Решение № 2-1400/2019 2-1400/2019~М-649/2019 М-649/2019 от 5 мая 2019 г. по делу № 2-1400/2019

Дело №2-1400/19


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 мая 2019 года город Казань РТ

Ново-Савиновский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Р.С. Муллагулова,

при секретаре судебного заседания Д.И. Фатхуллиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств и судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств и судебных расходов. В обоснование иска указано, что --.--.---- г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли – продажи помещения, по условиям которого, ответчик обязался продать, а истец обязался купить помещение №-- (32,38,40) назначение: нежилое, общей площадью 236,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером №--, находящееся по адресу: Российская Федерация, ... ...А, за ---. Предварительным договором предусмотрено, что основной договор должен был быть заключён в срок до --.--.---- г., с окончательным расчетом до --.--.---- г.. При заключении договора истец передал ответчику денежные средства в размере ---.

На основании полученного истцом --.--.---- г. отчета ООО «Центр Независимой Оценки «Эксперт» №-- рыночная стоимость недвижимости составляет ---. Соответственно стоимость объекта недвижимости, указанная в предварительном договоре, является значительно завышенной.

В процессе оформления документов, проведения осмотра помещения уже после заключения предварительного договора истцу стало известно о наличии в помещении перепланировки, которая не согласована ответственным органом, сведения о которой не внесены в Единый государственный реестр. Соответственно, установить фактическую площадь объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного договора, установить невозможно. Истцу не представлены документы, подтверждающие безопасность данной перепланировки, соответственно, ответчик не ознакомил истца с существенными характеристиками объекта недвижимости.

При заключении договора сторонами было согласовано, что для заключения основного договора и оплаты стоимости помещения, истец будет обращаться в кредитную организацию в целях получения заемных денежных средств.

В целях заключения кредитного договора истец обратился в ПАО «ВТБ» для получения необходимых денежных средств для оплаты стоимости помещения, тем не менее, в заключении кредитного договора было отказано.

В связи с данными обстоятельствами заключение основного договора стало невозможным.

--.--.---- г. ответчику было направлено уведомление о данных обстоятельствах с требованием вернуть полученные по договору денежные средства в размере ---.

В настоящее время срок действия предварительного договора истек, основной договор не заключён, оплаченные по договору денежные средства не возвращены.

На основании изложенного, истец просит взыскать с ответчика --- и расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель истца в судебном заседании истец исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласилась по основаниям изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Выслушав представителя истца, ответчика и исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что --.--.---- г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли – продажи помещения по условиям которого, ответчик обязался продать, а истец обязался купить помещение №-- (32,38,40) назначение: нежилое, общей площадью 236,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером №--, находящееся по адресу: Российская Федерация, ... .... Указанное помещение принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРП --.--.---- г. сделана запись регистрации №--.

Согласно п. 3 предварительного договора от --.--.---- г. цена приобретаемого помещения составляет ---. В случае указания в основном договоре купли – продажи меньшей цены по инициативе покупателя, покупатель обязуется вернуть продавцу свой подлинный подписанный экземпляр договора и расписку.

Пунктом 7 предварительного договора от --.--.---- г. установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли – продажи помещения в срок до --.--.---- г..

Согласно п. 10 предварительного договора от --.--.---- г. до подписания договора помещение находится в залоге в ПАО «БИНБАНК» (... ...,1-й этаж) (Договор залога №--.Ф25/080138 от --.--.---- г., о чем в ЕГРП сделана запись регистрации №--). Продавец обязуется погасить свою задолженность перед банком и снять обременения и запрет на регистрационные действия с помещением в ЕГРП в течение 10 рабочих дней с момента оплаты задатка Покупателем, получить выписку из ЕГРП подтверждающую отсутствие обременений помещения в виде залога, а также представить ее Покупателю.

Пунктом 14 предварительного договора от --.--.---- г. стороны предусмотрели, что при наличии любых обременений помещения правами третьих лиц на момент заключения основного договора, в том числе в виде залогов, аренды, покупатель имеет право отказаться от заключения основного договора купли – продажи помещения, при этом продавец обязуется вернуть сумму задатка покупателю в двойном размере. Правила пункта 6 предварительного договора на данный случай не распространяются.

Согласно п. 15 предварительного договора от --.--.---- г. покупатель приобретает право собственности на помещение после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Кроме того, в день подписания предварительного договора купли – продажи помещения от --.--.---- г., сторонами был подписан Перечень оборудования кафе, передаваемого покупателю: приточно-вытяжная вентиляционная система в полном рабочем состоянии с документацией, необходимой для функционирования; мангальная приточно вытяжная вентиляция в полном сборе (зонт, двигатели, микроуловители и пр.) на условиях номинальной стоимости не более ---, оплачивается равными частями продавцом и покупателем.

Суд, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом положений 429,431,432,549,550 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что договор от --.--.---- г. содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как указывалось выше, согласно п.3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно п. 4 предварительного договора от --.--.---- г. при подписании договора, в соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель оплачивает продавцу задаток в размере ---. Покупатель подтверждает получение задатка написанной собственноручно распиской.

Пунктом 5 предварительного договора от --.--.---- г. предусмотрено, что в случае одностороннего отказа продавца от сделки купли – продажи помещения, продавец обязуется вернуть задаток покупателю в двойном размере.

В силу п.6 предварительного договора от --.--.---- г. в случае одностороннего отказа покупателя от сделки купли – продажи помещения задаток покупателю не возвращается, за исключением случая предусмотренного пунктом 14 предварительного договора.

Согласно п. 9 предварительного договора от --.--.---- г. в случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность заключения основного договора по независящим от сторон обстоятельствам продавец обязуется вернуть задаток покупателю в течение 5 дней с момента, когда сторонам стало известно об указанных обстоятельствах.

Пунктом 14 предварительного договора от --.--.---- г. стороны предусмотрели, что при наличии любых обременений помещения правами третьих лиц на момент заключения основного договора, в том числе в виде залогов, аренды, покупатель имеет право отказаться от заключения основного договора купли – продажи помещения, при этом продавец обязуется вернуть сумму задатка покупателю в двойном размере. Правила пункта 6 предварительного договора на данный случай не распространяются.

Суд, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом положений 329,380,381,421,431 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что договор от --.--.---- г. содержит все существенные условия соглашения о задатке, обеспечивающее исполнение обязательств по договору.

--.--.---- г. ответчиком по предварительному договору купли – продажи помещения получено от истца ---.

Истец для получения кредита обратилась в Отдел малого бизнеса Регионального операционного офиса «Банк ВТБ в Татарстане» филиала №6318 банк ВТБ в г. Самара.

Согласно письму банка по результатам рассмотрения заявки на получение кредита сроком на 120 месяцев решение в настоящий момент не принято.

При обследовании объекта недвижимости: нежилое помещение, общая площадь 236,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 16650:110505:2520, находящееся по адресу: РФ, ... ...А выявлена перепланировка помещений не отраженных в представленных документах.

Банк уведомил истца, что она вправе повторно обратиться в банк с заявкой на заключение кредитного договора в 2019 году, представив документы, подтверждающие законность переоборудование помещения.

--.--.---- г. истец направила в адрес ответчика отказ от исполнения договора, который был мотивирован тем, что на основании полученного истцом --.--.---- г. отчета ООО «Центр Независимой Оценки «Эксперт» №-- рыночная стоимость недвижимости составляет ---. Соответственно стоимость объекта недвижимости, указанная в предварительном договоре, является значительно завышенной.

В процессе оформления документов, проведения осмотра помещения уже после заключения предварительного договора истцу стало известно о наличии в помещении перепланировки, которая не согласована ответственным органом, сведения о которой не внесены в Единый государственный реестр. Соответственно, установить фактическую площадь объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного договора установить невозможно. Истцу не представлены документы, подтверждающие безопасность данной перепланировки, соответственно, ответчик не ознакомил истца с существенными характеристиками объекта недвижимости.

Кроме того, истец обратилась в Региональный операционный офис «Банк ВТБ в Татарстане» филиала №6318 банк ВТБ в г. Самара с целью заключения кредитного договора, необходимого для оплаты стоимости помещения, являющегося предметом предварительного договора.

В настоящее время положительный ответ банка не получен, рассмотрение перенесено на 2019 год, при этом кредитная организация не рассматривает возможность предоставления суммы денежных средств в размере, превышающем рыночную стоимость помещения, указанную в отчете об оценке.

