Решение № 2-1379/2020 2-1379/2020~М-331/2020 М-331/2020 от 27 июля 2020 г. по делу № 2-1379/2020

54RS0№...-64

Дело №...


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2020 г. г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе судьи Поповой М.В. при секретаре Мусихиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Новосибирского района Новосибирской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Новосибирского района Новосибирской области, в котором с учетом уточнения исковых требований просил обязать ответчика предоставить земельный участок площадью 1492 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, сроком на 17 лет путем заключения договора аренды.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией Толмаческого сельсовета Новосибирского района Новосибирской области был заключен договор №... аренды земельного участка площадью 1492 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенного по адресу <адрес>, сроком на три года.

Испрашиваемый земельный участок предоставлялся истцу для индивидуального жилищного строительства на основании п. 114 ст. 39.8 ЗК РФ. Категория испрашиваемого земельного участка – земли населенных пунктов.

Поскольку испрашиваемый земельный участок был заброшен, не ухожен, не сформирован, истцом были проведены мероприятия по его формированию. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к кадастровым инженерам за проведением кадастровых работ (межевание, согласование границ, подготовка соответствующих документов), подготовкой схемы расположения земельного участка и постановкой спорного земельного участка на государственный кадастровый учет.

ДД.ММ.ГГГГ истец со схемой обратился к администрации Толмачевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о согласовании предоставления спорного земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Толмачевского сельсовета было вынесено постановление №... от ДД.ММ.ГГГГ о предварительном согласовании предоставления спорного земельного участка.

При этом ДД.ММ.ГГГГ администрацией Толмачевского сельсовета было вынесено решение о продлении на 30 дней срока рассмотрения заявления истца от ДД.ММ.ГГГГ №... по причине необходимости опубликования в печатных СМИ сообщения о формировании и предоставлении в аренду с аукциона спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ оставшиеся кадастровые работы были выполнены кадастровыми инженерами, о чем был подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией Толмачевского сельсовета был заключен договор о задатке №..., по условиям которого истец для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, проводимого ДД.ММ.ГГГГ, перечисляет на счет администрации денежные средства в размере 10 000 руб. в качестве задатка.

Обязательства, предусмотренные договором №... о задатке, истцом были выполнены в полном объеме, о чем свидетельствует платежное поручение ПАО №МДМ Банк№... от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в администрацию Толмачевского сельсовета была подана заявка на участие в аукционе.

ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведенного аукциона истец был признан единственным участником и победителем аукциона, что подтверждается протоколом о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, истец сформировал, ввел в нормальный гражданский оборот спорный земельный участок, в установленном законом порядке получил право аренды на спорный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией Толмачевского сельсовета был заключен договор №... аренды спорного земельного участка сроком на 3 года. Договор был подготовлен специалистами земельного отдела администрации Толмачевского сельсовета Новосибирского района.

Законодатель четко разграничивает разные сроки аренды в зависимости от цели предоставления участка и также того, какой объект будет на таком участке строится.

Истец узнал о нарушении своего права касаемо срока договора аренды в середине октября 2019 года, в период когда готовил обращение к ответчику. Поскольку урегулировать данный вопрос с ответчиком истцу не удалось, истец вынужден обратиться в суд.

Истец просит учесть, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства - будущий жилой дом, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Согласно выписке из ЕГРН строительство завершено на 15%. Связано это с тем, что три года – это минимальный срок, на который может быть предоставлен участок в аренду. В трехгодичный срок истцу не представилось возможным завершить строительство своего жилого дома, так как такая стройка требует огромных финансовых вложений, затрат, сил, времени и в данном случае если бы договор аренды был бы заключен на срок 20 лет, подобной ситуации не возникло бы.

Истец и его представитель в судебном заседании исковое заявление поддержали, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, в обоснование возражений пояснил, что срок договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, законные основания для предоставления истцу земельного участка для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов в соответствии с п.п. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ отсутствуют.

Представителем ответчика представлен письменный отзыв на иск (л.д. 46-47, 99-100).

Выслушав пояснения истца и его представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией Толмачевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области был заключен договор аренды земельного участка №..., по условиям которого истцу предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №... площадью 1492 кв.м., местоположение: <адрес>

Согласно п. 1.3 договора аренды разрешенное использование участка: индивидуальные жилые дома, в том числе с подземными, со встроенными или встроенно-пристроенными гаражами, автостоянками.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды договор заключен сроком на три года.

Согласно п. 5.1.2 договора аренды по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию Толмачевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о продлении срока действия договора аренды (л.д. 28).

Администрацией Толмачевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в продлении договора аренды было отказано (л.д. 29), поскольку на основании п. 1 ст. 8 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан», 27-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области и органами государственной власти Новосибирской области и внесении изменений в статью 3 закона Новосибирской области «Об отдельных вопросах организации местного самоуправления в Новосибирской области», распоряжения земельными участками не входит в полномочия администрации поселения.

Истец обратился в администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о продлении срока действия договора аренды (л.д. 30-31).

ДД.ММ.ГГГГ истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №..., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.26-27).

ДД.ММ.ГГГГ администрация Новосибирского района Новосибирской области в предоставлении земельного участка истцу в аренду отказала (л.д. 32)

В соответствии со статьей 39.8 Земельного кодекса, устанавливающей особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Основные положения, регулирующие отношения из договора аренды, предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, специальным нормативно-правовым актом, которым по отношению к Гражданскому кодексу РФ является Земельный кодекс РФ, определены особенности регулирования правоотношений, непосредственно связанных с землепользованием.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В частности, положением подпункта 10 пункта 2 указанной статьи установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ закреплено правило о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Однако и из этого правила имеются исключения.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из перечисленных в указанной статье оснований, в том числе, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства (пункт 4).

Таким образом, анализ вышеприведенных специальных правовых норм, регулирующих земельные отношения, с учетом подтвержденного материалами дела обстоятельства исполнения ФИО1 условий договора аренды в виде возведения на предоставленном для этих целей земельном участке жилого дома, строительство которого в настоящее время не завершено, а также факта отсутствия со стороны уполномоченного органа действий по предъявлении в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка требования об изъятии незавершенного строительством объекта, расположенного на этом участке, позволяет сделать вывод о том, что ФИО1 имеет право на однократное заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.

В силу ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Между тем, как указывалось выше, к спорным правоотношениям, связанным с землепользованием, должны применяться специальные нормы, закрепленные в Земельном кодексе РФ, которыми не предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка на неопределенный срок (статья 39.8 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

При этом в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, срок аренды такого земельного участка не может превышать трех лет (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, при возникновении по вышеприведенным основаниям у ФИО1 права на однократное предоставление ему в аренду земельного участка для завершения строительства жилого дома без проведения торгов, новый срок аренды земельного участка не может превышать трех лет.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить частично.

Возложить на администрацию Новосибирского района Новосибирской области обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> сроком на 3 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.В. Попова