Апелляционное определение № 33-5706/2026 от 1 февраля 2026 г.

Судья Захарова А.Н.

дело №33-5706/2026 УИД 50RS0039-01-2025-007239-41


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области

2 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Крюковой В.Н.,

судей Протасова Д.В., Симоновой Д.С.,

при ведении протокола помощником судьи Гарнагиной В.Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-9235/2025 по иску ФИО1 к ИП ФИО2 АлексА.у о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Раменского городского суда Московской области от 30 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Протасова Д.В.,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, указав в обосновании доводов иска, что сторонами было заключено соглашение о внесении авансового платежа от <данные изъяты>, в соответствии с условиями которого продавец передает, а покупатель покупает земельный участок, площадью 700 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, и расположенным на нем жилым домом. Стоимость объекта с земельным участком по договору определен сторонами в размере 12 750 000 руб.

До заключения основного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, истец внес ответчику аванс в размере 100 000 руб., который засчитывается в полную стоимость приобретаемого объекта с земельным участком. Исполнение обязательств по соглашению со стороны истца в дальнейшем невозможно в связи с отказом банка в выдаче покупателю ипотечного кредита на сумму, достаточную для исполнения взятых на себя обязательств. В связи с отсутствием возможности исполнения взятых на себя обязательств истец уведомил ответчика о прекращении соглашения по обстоятельствам, не зависящим от воли истца.

<данные изъяты> истец обратился к ответчику с заявлением о возврате аванса, однако истцу было отказано. С целью досудебного урегулирования спора, <данные изъяты> истец обратился к ответчику с письменным требованием о возврате авансового платежа, которое оставлено ответчиком без ответа.

На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 100 000 руб., неустойку за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 24 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., а также штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен представитель по ордеру ФИО4 в судебном заседании поддержал письменные возражения, приобщенные к материалам дела, в удовлетворении иска просил отказать.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истцом подана апелляционная жалоба.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из обстоятельств дела, <данные изъяты> между ИП ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение о внесении авансового платежа.

В соответствии с п.1.1 соглашения продавец продает, а покупатель покупает земельный участок площадью 700 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, находящиеся по адресу: <данные изъяты> и жилой дом с кадастровым <данные изъяты> площадью 109,9 кв.м, находящиеся по адресу: <данные изъяты>

Указанный земельный участок и жилой дом принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН (п.п. 1.2, 1.3 соглашения).

В соответствии с п. 1.4 соглашения объект приобретается по цене 12 750 000 руб. Стоимость объекта не может быть изменена в одностороннем порядке.

В обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению земельного участка с жилым домом покупатель вносит продавцу аванс в размере 100 000 руб., в день подписания настоящего соглашения. Сумма аванса засчитывается в полную стоимость приобретаемого объекта (п.п. 1.5, 1.6 соглашения).

Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.2 соглашения продавец обязуется подготовить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи объекта в срок до <данные изъяты>; подписать основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом в срок до <данные изъяты>.

В соответствии с п. 4.2 соглашения в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств по настоящему соглашению, а также досрочного расторжения соглашения покупателем, по независящим от продавца причинам, покупатель выплачивает продавцу неустойку в форме штрафа, в размере 100 000 руб. При этом соглашение автоматически расторгается. Продавец имеет право удержать размер штрафа из суммы внесенного покупателем аванса.

В случае невозможности выполнить свои обязательства по соглашению продавцом, по независящим от покупателя причинам, внесенный аванс, указанный в п. 1.3 настоящего соглашения подлежит возврату в полном объеме в течение 3 дней с момента требования. При этом соглашение автоматически расторгается (п.4.3 соглашения).

Покупатель приобретает земельный участок с жилым домом с использованием кредитных денежных средств. В случае отказа банка в ипотечном кредитовании на указанный объект недвижимости, внесенный аванс, указанный в п. 1.5 настоящего соглашения подлежит возврату покупателю в полном объеме в течение 3 дней. При этом соглашение автоматически расторгается (п.4.4 соглашения).

В соответствии с п. 5.1 соглашения настоящее соглашение вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует по <данные изъяты> включительно. Соглашение может быть продлено или расторгнуто по взаимному соглашению сторон.

В установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами заключен не был, поскольку, как указал суд, истец отказался от заключения договора в связи с не предоставлением ответчиком скидки на объект недвижимости, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской сторон.

В обосновании доводов истцом указано, что исполнение обязательств по спорному соглашению с его стороны стало невозможным в связи с отказом банка в выдаче ипотечного кредита на сумму, достаточную для исполнения взятых на себя обязательств, а также ввиду отсутствия альтернативной возможности исполнения взятых на себя обязательств. В связи с этим <данные изъяты> истец обратился к ответчику с заявлением о возврате аванса в размере 100 000 руб., однако письмом от <данные изъяты> ответчик сообщил, что внесенный истцом аванс удержан в оплату штрафа, предусмотренного п. 4.2 соглашения, в связи с отказом от заключения основного договора купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст. 8, 307, 309, 329, 380, 381, 416, 420, 421, 431, 429 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий соглашения суд пришел к выводу о том, что аванс, внесенный истцом, во взаимосвязи с условиями о возможности удержания штрафа носит обеспечительный характер, однако по сравнению с задатком данный аванс может удерживаться продавцом не во всех случаях отказа покупателя от сделки, а только в тех случаях, когда банк не отказал покупателю в одобрении кредита.

