Апелляционное определение № 2-3666/2021 33-357/2026 33-7710/2025 от 2 февраля 2026 г.

Судья: ...........2 Дело ........

(2-3666/21)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 февраля 2026 года ............

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

Председательствующего ...........8,

судей ...........3, ...........4,

при ведении протокола помощником судьи ...........5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...........1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии и признании права собственности,

по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от ..........,

заслушав доклад судьи ...........8, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

...........1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сохранении объекта капитального строительства с кадастровым номером ................ (далее также — объект КН:39) в реконструированном состоянии и признании за ней права собственности на гостиницу по ............ в .............

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... исковые требования ...........1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии и признании права собственности удовлетворены.

Суд сохранил объект капитального строительства с кадастровым номером ................ в реконструированном состоянии.

Признал за ...........1 право собственности на реконструированное здание КН:39 со следующими характеристиками: наименование объекта: гостиница, назначение объекта недвижимого имущества: нежилое, количество этажей объекта недвижимости - 5, в том числе подземных - 1, год завершения строительства объекта недвижимости: 2011, материал наружных стен: кирпичные, площадь объекта недвижимости: 2132,7 кв.м, адрес объекта недвижимости: Краснодарский край, .............

Указал, что решение суда является основанием для подготовки технического плана на указанный выше объект капительного строительства для внесения следующих изменений в сведения о нём в едином государственном реестре недвижимости: наименование объекта: с «жилой дом» на «гостиница», назначение объекта недвижимого имущества: с «жилой дом» на «нежилое», количество этажей объекта недвижимости с «4, а также подземных 1» на «5, в том числе подземных - 1», площадь объекта недвижимости: с «1549,2 кв.м» на «2132,7 кв.м», а также уточнения местоположения его на земельном участке с кадастровым номером ................, - государственной регистрации за ...........1 права собственности на указанный объект недвижимого имущества без истребования дополнительных документов; - прекращения права собственности ...........1 на помещения с кадастровыми номерами ................, ................ и снятия их с кадастрового учёта.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... - отменено и принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ...........1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии и признании права собственности отказано.

Осуществлен поворот исполнения решения суда, указано, что настоящее апелляционное определение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю восстановления сведений о наименовании, площади и этажности объекта капитального строительства с кадастровым номером ................ по адресу: Краснодарский край, ............. 4. а именно: восстановление наименования с «Гостевой дом» на «Жилой дом», назначение объекта недвижимого имущества: с «нежилое» на «жилой дом», площади - с «2132,7 кв.м» на «1549,2 кв.м», этажности - с «5, в том числе подземных - 1» на «4, а также подземных 1», а также восстановления права собственности ...........1 на помещения с кадастровыми номерами ................ и восстановления их кадастрового учёта.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от .......... апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом при рассмотрении данного дела допущены.

Из материалов дела видно, что ...........1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 750 кв.м, с кадастровым номером ................, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание, по адресу: Краснодарский край, ............, на котором расположен жилой дом площадью 1549,2 кв.м с кадастровым номером ................

Истцом была произведена реконструкция указанного жилого дома, в результате чего, он представляет из себя гостиницу площадью 2132,7 кв.м. Поскольку реконструкция произведена без получения соответствующего разрешения, объект капитального строительства является самовольной постройкой.

Согласно заключению ООО «ГЕОКОД» от ..........г., спорный объект является гостиницей, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

В соответствии с техническим планом здания от ..........г., выполненном кадастровым инженером ...........6, объект недвижимости имеет следующие характеристики: наименование объекта: гостиница, назначение объекта недвижимого имущества: нежилое, количество этажей объекта недвижимости - 5, в том числе подземных - 1, год завершения строительства объекта недвижимости: 2011, площадь объекта недвижимости: 2132,7 кв.м, адрес объекта недвижимости: .............

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорное строение соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом по следующим основаниям.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, том числе как природному объекту, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст. 42 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Частью 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац 6 части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Положения части 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязывают застройщиков направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (п.1 ст. 51).

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство иных объектов (включая гостевые дома, гостиницы, многоквартирные жилые дома) помимо перечисленных документов необходимым является представление проектной документации в полном объеме (пояснительная записка; схемы, отображающие архитектурные решения; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей), положительного заключения экспертизы проекта, разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Из содержания требований ст. ст. 48, 49 ГрК РФ следует, что при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства в границах принадлежащего застройщику земельного участка (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства) требуются подготовка и утверждение застройщиком проектной документации, подлежащей экспертизе.

Таким образом, процедура оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома и гостевого дома, гостиницы существенно отличается набором представляемых документов, в связи с повышенной общественной значимостью строящегося объекта.

