Апелляционное определение № 33-62126/2025 от 21 декабря 2025 г.

УИД 77RS0005-02-2024-014615-23

Судья: фио

Дело №2-1524/2025 (1 инст.)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 декабря 2025 года по делу N33-62126

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Левшенковой В.А.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Тюрморезове А.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Левшенковой В.А.

дело по апелляционной жалобе представителя ответчика по доверенности фио на решение Головинского районного суда адрес от 8 июля 2025 года,

которым постановлено:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СЕВЕРО-ВОСТОК СТОЛИЦЫ» в пользу ФИО1 убытки в размере сумма, расходы на проведение независимой экспертизы в размере сумма, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, по оплате госпошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СЕВЕРО-ВОСТОК СТОЛИЦЫ» госпошлину в доход бюджета адрес в размере сумма,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «СЕВЕРО-ВОСТОК СТОЛИЦЫ», в котором взыскать стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований за период с 15 октября 2024 года по 31 декабря 2024 года в размере сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований за период с 1 января 2025 года по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения недостатков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов на устранение недостатков в размере сумма за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф за неудовлетворение ответчиком в добровольном порядке законных требований в размере 5% от суммы, присужденной судом, расходы на проведение экспертизы в размере сумма, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма.

В обоснование иска истец указывает, что объект долевого строительства был передан по передаточному акту по договору участия в долевом строительстве №ПЛН-1/4-10-228-2/АН от 20 ноября 2021 года с многочисленными недостатками, обнаруженными в ходе эксплуатации объекта. 13 сентября 2024 года в адрес застройщика была направлена претензия с требованием устранить недостатки объекта долевого строительства со сроком исполнения до 27 сентября 2024 года, однако, недостатки так и не были устранены застройщиком. 2 сентября 2024 года для оценки соответствия фактически выполненных работ условиям ДДУ и оценки стоимости устранения выявленных нарушений была проведена строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой (экспертное заключение № 2477/08.2024) стоимость устранения выявленных недостатков была определена в размере сумма. Направленная в адрес застройщика 16 октября 2024 года досудебная претензия оставлена без удовлетворения, недостатки объекта долевого строительства не устранены до настоящего времени.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит представитель ответчика фио, ссылаясь на то, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права.

Представитель истца фио в заседании коллегии полагала решение суда законным и обоснованным.

Остальные участники процесса в заседание судебной коллегии не явились, о слушании дела извещены, об уважительных причинах своей неявки судебной коллегии не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившегося участника процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям в полной мере не отвечает.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 20 ноября 2021 года между фио и ООО «Специализированный застройщик «СЕВЕРО-ВОСТОК СТОЛИЦЫ» был заключен договор участия в долевом строительстве №ПЛН-1/4-10-228-2/АН, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство построить и передать объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: адрес, площадью 52,5 кв.м.

29 июня 2023 года сторонами договора участия в долевом строительстве №ПЛН-1/4-10-228-2/АН подписан акт приема-передачи, согласно которому ООО СЗ «СЕВЕРО-ВОСТОК СТОЛИЦЫ» передал, а фио приняла двухкомнатную квартиру №228, кадастровый номер №77:09:0006011:2948, площадью 51,0 кв.м, общей площадью (с учетом лоджий и/или балконов и/или веранд и/или террас, с понижающим коэффициентом) 52,9 кв.м, расположенную на 10 этаже по адресу: адрес. Право собственности фио на указанную квартиру было зарегистрировано в установленном порядке 12 декабря 2023 года.

15 мая 2024 года между фио (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи, согласно которому фио продала, а истец купил квартиру №228, кадастровый номер №77:09:0006011:2948, по адресу: адрес.

Объект долевого строительства был передан с многочисленными недостатками, обнаруженными в ходе эксплуатации и которые были зафиксированы в досудебном экспертном заключении №2477/08.2024, составленном ООО «ХЕЛП КОНСАЛТИНГ».

Согласно указанному заключению стоимость устранения выявленных недостатков была определена в размере сумма.

16 октября 2024 года истец направил в адрес ответчика претензию о добровольном урегулировании спора, однако, по настоящее время претензия оставлена без ответа ответчиком.

Поскольку ответчиком оспаривалось наличие и стоимость устранения заявленных истцом недостатков, определением суда от 12 марта 2025 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено экспертам ООО «СУДЭКСПЕРТ».

