Апелляционное определение № 33-2874/2026 от 1 апреля 2026 г.

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

№ 33-2874/2026

Дело № 2-159/2026

УИД 36RS0001-01-2025-003582-87

Строка 2.179


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Воронеж 02 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Юрченко Е.П.,

судей Косаревой Е.В., Очневой О.В.,

при секретаре Полякове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Косаревой Е.В.,

гражданское дело № 2-159/2026 по иску ФИО1 к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

по апелляционной жалобе акционерного общества «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат»

на решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 26 января 2026 г.,

(судья Дорофеева И.В.)

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат», в котором с учетом уточнений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд взыскать с ответчика в ее пользу в счет соразмерного уменьшения цены договора 278 311,93 руб., компенсацию затрат на проведение экспертизы в размере 40000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований за период с 06.09.2025 по 26.01.2026 в размере 278 311,93 руб. с начислением неустойки в размере 1 % от стоимости квартиры в размере 6748 261 руб. за каждый день просрочки, начиная с 27.01.2026 по день фактической оплаты задолженности, штраф за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходы на представителя в размере 24 000 руб.

Свои требования мотивирует тем, что 31.08.2023 между ФИО1 (покупатель) к акционерным обществом «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» (продавец) был заключен договор купли-продажи <адрес>, по условиям которого продавец продал покупателю <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>

В ходе эксплуатации квартиры, в пределах установленного для нее гарантийного срока, собственником обнаружены недостатки и нарушения действующих нормативов в выполненных общестроительных работах объекта долевого строительства, отраженных в экспертном заключении № 109-2025, подготовленном индивидуальным предпринимателем ФИО2, стоимость устранения которых составляет 297810,74 руб.

18.08.2025 истец направила в адрес ответчика претензию с требование о соразмерном уменьшении цены договора, которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском (т.1, л.д.4-5, 219).

Решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 26.01.2026 исковые требования удовлетворены частично. С акционерного общества «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в счет уменьшения цены договора 278311,93 руб., компенсация затрат на проведение экспертизы 40000 руб., компенсация морального вреда 3 000 руб., неустойка за нарушение срока удовлетворения требований за период с 06.09.2025 по 26.01.2026 в размере 170000 руб., продолжив начисление неустойки в размере 1% от стоимости квартиры 6748261 руб. за каждый день просрочки, начиная с 27.01.2026 по день фактической оплаты задолженности, штраф – 40000 руб., расходы на представителя в размере 16000 руб., а всего 547311,93 руб. С акционерного общества «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» в доход бюджета муниципального образования городской округ г. Воронеж взыскана государственная пошлина в размере 12349,36 руб. (т. 1, л.д.243, 244-249).

Не согласившись с указанным решением, акционерным обществом «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение суда, вынести по делу новое решение, определив к взысканию с ответчика денежные средства в размере 214785,62 руб. без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих, уменьшить размер неустойки (штрафа), снизить расходы по подготовке досудебного экспертного заключения до 20000 руб. Полагают, что суд неправомерно применил повышающий коэффициент 1,5 к стоимости по устранению недостатков, неправомерно удовлетворил требования истца о взыскании расходов на досудебное исследование, неправомерно и несоразмерно взыскал неустойку и штраф, без учета необходимости снижения в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.2, л.д.3-7).

Истцом ФИО1 поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых она просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика акционерного общества «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» по доверенности ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 по ордеру – адвокат Олейник В.В., против удовлетворения доводов апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи, с чем с учётом части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено при рассмотрении дела судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 31.08.2023 между ФИО1 (покупатель) и акционерным обществом «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» (продавец) заключен договор купли-продажи <адрес>, площадью 75,5 кв.м., расположенной на 3 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (т.1, л.д.6-9).

Цена договора составила 6748 261 руб., оплата за объект недвижимости произведена покупателем в полном объеме. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке (т.1, л.д.10-11).

