Решение № 2-149/2019 2-149/2019~М-75/2019 М-75/2019 от 5 мая 2019 г. по делу № 2-149/2019

Дело №2-149/2019

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 мая 2019 года г.Мантурово

Мантуровский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Праздниковой О.А.

при секретаре Кузнецовой И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

В Мантуровский районный суд Костромской области обратились ФИО1, ФИО2 с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и возвращении сторон в первоначальное положение. Свои требования мотивировали тем, что 26 сентября 2018 года между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу [адрес], общей площадью 29 кв.метров. В установленном законом порядке был зарегистрирован переход права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 2 октября 2018 года. Пунктом 4.1, 4.2 договора стороны оценили квартиру в размере 350000 рублей, из которых 50 000 рублей подлежали оплате в качестве предоплаты до подписания договора, оставшаяся часть - 300 000 рублей подлежали оплате в срок до 01 декабря 2018 года. Однако обязательства по оплате проданной квартиры ответчиком в установленный срок не исполнено и квартира не была ей передана фактически в собственность. При регистрации перехода права собственности на квартиру зарегистрирована ипотека. Нарушение условий договора в части неисполнения обязательств по оплате за проданную квартиру является существенным для истцов, как и сама сумма, поскольку истцы находятся на пенсии и данная сумма для них является существенной. Требование истцов о расторжении договора купли-продажи квартиры от 26 сентября 2018 года в связи с существенным нарушением ответчиком договора, ответчик добровольно не удовлетворил, оставив без ответа. Ссылаясь на статьи 309, 450, 452 ГК РФ истцы просят расторгнуть договор купли-продажи квартиры и вернуть стороны в первоначальное положение.

В судебном заседании истец ФИО1, также представляющая интересы ФИО2 на основании доверенности исковые требования поддержала по доводам иска и уточнила в части того, что при сделке ФИО3 не претендовала на возврат ей 50 000рублей, поэтому просила расторгнуть договор купли-продажи и возвратить ей и ФИО2. квартиру в общую долевую собственность, без возврата ФИО3 Е.П 50 000рублей.

При этом истица пояснила, что ей и ее брату ФИО2 по наследству от старшего брата перешла в общую долевую собственность квартира по адресу: [адрес]. В течении 3- х лет они пытались продать квартиру, в 2018году на объявление о продаже откликнулась ранее им неизвестная ФИО3, которая при встрече пояснила, что намерена зарегистрировать в квартире 8 своих детей, а фактически будет проживать в [адрес], где она будет заниматься сельским хозяйством. Они договорились о продаже квартиры с рассрочкой оплаты, т.к ФИО3 пояснила, что ждет поступления денег по материнскому капиталу. Перед оформлением сделки она попросила сообщить нотариусу о том, что она дала задаток в сумме 50 000 руб., на что они согласились, но при этом взяли с нее расписку, т.к. фактически денег не получали. Расписку нотариусу не показали. После заключения сделки она (истица) звонила ФИО3 по поводу оплаты денег за квартиру, но та сначала обещала, а потом вообще перестала отвечать на телефонные звонки. Ключи от квартиры ФИО3 не забирала, они до сих пор хранятся у нее (истицы). Документы о регистрации права собственности на квартиру ФИО3 не получила и сразу после оформления сделки неожиданно для них (истцов) скрылась в неизвестном направлении. По поводу розыска ФИО3 в связи с невыполнением условий договора купли-продажи она (истица) обращалась в полицию, но в возбуждении уголовного дела ей отказали. Местонахождение истицы не было установлено.

Ответчик ФИО3, извещенная надлежащим образом о дате и времени судебного заседания по последнему известному адресу места жительства в [адрес] и месту регистрации в [адрес], в суд не явилась.

Определением суда дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав истицу, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела, 26 сентября 2018 года ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавцы ФИО1, ФИО2 продают ФИО3 квартиру по адресу [адрес], общей площадью 29 кв.метров, кадастровый [№]. Согласно п.4 договора стороны оценили квартиру в 350000 рублей. Договором купли-продажи также предусмотрено, что расчет между сторонами производится следующим образом: 50000 рублей – в качестве предоплаты до подписания договора, 300000 рублей будет уплачено наличными и полностью в срок до 01 декабря 2018 года (п.4.2 договора).