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении ООО «СУДЭКСПЕРТ» №2-1524/2025, в квартире №228, расположенной по адресу: адрес, были выявлены дефекты/недостатки, несоответствия строительно - монтажных и отделочных работ действующим требованиям строительно-технических норм. Причина возникновения выявленных экспертом недостатков в квартире является некачественное выполнение строительно-монтажных и отделочных работ, вследствие несоблюдения застройщиком требований нормативно-технической документации. Стоимость устранения выявленных недостатков (дефектов), которые образовались ввиду некачественного выполнения строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком в квартире №228, расположенной по адресу: адрес, включая стоимость работ и стоимость материалов, на дату проведения экспертизы, составляет сумма.

В силу ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Удовлетворяя исковые требования частично, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторона истца представила совокупность доказательств, достоверно подтверждающих, что ООО «Специализированный застройщик «СЕВЕРО-ВОСТОК СТОЛИЦЫ» построил объект долевого строительства с недостатками, в связи чем взыскал с ответчика в пользу истца убытки как расходы на устранение строительных недостатков в размере сумма.

Судебные расходы распределены между сторонами в соответствии со ст.98, 100, 103 ГПК РФ.

С выводами суда первой инстанции относительно правомерности взыскания расходов на устранение недостатков, судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, условиям заключенного договора и требованиям законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В то же время судебная коллегия не может согласиться с установленным размером взыскания, находя обоснованными доводы стороны ответчика в данной части.

По смыслу ч.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.2 ст.7 ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч.5 ст.7 ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст.10 ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п.4 ст.13, п.5 ст.14, п.5 ст.23.1, п.6 ст.28 Закона о защите прав потребителей, ст.1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования перечисленных выше норм материального права следует, что покупатель квартиры по договору купли-продажи приобретает не только саму квартиру, но и право требования к застройщику об устранении строительных недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в течение пяти лет, поскольку гарантийные обязательства застройщика на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

Принимая во внимание, что требования ФИО1 заявлены к застройщику в связи с передачей квартиры с недостатками, на истца как на покупателя в этом случае распространяются права, принадлежащие участнику долевого строительства, регулируемые положениями ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ.

В связи с вышеизложенным, необходимо учитывать, что часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ограничивает размер денежных сумм, взыскиваемых с застройщика судом по требованию участника долевого строительства по указанным в ней видам требований тремя процентами от цены договора, если таким договором не предусмотрена уплата денежных средств в большем размере.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", данная норма вступила в силу с 1 января 2025 года.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона N 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Таким образом, именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

В то же время направление претензии по качеству объекта недвижимости не свидетельствует о таком безусловном праве покупателя на заявленное им возмещение в денежном выражении, которое презюмируется без исследования фактических обстоятельств, тем более, что размер расходов на устранение недостатков носит оценочный характер, а требуемая покупателем стоимость ремонтных работ подлежит проверке, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Поскольку права и обязанности в части возмещения расходов на устранение недостатков возникают с момента вступления в законную силу решения суда, постольку при определении после 1 января 2025 года размера расходов, неустойки и штрафа применяются положения части 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ, ограничивающие размер денежных сумм, взыскиваемых с застройщика судом по требованию приобретателя недвижимости, тремя процентами от цены договора.

Более того, по данному делу установлено, что исковое заявление принято к производству суда 22 января 2025 года, судебная экспертиза по проверке качества объекта и стоимости устранения недостатков завершена 28 апреля 2025 года, заявление истца в порядке ст.39 ГПК РФ, уточненное по результатам экспертизы, которое, в дальнейшем, и было удовлетворено судом, подано 3 июля 2025 года, то есть все юридические значимые обстоятельства имели место в период после 1 января 2025 года.

В рассматриваемом деле цена договора долевого участия составляет сумма, соответственно размер взыскиваемых сумм в части расходов на устранение недостатков и неустойки не должен превышать сумма.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит изменению в части размера расходов на устранение недостатков.

В остальной части решение суда не обжалуется (ст.327.1 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.193-199, 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Головинского районного суда адрес от 8 июля 2025 года изменить в части размера расходов на устранение недостатков.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СЕВЕРО-ВОСТОК СТОЛИЦЫ» в пользу ФИО1 расходы на устранение недостатков в размере сумма

В остальной части решение Головинского районного суда адрес от 8 июля 2025 года оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 11 февраля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: