Решение № 3А-74/2017 3А-74/2017~М-160/2017 М-160/2017 от 9 ноября 2017 г. по делу № 3А-74/2017

Дело № 3а-74/2017

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

410028, г. Саратов, ул. Мичурина, д. 85, тел. (8452) 22-77-71; 22-30-05,

факс (8452) 22-77-51; 22-74-77.

http://oblsud.sar.sudrf.ru, e-mail: saroblsud@renet.ru, oblsud.sar@sudrf.ru.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2017 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Владимировой Е.М.

с участием представителя административных истцов ФИО4, ФИО1, ФИО1 - ФИО2, представителя административного ответчика министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4, ФИО4, ФИО4 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, министерству инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области об установлении кадастровой стоимости квартиры в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО4, ФИО1, ФИО1 обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости квартиры с кадастровым номером № общей площадью 59,9 квадратных метров, расположенной по адресу: <адрес>, равной её рыночной стоимости в размере 1 263 286 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являлись сособственниками по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по указанному выше адресу в порядке наследования. 29 июня 2017 года квартира, находившаяся во владении административных истцов менее трех лет, была продана ФИО5 по договору купли-продажи за 1 300 000 рублей. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 990-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области» кадастровая стоимость названного объекта недвижимости составляет 2 683 371 рубль 45 копеек. Вместе с тем рыночная стоимость данной квартиры по состоянию на 05 июля 2012 года согласно отчету об оценке № 44 от 28 июня 2017 года составляет 1 263 286 рублей.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости квартиры ее рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В возражениях на административное исковое заявление министерство по инвестиционной политике и имущественных отношений Саратовской области сообщило, что не имеет противоположного с административным истцом юридического интереса и не возражает против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной.

В пояснениях на административное исковое заявление Управление Федеральной налоговой службы России по Саратовской области (далее по тексту – УФНС России по Саратовской области) указало на то, что на налоговые органы не возложена обязанность по проверке правильности определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, а при определении налоговой базы по налогу на имущество физических лиц обязаны руководствоваться сведениями, предоставленными органами, осуществляющими государственный кадастровый учет.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО2 просила удовлетворить заявленные административные исковые требования на основании отчета общества с ограниченной ответственностью (далее по тексту – ООО) «Независимая оценка и судебно-технические экспертизы» № 44 от 28 июня 2017 года и установить кадастровую стоимость равной рыночной в размере 1 263 286 рублей.

В судебном заседании представитель министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области ФИО3 не возражал против удовлетворения административного искового заявления.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В судебном заседании установлено, что в собственности ФИО4, ФИО1, ФИО1 (по 1/3 доли каждого) находилась <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, права на которую у административных истцов возникли в порядке наследования на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 03 марта 2017 года и зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 20 марта, 04 мая и 27 июня 2017 года соответственно (л.д. 16-18).

29 июня 2017 года ФИО5 на основании договора купли-продажи приобрела в собственность квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 59,9 квадратных метров, по указанному выше адресу, по цене, определенной договором, в сумме 1 300 000 рублей.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ у физических лиц, получивших доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, возникает обязанность по исчислению и уплате налога на доходы физических лиц в порядке, установленном статьей 228 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

В силу пункта 6 статьи 210 НК РФ налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса, в частности, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока и более.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года, в случае если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком, в частности, в порядке наследования.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых, в частности, право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Поскольку унаследованная налогоплательщиком доля в праве собственности на квартиру находилась в его собственности менее трех лет, доход от ее продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьей 220 Кодекса.

С учетом примененного коэффициента в размере 0,7 кадастровая стоимость объекта недвижимости составила 1 878 360 рублей 01 копейку, что превысило размер дохода, полученного административными истцами от его продажи.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.Участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 392, пункт 3 статьи 408 НК РФ, статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Учитывая, что административные истцы в силу требований главы 23 НК РФ являются плательщиками налога на доходы физических лиц от продажи долей объекта недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса, то есть исходя из кадастровой стоимости объекта, в связи с чем результаты определения кадастровой стоимости квартиры затрагивают права и обязанности ФИО4, ФИО1, ФИО1 как плательщиков налога на доходы физических лиц. Следовательно, административные истцы обладают правом обращения с настоящим административным исковым заявлением.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 990-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области» утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости на территории Саратовской области по состоянию на 05 июля 2012 года.

29 января 2013 года в реестр объектов недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости в отношении квартиры с кадастровым номером № в размере 2 683 371 рубля 45 копеек (л.д. 13).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости, в отношении которого проведена государственная кадастровая оценка, должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что количественные, качественные характеристики спорной квартиры не изменялись, следовательно, датой определения кадастровой оценки равной рыночной является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, то есть на 05 июля 2012 года (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Оспаривая кадастровую стоимость указанной квартиры, административные истцы представили в суд отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 28 июня 2017 года № 44, подготовленный оценщиком ФИО6, в котором рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером № по состоянию на 05 июля 2012 года определена в размере 1 263 286 рублей.

Данное экспертное заключение согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.

Допрошенный судом в качестве свидетеля директор ООО «Независимая оценка и судебно-технические экспертизы» ФИО7, утвердивший указанный отчет, подтвердил выводы отчета, пояснил примененные им методы оценки, обосновал применение корректировок, а также выбор аналогов исходя из отдаленности месторасположения объекта оценки и других характеристик.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: по стоимости, общей площади, местоположению, коммуникациям, этажности, материалу стен.

В качестве единицы сравнения экспертом выбрана средняя стоимость 1 кв.м.

В рамках сравнительного подхода анализировались данные о предложениях по продаже объектов недвижимости (квартир), сходных по характеристикам и расположенных в городе Саратове.

Для сравнения оценщиком выбрано три объекта-аналога, расположенных в городе Саратове, наиболее подходящих по своему местоположению с объектом оценки, количественным и качественным характеристикам.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Используемый оценщиком сравнительный подход к оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Закона об оценочной деятельности, отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке квартиры обоснован и сомнений не вызывает.

Для оценки квартиры за единицу сравнения выбран 1 кв.м как наиболее типичная единица сравнения для оценки квартиры, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.

Приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке жилья города Саратова на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении объекта оценки, его количественных и качественных характеристиках.

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости указанной выше квартиры у суда не имеется.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца ими в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования ФИО4, ФИО1, ФИО1 подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости 01 августа 2017 года, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административные исковые требования ФИО4, ФИО4, ФИО4 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, министерству инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области об установлении кадастровой стоимости квартиры в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 59,9 квадратных метров, расположенную по адресу: <адрес>, равной её рыночной стоимости в размере 1 263 286 рублей (один миллион двести шестьдесят три тысячи двести восемьдесят шесть рублей) по состоянию на 05 июля 2012 года.

Датой подачи заявления считать 01 августа 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья: Е.М. Бугаева