делу № 2-5009/2025

Дело № 2-5009/2025 УИД23RS0059-01-2024-008000-89


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Сочи 09 декабря 2025 года

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

судьи Круглова Н.А.,

при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е.В.,

с участием: представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, в котором просил суд: 1) осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в соответствии с Договором от 05.04.2021г. в редакции Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ на: - 19№ в праве общей собственности на жилой дом, что соответствует жилому помещению под номером 18, ориентировочной площадью 19,49 квадратных метра, расположенному на 3 этаже, согласно плану жилого дома (Приложение №) по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>. Кадастровый №; - 1/22 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 462 квадратных метра, расположенного по адресу (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес>; 2) взыскать с ответчика сумму государственной пошлины в размере 82 015,00 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (далее - Ответчик, Продавец) и ФИО1 (далее - Истец, Покупатель) заключен Предварительный договор купли-продажи доли жилого дома.

Согласно п. 1.2 Предварительного договора купли-продажи, Продавец обязался в будущем продать, а Покупатель купить долю в жилом доме (далее - жилое помещение) с последующим выделом в натуре жилого помещения под номером 18 (восемнадцать), ориентировочной площадью 19,49 кв.м., находящееся в жилом <адрес>, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, кадастровый №, а также 1/21 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью №.м., на котором расположен вышеуказанный жилой дом, расположенный по адресу (местоположение): Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, уч. 1.

В силу п. 1.3 Договора, вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат Продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.2.1, 3.2.2 Договора, Продавец обязуется при полном расчете Покупателем за долю жилого дома (жилого помещения, передать Покупателю долю жилого дома (жилого помещения) в состоянии, указанном в п. 1.4 Договора, а также представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю документы, необходимые для регистрации права собственности на долю жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ Стороны заключили Дополнительное соглашение № (далее - Дополнительное соглашение) к Предварительному Договору купли-продажи доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому определили:

- заключенный между Сторонами предварительный договор купли-продажи доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - Договор) квалифицируется Сторонами как основной договор купли-продажи, поскольку содержит в себе все существенные условия (п. 1 Дополнительного соглашения);

- в связи с уточнением технических характеристик жилого дома и перераспределением границ земельного участка пришли к соглашению изложить ПУНКТ 1.2 Договора в следующей редакции: «1.2 Продавец продал, а Покупатель купил в свою собственность доли в праве общей собственности на следующее недвижимое имущество, а именно:

- 19/552 доли в праве общей собственности на жилой дом, что соответствует жилому помещению под номером 18, ориентировочной площадью 19,49 квадратных метра, расположенному на 3 этаже, согласно плану жилого дома (Приложение №) по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>. Кадастровый №.

- 1/22 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201019:3367, площадью 462 квадратных метра, расположенного по адресу (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес>.

Расчет по Договору Покупателем произведен в полном объеме, согласно п. 2.1 Договора и п. 5 Дополнительного соглашения, в размере 8 575 600 (восемь миллионов пятьсот семьдесят пять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи (приложение №), согласно которому истец передал жилое помещение, ориентировочной площадью 19,06 кв.м., находящееся на 3 этаже жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, кадастровый №.

Факт передачи объектов от Продавца в адрес Покупателя также подтвержден и условиями Дополнительного соглашения к Договору (п. 6 Дополнительного соглашения).

Тем не менее, обязательства, установленные п. 3.2.2 Договора, Продавец не исполнил. Документы для регистрации права собственности Покупателя в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Продавцом не переданы, что фактически нарушает права и законные интересы Покупателя.

Со стороны истца предпринимались множественные попытки для разрешения сложившейся ситуации. Всё вышеуказанное подтверждает факт уклонения ответчика от исполнения договорных обязательств.

П. 1.4 Договора устанавливает, что срок заключения основного Договора купли-продажи между Продавцом и Покупателем до ДД.ММ.ГГГГ, однако основной Договор не был заключен.

Тем не менее, буквальное значение и смысл предварительного Договора от 05.04.2021г. позволяют определить действительное содержание Договора. Тем самым Истец указывает, что Договор от 05.04.2021г. не является предварительным договором на основании нижеследующего.

