Решение № 2-3081/2019 2-3081/2019~М-2045/2019 М-2045/2019 от 27 августа 2019 г. по делу № 2-3081/2019

(марка обезличена)

Дело № 2-3081/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Нижний Новгород (дата)

Советский районный суд города Нижнего Новгорода в составе:

председательствующего судьи Телковой Е.И.,

при секретаре Юровой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора заключенным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

истец обратилась в суд с иском к ответчику, указав в обоснование заявленных требований следующее.

Между ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от (дата) №..., по условиям которого ответчик обязался построить и передать ей в собственность объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: ..., блок 2, доля 10, общей площадью 70,4 кв. м. Характеристики доли указаны в приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью договора (п. 1 предварительного договора).

В п. 1.1 предварительного договора от (дата) установлено, что жилой дом, в котором будет находиться доля, представляет собой трехэтажный жилой дом со сроки сдачи во (дата).

Согласно п. 2.1. предварительного договора указанный в п. 1 договора объект оценивается по соглашению сторон и продается за сумму 2816000 руб.

По условиям договора от (дата), платеж в сумме 50000 рублей должен быть внесен при подписании Сторонами договора. Платеж в сумме 300000 рублей вносится (дата), остаток в размере 2466000 рублей вносится не позднее (дата) (п.п. 2.2-2.4 предварительного договора).

Дополнительным соглашением к указанному предварительному договору установлено, что п.п.2.3-2.4 предварительного договора считаются продленными до (дата).

Истцом в счет оплаты стоимости квартиры были переданы ответчику денежные средства: (дата) - в сумме 50000 рублей, (дата) - в сумме 100000 рублей, а всего истцом было передано ответчику 150000 рублей, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств.

Свои обязательства по сдаче строящегося жилого дома в срок, установленный в п. 1.1 договора, ответчик не выполнил. В данный момент строительство дома не ведется.

Истец намеревалась оплатить ответчику оставшуюся часть оплаты за передаваемую квартиру. Однако ответчик из своего офиса, находившегося на пл. Сенной, выехал, на телефонные звонки перестал отвечать, когда истец приехала по месту жительства ответчика, указанному в предварительном договоре, дверь никто не открыл.

Незавершенный строительством жилой дом расположен на земельном участке, расположенном по адресу: ..., кадастровый №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство. Собственником указанного земельного участка является ответчик (выписка из ЕГРН прилагается).

Договор от (дата) №... оформлен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Из текста данного договора и приложений к нему (проектный план доли) можно определить, какой конкретно объект недвижимости является предметом сделки: объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ... общей площадью 70,4 кв. м, а также - что эта сделка является возмездной: указанный объект недвижимого имущества оценивается по соглашению сторон и продается истцу за 2816000 рублей.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

При этом как разъясняется в п. 1 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №54 от 11.07.2011, в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно п. 2 указанного Постановления Пленума ВАС РФ, если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность защиты гражданских прав путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с требованиями ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Поскольку согласно п. 2.1 договора, стоимость 1 квадратного метра приобретаемой истцом квартиры 40000 руб., ею оплачена стоимость 3,75 кв. метров площади в строящемся жилом доме (150000 : 40000).

Из приложения № 1 к договору от (дата) следует, что общая площадь долей (т. е. квартир) на одном этаже 262, 4 кв. м.

Согласно п. 1.1 указанного договора, что жилой дом, в котором будет находиться передаваемая истцу доля, состоит из 3 (трех) этажей. Следовательно, общая площадь будущего жилого дома составляет: 262,4 х 3 = 787,2 кв. м., размер доли, соответствующей оплаченным истцом денежным средствам: 3,75 кв.м. : 787, 2 кв.м. = 0,005 или 5/1000.

Таким образом, истец считает, что за ним должно быть признано право собственности на 5/1000 доли в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: г. Н. Новгород, ..., общей площадью 787, 2 кв. м.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 131-132 ГПК РФ, истец просит суд признать заключенным (дата) договор купли-продажи будущей недвижимой вещи - объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., общей площадью 70,4 кв. м. между ФИО2 (продавец), одной стороны, и ФИО1 (покупатель), с другой стороны; признать за ФИО1, право собственности на 5/1000 доли в праве на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: ..., общей площадью 787, 2 кв. м.

В судебное заседание истец не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, сообщила о возможности рассмотрения дела в свое отсутствие, с участием своего представителя.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения извещался надлежащим образом в порядке ч. 1 ст. 113 ГПК РФ путем направления судебного извещения по адресу зарегистрированного места жительства, почтовая корреспонденция возвращена в адрес суда с отметкой почтовой службы об истечении срока хранения.

Применительно к правилам ч. 2 ст. 117 ГПК РФ отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует его возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

Возвращение в суд неполученного ответчиком заказного письма с отметкой «по истечении срока хранения» не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и расценивается судом в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением судебного документа. В таких ситуациях предполагается добросовестность органа почтовой связи по принятию мер, необходимых для вручения судебного документа, пока заинтересованным лицом не доказано иное. Доводов, что ответчик не получил почтовое извещение по уважительной причине не приводится.

Возражений относительно предъявленных исковых требований в суд ответчик не представил, о возможности рассмотрения дела в свое отсутствие ответчик суду также не сообщил, ходатайств об отложении слушания дела в суд не поступало.

С учетом изложенного, мнения представителя истца, суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу по имеющимся в деле доказательствам при данной явке.

Выслушав представителя истца, исследовав в судебном заседании письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, суд в процессе разбирательства гражданского дела приходит к следующему.

В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что между ФИО1, истцом по делу, и ответчиком ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от (дата) №... (далее договор).