Фактически спорный объект капитального строительства гостиничного типа не введен в эксплуатацию, разрешительная и проектная документация отсутствует, что исключает возможность его эксплуатации для проживания и размещения отдыхающих.

Материалы дела не содержат сведений о том, что до начала строительных работ и в период их проведения застройщики обращались в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство объекта гостиничного типа с приложением всех необходимых документов.

Доказательств наличия препятствий в получении разрешения на строительство (реконструкцию) или доказательства того, что в получении такого разрешения было необоснованно отказано, не представлено.

При этом, представленное в материалы дела заключение специалиста не может подменять собой государственную экспертизу проектной документации, которая для подобного рода строений является обязательной.

В данном случае, в действиях истца по получению разрешения на строительству индивидуального жилого дома и последующей реконструкции его в гостевой дом усматривается злоупотребление правом и изначальная попытка обойти установленный законом административный порядок по получению разрешительной документации на строительство объекта гостиничного типа.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления, (абзац введен Федеральным законом от .......... N 339-ФЗ)

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ ........, Пленума ВАС РФ ........ от .......... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

При этом, в силу ст.222 ГК РФ во взаимосвязи со ст.56 ГПК РФ обязанность доказывания данных обстоятельств лежит на лице, претендующим на признание права собственности на самовольную постройку.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ..........г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Новороссийский филиал.

.......... в адрес Краснодарского краевого суда поступило ходатайство заместителя директора – начальника Новороссийского филиала ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации об оплате за производство экспертизы. Стоимость экспертизы составляет 241 135 руб. за строительно-техническую экспертизу.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... ...........1 предложено оплатить судебную экспертизу.

.......... дело вернулось из экспертной организации без исполнения в связи с неоплатой экспертизы.

Согласно статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачей гражданского судопроизводства является правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел. Правильное рассмотрение и разрешение дела означает как установление с достоверностью фактов, обосновывающих требования и возражения сторон, а также других обстоятельств, имеющих значение для дела, так и точное применение норм материального права к установленным фактическим обстоятельствам.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

Как предусмотрено частью 1 статьи 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Как следует из статьи 60 ГПК РФ, определяющей допустимость доказательств, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно части 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Получение на основе специальных знаний информации об обстоятельствах, имеющих значение для дела, возможно лишь посредством назначения и проведения судебной экспертизы, которую суд обязывает провести часть 1 статьи 79 ГПК РФ в случае недостаточности собственных познаний.

Назначение судебной экспертизы непосредственно связано с исключительным правом суда определять достаточность доказательств, собранных по делу, и предполагается, если оно необходимо для устранения противоречий в собранных судом иных доказательствах, а иным способом это сделать невозможно.

При уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым (часть третья статьи 79 ГПК РФ).

С учетом изложенного, поскольку истец уклонился от участия в экспертизе, не оплатив расходы на ее проведение, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Оценивая представленное в материалы дела заключение специалиста, судебная коллегия относится к нему критически, поскольку указанное заключение подготовлено по заказу истца, специалист об уголовно ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался.

При этом, из указанного заключения следует, что исследование спорного строения на соответствие противопожарным нормам не производилось, что прямо указано в исследовательской части заключения (л.д. 132), в связи с чем выводы заключения об отсутствии угрозы жизни и здоровья граждан также не могут быть приняты во внимание.

Кроме того, выводы о соответствии спорного строения градостроительным регламентам заключение также не содержит.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, а также отсутствие допустимых доказательств соответствия спорного строения установленным требованиям, судебная коллегия полагает, что лицо, осуществившее строительство спорного здания действовало в обход норм и правил, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации и направленных на обеспечение соблюдения требований технических регламентов, безопасности строений и территорий, инженерно-технических требований, а также обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования, в связи с чем оснований для признания на него права собственности в судебном порядке не имеется.

В соответствии со ст.443 ГПК РФ в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).

Суд первой инстанции изложенные значимые для дела обстоятельства не учел, в связи с чем вынес неправильное решение, которое по основаниям ч.1 ст.330 ГПК РФ подлежит отмене.

Согласно п.2 ст.328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменит решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... – отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ...........1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии и признании права собственности - отказать.

Осуществить поворот исполнения решения суда, указав, что настоящее апелляционное определение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю восстановления сведений о наименовании, площади и этажности объекта капитального строительства с кадастровым номером ................ по адресу: Краснодарский край, ............, а именно восстановление наименования с «Гостевой дом» на «Жилой дом», назначение объекта недвижимого имущества: с «нежилое» на «жилой дом», площади - с «2132,7 кв.м» на «1549,2 кв.м», этажности - с «5, в том числе подземных - 1» на «4, а также подземных 1».

Восстановления права собственности ...........1 на помещения с кадастровыми номерами ................ ................ и восстановления их с кадастрового учёта.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ...........

...........7...........8

Судьи ...........3

...........4