Договор удостоверен ФИО4, нотариусом Мантуровского нотариального округа Костромской области 26 сентября 2018 года, зарегистрировано в реестре [№].

02.10.2018 года зарегистрировано право собственности ФИО3 на жилое помещение по адресу [адрес], что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В период с 19.02.2016г по 02.10.2018г квартира находилась в общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2, по ? доле каждому.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

ФИО1 и ФИО2 свои обязательства по передаче квартиры документально исполнили, что подтверждается подписанным покупателем и продавцом передаточным актом. Однако из пояснений истцы ФИО1 следует, что ФИО3 в спорную квартиру не заселялась, ключи от квартиры не забирала, обязанности по несению расходов по оплате коммунальных услуг не несет, т.е. она фактически не вступила в права владения и пользования спорным жилым помещением. При таких обстоятельствах договор купли-продажи недвижимости нельзя считать исполненным.

Указанные обстоятельства, в совокупности с фактом неоплаты ответчиком приобретенной квартиры, суд расценивает как отказ ответчика от исполнения договора купли-продажи от 26.09.2018 года.

В материалах дела имеется расписка ФИО3 от 23.09.2018 года, содержащая обязательство о выплате 300000 рублей в счет оплаты покупки квартиры по адресу [адрес] срок до 01.11.2018 года. Также в расписке указано, что сумма в размере 50000 рублей передана ФИО2 при осмотре квартиры, в случае несостоявшейся сделки на сумму 50 000рублей ФИО3 не претендует.

С целью досудебного урегулирования спора, 18.01.2019 года истцами в адрес ФИО3 была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи квартиры. Претензия оставлена без ответа.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров(п. 3 ст. 488 ГК РФ).

Согласно п. 5 указанной нормы Закона, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Статьей 489 ГК РФ предусмотрено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Пунктом 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года, разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В данном случае условиями заключенного между сторонами договора предусмотрена оплата товара в рассрочку, а именно, оплата полной стоимости товара через определенное время после его передачи покупателю.

Так, в силу п. 4.2 Договора ответчик должен был уплатить цену договора двумя платежами: до подписания договора - 50 000 рублей, оставшуюся сумму 300 000 рублей покупатель обязался оплатить в срок до 01 декабря 2018 года. Права собственности ФИО3 на спорное имущество обременены ипотекой в пользу ФИО1 и ФИО2

Поскольку ответчик ФИО3 в установленный договором срок не выплатила денежные средства по договору купли-продажи, доказательств обратного материалы дела не содержат, с учетом того, что сумма внесенных ответчиком денежных средств не превышает половину цены приобретаемого им имущества, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, истец имеет законное право отказаться от исполнения договора, потребовав возврата товара.

При таких обстоятельствах, имеются основания для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении заключенного между сторонами договора по заявленным истцом основаниям, и прекращении прав ответчика ФИО3 Е.П на спорное имущество, возвращении указанного имущества в общую долевую собственность истцов с внесением соответствующих записей в ЕГРН.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры – удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу [адрес], заключенный [Дата] ФИО1 ФИО2 с ФИО3

Прекратить право собственности ФИО3 [Дата] на квартиру по адресу [адрес]. кадастровый [№].

Признать право собственности Онегиной Галины Александровны29.[Дата] ФИО2 [Дата] по ? доле в праве общей собственности каждого на квартиру по адресу [адрес].. кадастровый [№].

Настоящее решение является основанием внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о погашении записи о праве собственности ФИО3 Е.П на квартиру по адресу [адрес] регистрации права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 на указанный объект недвижимости.

Ответчик вправе подать в Мантуровский районный суд заявление об отмене решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения.

Стороны могут обжаловать решение в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Мантуровский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае если такое заявление подано, со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: О.А.Праздникова.