В силу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара.

Довод Истца полностью соответствует выводам Верховного Суда Российской Федерации, который в своем Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ19-3 установил, что если сторонами заключен договор, поименованный ими предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Также Стороны, в Дополнительном соглашении определили, что заключенный между Сторонами предварительный договор купли-продажи доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - Договор) квалифицируется Сторонами как основной договор купли-продажи, поскольку содержит в себе все существенные условия (п. 1 Дополнительного соглашения)

На основании изложенного следует, что Договор от 05.04.2021г. не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ, а является основным и содержит все существенные условиям по сделке.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, и настаивала на их удовлетворении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, причины неявки суду неизвестны, ходатайства об отложении и рассмотрении дела в отсутствие ответчика не поступали в суд. С учетом мнения представителя истца, суд счел возможным рассмотреть настоящее дело при данной явке сторон, что не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав доводы и пояснения представителя истца, исследовав в судебном заседании материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно частям 2, 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенная в действие Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и вступивших в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 58 и 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 60 и 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно пункту 62 указанного постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Вместе с тем, на основании пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью, только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В то же время необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть предъявлено любым лицом, имеющим доказательства своего права собственности на индивидуально определенную вещь, к любому, кто нарушает или может нарушить его право.

По общему правилу при предъявлении иска о признании права собственности (о государственной регистрации перехода права) истец как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основания возникновения его права собственности.

Обращаясь с суд с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости - 19/552 доли в праве общей собственности на жилой дом, и 1/22 доли в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, истец ФИО1 в качестве основания возникновения своего права на данное недвижимое имущество ссылается на Предварительный договор купли-продажи от 05.04.2021г., заключенный ею с ФИО3, но не прошедший регистрацию в установленном законом порядке, а также на акт приема-передачи недвижимого имущества от 17.04.2023г. и дополнительное соглашение к предварительному договору от 06.06.2023г.

Как следует из материалов дела, право собственности ФИО3 (продавец) на спорный объект не подтверждено, государственная регистрация права собственности на отчуждаемое имущество за ним не произведена.

Таким образом, суд учитывает, что сведений о наличии у ФИО3 (продавца) вещных прав на отчуждаемое имущество на данный момент не представлено, то ФИО3, не обладая правом собственности или иным вещным правом на продаваемый объект, не вправе им распоряжаться.

Тогда как, доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН.

Сам факт передачи по акту спорного имущества истцу, заключение предварительного договора купли-продажи имущества не влечет возникновение перехода права на объект недвижимости к ФИО1, поскольку доказательств его принадлежности ФИО3 не предоставлено.

Кроме того, толкуя буквально условия предварительного договора (п.1.4), суд приходит к выводу, что стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи указанной недвижимости.

До настоящего времени основной договор купли-продажи сторонами не заключен.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Следовательно, стороны по договору в защиту своих нарушенных прав могут требовать исполнение обязательств, ссылаясь на наличие тех или иных обязательств, оговоренных при заключении договора.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Следовательно, предварительный договор не может являться основанием для приобретения права на вещь.

Между сторонами не заключен основной договор, на основании которого может быть осуществлен переход права. Иные основания возникновения права собственности, указанные в ст. 218 ГК РФ, не могут регулировать правоотношения, возникшие между сторонами по делу.

Вместе с тем согласно ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, истец выбрала неправильный способ защиты права, в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Кроме того, согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН на спорное недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок, имеются ограничения прав и обременение объекта недвижимости, а именно запрет регистрации и арест на основании постановлений судебного пристава-исполнителя Центрального РОСП г. Сочи (т.1 л.д. 59-78, 198-202, 237-248).

При этом суд отмечает, что установленные запрет на регистрационные действия и арест в отношении указанного спорного недвижимого имущества, также исключают возможность производить регистрацию права на другого лица.

С учетом установленных обстоятельств, у суда отсутствуют законные основания для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости. Следовательно, суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Н.А. Круглов