На основании изложенного, заключение основанного договора невозможно, в связи с чем, истец просила вернуть полученные денежные средства в размере ---.

Согласно фискальному чеку от --.--.---- г. отправитель указан истец, получателем ответчик. Согласно почтовому идентификатору №-- отправителем и получателем указан истец.

--.--.---- г. ответчик направил в адрес истца письмо, согласно которому ответчик выполнил условия и расторг договор аренды помещения (стоимость аренды составляла --- в месяц). Для снятия обременения с помещения в соответствии с п. 10 предварительного договора купли – продажи помещения, ответчик занял под проценты денежные средства в сумме более --- и закрыл залог ПАО «БИНБАНК», с расчетом возврата займа из денег, которые ответчик планировал получить от истца. До настоящего времени основной договор купли - продажи помещения не заключен. Ответчик для согласования направил в адрес истца проект договора купли – продажи помещения, также для завершения сделки, подписания договора купли – продажи и обеспечения выполнения п. 7 и 8 предварительного договора купли – продажи от --.--.---- г., предложил встретиться --.--.---- г. в 10 часов 00 минут по адресу продаваемого помещения.

Согласно почтовому идентификатору №№-- письмо с проектом договора и выпиской по помещению получено истцом --.--.---- г.. При этом --.--.---- г. и --.--.---- г. были неудачные попытки вручения почтовой корреспонденции курьером истцу.

--.--.---- г. ответчик направил в адрес истца письмо, согласно которому --.--.---- г. ответчик направил в адрес истца проект договора купли – продажи нежилого помещения. Срок подписания договора установлен --.--.---- г.. До этого времени просил истца решить какой из двух вариантов действий выгоден для истца. По первому варианту ответчик до --.--.---- г. убирает за свой счет перегородку, которая в дальнейшем будет необходима истцу в производственном процессе (как утверждал истец ранее). В этом случае ответчик приводит помещение в соответствие с технической документацией, но последствии истцу будет необходимо возводить эту перегородку за свой счет, а затем узаконить.

По второму варианту, ответчик за свой счет узаконить перегородку, которая необходима истцу, и продает истцу помещение с законной перепланировкой. В этом случае ответчику необходимо время на узаконение и гарантии истца, что договор купли – продажи будет подписан.

Ответчик просил незамедлительно по телефону или по электронной почте уведомить его о том, какой вариант истец выбирает, а также назначить место и время встречи для обсуждения и документального закрепления достигнутых договоренностей.

Согласно почтовому идентификатору №-- письмо получено истцом --.--.---- г.. При этом, --.--.---- г., была неудачная попытка вручения почтовой корреспонденции истцу.

--.--.---- г. ответчик направил в адрес истца претензию, указав о выполнении со своей стороны условий заключенного предварительного договора купли – продажи от --.--.---- г. по расторжению договора аренды помещения, снятии обременения с помещения, погашении всей задолженности по коммунальным платежам и невыполнение условий заключенного предварительного договора со стороны истца. Ответчик расценил бездействия истца, уклонение от встреч и переговоров, уклонение от исполнение предварительного договора купли – продажи от --.--.---- г., как односторонний отказ истца от заключения договора купли – продажи помещения, в связи с чем, ответчик имеет право не возвращать задаток в размере ---.

Согласно почтовому идентификатору №-- претензия получена истцом --.--.---- г..

Суд, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что предварительный договор купли продажи помещения от --.--.---- г. не содержит условий о том, что истец приобретает имущество за счет кредитных средств, а также наличие права истца повторно обратиться в банк за получением кредита и устранимость перепланировки путем демонтажа перегородки, приходит к выводу о том, что основной договор купли – продажи помещения не был заключен по причине одностороннего отказа от договора истца.

Довод истца о том, что стоимость объекта недвижимости, указанная в предварительном договоре, является значительно завышенной, судом отклоняется поскольку в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В связи с вышеизложенным, с учетом положений ст. 380,381 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений содержащихся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от --.--.---- г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», суд оснований для взыскания суммы задатка с ответчика не усматривает.

Расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании выше изложенного и руководствуясь статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств и судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд РТ через Ново-Савиновский районный суд г. Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Р.С. Муллагулов