В соответствии с условиями договора ФИО2, продавец, обязуется построить и передать в собственность ФИО1, покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить следующий объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: ..., общей, площадью (без учёта летних помещений) 70,4 (семьдесят целых четыре десятых) кв.м., характеристики доли указаны в приложении №..., являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Жилой дом, в котором будет находиться доля, представляет собой трехэтажный жилой дом со сроком сдачи в ....

Покупатель предупреждён, что земельный участок, на котором производится строительство данной доли, находится под обременением: ипотека в силу закона.

Участок принадлежит на праве собственности Продавцу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись регистрации: №..., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права бланк серии №..., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

В соответствии с разделом 2 договора объект оценивается по соглашению сторон и продается за сумму 2816000 рублей, данная сумма является ценой настоящего договора, стоимость одного метра квадратного метра 40000 рублей.

При этом платеж в размере 50000 рублей вносится при подписании договора (п. 2.2. договора); платеж в размере 300000 рублей 00 копеек вносится (дата) (п. 2.3. договора); в соответствии с п. 2.4. договора остаток в размере 2466000 рублей вносится не позднее (дата).

В соответствии с п. 3.1. договора продавец передает покупателю объект по Акту приема-передачи, подписываемому сторонами, уполномоченными представителями сторон, в дату подписания основного договора купли-продажи.

Разделом 5 договора предусмотрена ответственность сторон, в соответствии с п. 5.2. в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая своих обязательств или исполнившая свои обязательства ненадлежащим образом, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ.

В соответствии с п. 5.3. договора сторона, нарушившая свои обязательства по настоящему договору, освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащие исполнение своих обязательств, если они вызваны причинами, за которые отвечает другая сторона.

В случае просрочки покупателем срока исполнения своих обязательств по оплате, предусмотренных разделом 2 настоящего договора, покупатель обязан уплатить пени в размере 0,03% от просроченного платежа за каждый день просрочки, а в случае просрочки продавцом сроков сдачи указанного объекта, продавец уплачивает покупателю пени в размере 0,03% за каждый день просрочки (п. 5.4., 5.5. договора).

В силу п. 5.6. договора договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору.

При этом, в соответствии с п. 5.7. договора стороны вправе расторгнуть настоящий договор по предварительному согласованию. При этом, денежные средства, уплаченные стороной 2 подлежат возврату в полном объеме. Денежные средства подлежат возврату в течение 30 (тридцати) рабочих дней после расторжения настоящего договора, при условии продажи данной доли другому покупателю.

В соответствии с п. 6.2. договора основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее (дата).

В соответствии с п. 6.3. договора договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет или делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в отношении предмета настоящего договора, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось в судебном заседании, истцом в счет оплаты стоимости квартиры были переданы ответчику денежные средства: (дата) - в сумме 50000 рублей, (дата) - в сумме 100000 рублей, а всего истцом было передано ответчику 150000 рублей, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако заключенный между истцом и ответчиком договор, поименованный предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд приходит к выводу о том, что правоотношениям сторон должна быть дана оценка применительно к положениям Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление № 54).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Постановления № 54, согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора предусмотрены не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность истца внести денежные средства в сумме 2816000 рублей продавцу, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи.

Поскольку сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, указанный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как следует из материалов дела, истец предварительно оплатил будущую недвижимую вещь в размере 150000 рублей, при этом факт нарушения ответчиком обязанности по передаче данной вещи покупателю в предусмотренный срок не оспаривается.

Вместе с тем по условиям договора плановый срок завершения строительства дома и подключение его к инженерным коммуникациям 2 - ой квартал 2016 года, на момент обращения в суд с настоящим иском объект, подлежащий передаче покупателю, не создан, срок ввода объекта в эксплуатацию истек.

Доказательств, соответствующих требованиям ст. 59,60,71 ГПК РФ, подтверждающих иное, суду не представлено.

При этом само по себе указание в установочной части определения Арбитражного суда Нижегородской области от (дата) по делу №... прекращении производства по делу о банкротстве гражданина ФИО2 на то, что финансовым управляющим установлено, что фактически дома общей площадью 88,3 кв.м. и 61.5 кв.м. отсутствуют, дома были снесены, и построены трехэтажные строения (объекты незавершенного строительства) не свидетельствует о наличии объекта, подлежащего передаче покупателю.

Доказательств исполнения договорных обязательств ответчиком по передаче покупателю законченного строительством объекта либо возврата денежных средств в деле не имеется.

Фактически истец просит суд о понуждении продавца передать имущество по договору купли-продажи доли будущей вещи пропорционально размеру полученной оплаты, при этом данное требование может быть удовлетворено, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре, им владеет продавец по договору и его право собственности на имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В противном случае покупатель может заявить требование о возврате уплаченной за указанное имущество денежной суммы и возмещении убытков.

При этом споры, вытекающие из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и оплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Материалами дела установлено, что истцом оплачена часть цены заключенного сторонами договора сумма в размере 150000 рублей, в то время как истец должна внести денежные средства в сумме 2816000 рублей, в связи с чем ею также нарушены условия договора.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии в данном случае оснований для удовлетворения иска, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а заявленный предмет иска и способ защиты нарушенного права не соответствуют основанию иска, обстоятельствам и характеру нарушений его права.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 и другими нормами ГК РФ и иными законами.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и при этом должен действительно привести к фактическому восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для признания заключенным (дата) договор купли-продажи будущей недвижимой вещи - объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., общей площадью 70,4 кв. м. между ФИО2 (продавец), одной стороны, и ФИО1 (покупатель), с другой стороны и признания за ФИО1 права собственности на 5/1000 доли в праве на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: ..., общей площадью 787,2 кв. м.

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд города Нижнего Новгорода.

Судья Е.И. Телкова

(марка обезличена)

(марка обезличена)

(марка обезличена)

(марка обезличена)

(марка обезличена)

(марка обезличена)

(марка обезличена)а