Как указал суд, из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что банком истцу была одобрена сумма кредита в размере 8 217 715 руб., а также сведения о том, что истец отказался от обращения в иной банк (банк Дом.РФ), в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Судебная коллегия, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Как следует из соглашения, стоимость приобретаемого объекта составляет 12 750 000 руб.

В соответствии с п. 4.3 соглашения в случае невозможности выполнить свои обязательства по соглашению продавцом по независящим от покупателя причинам, внесенный аванс подлежит возврату в полном объеме в течение 3 дней с момента требования. При этом соглашение автоматически расторгается.

Согласно п. 4.4 соглашения покупатель приобретает земельный участок с жилым домом с использованием кредитных средств. В случае отказа банка в ипотечном кредитовании на указанный объект недвижимости, внесенный аванс подлежит возврату покупателю в полном объеме в течение 3 дней. При этом соглашение автоматически расторгается.

В соответствии с п. 4.2 соглашения в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств по настоящему соглашению, а также досрочного расторжения соглашения покупателем, по независящим от продавца причинам, покупатель выплачивает продавцу неустойку в форме штрафа, в размере 100 000 руб. При этом соглашение автоматически расторгается. Продавец имеет право удержать размер штрафа из суммы внесенного покупателем аванса.

Проанализировав указанные условия соглашения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в случае незаключения основного договора покупатель уплачивает штраф в размере 100 000 руб.; исключение - отказ банка в ипотечном кредитовании на указанный объект недвижимости.

При этом конкретная или минимальная сумма кредита, которая должна быть предоставлена банком, заключенное соглашение не содержит.

В свою очередь, продавец при незаключении основного договора, будучи индивидуальным предпринимателем, никакой гражданско-правовой ответственности перед покупателем в виде штрафных санкций не несет, что заранее ставит стороны данного соглашения в неравное положение и не соответствует требованиям ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Как следует из представленной в дело переписки, банк при рассмотрении заявления ФИО1 о предоставлении ипотеки оценил залоговую стоимость объекта ниже рыночной - согласованной сторонами договора в 12 750 000 руб., а именно, в 10 285 000 руб., в связи с чем одобрил кредит на меньшую сумму 8 217 715 руб.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что основной договор не был заключен по причине одобрения банком ФИО1 размера кредита в меньшем размере, чем определенная сторонами цена объекта недвижимости, и в меньшем размере, чем рассчитывал истец, а заключенное соглашение такого существенного условия, как размер (сумма) одобренного кредита, не содержит.

Доводы ответчика о том, что основной договор не был заключен по причине того, что покупателю продавцом было отказано в предоставлении дополнительной скидки, судебной коллегией отклоняются, поскольку основной причиной послужил заниженный размер одобренного банком кредита, за счет которого покупатель был лишен возможности приобрести объект.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в контексте п. 4.4 соглашения кредит на приобретение недвижимости банком не был одобрен в необходимой сумме по независящим от ФИО1 причинам, то есть отклонен на необходимую сумму, в связи с чем сумма аванса должна быть возвращена ответчиком истцу в размере 100 000 руб.

В силу ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п.45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты>, отказ ответчика возвратить сумму аванса без законных оснований свидетельствует о нарушении ответчиком – индивидуальным предпринимателем прав истца – потребителя, с учетом требований разумности и справедливости, судебная коллегия взыскивает с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

В пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).

Судебная коллегия взыскивает с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 штраф в сумме 52 500 руб. (100 000 + 5 000) /2). Правовых оснований для снижения штрафа ввиду отсутствия аргументированного ходатайства ответчика в суде первой инстанции о применении ст. 333 ГК РФ и представленных доказательств, учитывая длительный период удержания продавцом аванса, не имеется.

Правовых оснований для взыскания неустойки по ст.ст. 22, 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», за невозврат денежных средств, уплаченных за товар, не имеется, поскольку товар истцом не приобретался.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ИП ФИО2 подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 7 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ,

определила:

Решение Раменского городского суда Московской области от 30 октября 2025 г. - отменить, принять по делу новое решение, которым иск ФИО1 к ИП ФИО2 АлексА.у - удовлетворить частично.

Взыскать с ИП ФИО2 АлексА.а в пользу ФИО1 денежные средства по договору от 26.03.2025 в размере 100 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., штрафа в сумме 52 500 руб.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Взыскать с ИП ФИО2 АлексА.а в доход местного бюджета госпошлину 7 000 руб.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13.02.2026 г.