Застройщиком вышеуказанного многоквартирного дома также является акционерное общество «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат».

В ходе эксплуатации квартиры истцом были выявлены недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве, которые отражены в заключении индивидуального предпринимателя ФИО2 № 10-2025.

18.08.2025 в адрес ответчика была направлена претензия о соразмерном уменьшении цены договора на стоимость устранения выявленных строительных недостатков, которая была оставлена без удовлетворения (т.1, л.д.15-16, 17).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, определением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 31.10.2025 по делу было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «ДалилЭкс» (т.1, л.д.142, 143-144).

Согласно заключению судебной экспертизы №2025-431 от 12.12.2025, составленному обществом с ограниченной ответственностью «ДалилЭкс» в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, после передачи данного жилого помещения ответчиком истцу по передаточному акту были произведены следующие строительно-отделочные работы: работы по замене межкомнатных дверей - во всех помещениях квартиры; работы по окраске стен – в помещении кухни; работы по смене обоев на стенах – в жилой комнате (детская 1), прихожей и коридоре; работы по утеплению (монтаж второго контура остекления ПВХ), отделке стен и потолка – на лоджии.

В выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в помещениях <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, имеются, в том числе частично, недостатки (дефекты), указанные в досудебном исследовании, связанные с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, а именно:

Требований п.7.1.8, п.7.3.1, п.7.3.5 и п.7.5.3 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и елочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при обследовании на откосах оконных блоков в жилых комнатах (спальня, детская 1 и детская 2), окрашенных водоэмульсионными составами, выявлены дефекты в виде трещин на окрашенных поверхностях и отслоений окрасочного слоя со шпатлевкой (причины - дефекты готовки основания перед шпатлевкой и окраской).

Требований п.7.4.17 (Табл. 7.6) СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при измерительном контроле на отдельных стенах ванной комнаты и санузла квартиры, облицованных керамическими плитками, выявлены неровности плоскости облицовки в 3, 4 и 7 мм, превышающие допустимые предельные отклонения в 2 мм.

Требований п.8.14.1 (Табл. 8.15) СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при обследовании полов в помещении квартиры выявлены просветы между двухметровой рейкой и поверхностью пола, превышающие допустимые предельные отклонения в 2 мм, а именно:

- в прихожей-коридоре (покрытие полов единое) - просветы глубиной 4 мм, на площади 4,88 кв.м;

- в жилой комнате (детская 1) - просветы глубиной 4 мм, на площади 1,65 кв.м;

- в жилой комнате (детская 2) - просветы глубиной 4 мм, на площади 1,80 кв.м.

Требований п.4.8. СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 3.13-88» - при обследовании установлено, что уровень полов в ванной комнате и санузле квартиры находится на одном уровне с полом коридора, пороги, разделяющие полы этих помещений, отсутствуют.

Требований п.7.4.13 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при обследовании поверхности полов из керамической плитки в ванной комнате и санузле квартиры на отдельных участках зафиксирована различная ширина затирочного шва.

Требований п.5.1.6. ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» - при обследовании установлено, что оконные блоки в жилых комнатах (спальня и детская 2) имеют по две глухие створки из трех.

Конструкция дверного (балконного) блока, установленного в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> не соответствует проектной документации - в части установки в помещении кухни дверного (балконного) блока с одним открывающимся и одним не открывающимся полотнами, вместо указанного в проектной документации дверного (балконного) блока «Поз. 15» (двупольная дверь с одним поворотно-откидным и одним поворотным полотнами).

На основании расчета, приведенного в Приложении к экспертному заключению Локальная смета №1), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, но предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, а также с отступлениями от проектных решений в выполненных застройщиком работах в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, на момент производства экспертизы с учетом НДС и без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), составляет 214 785,62 руб.

На основании расчета, приведенного в Приложении к экспертному заключению Локальная смета №2), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, а также с отступлениями от проектных решений в выполненных застройщиком работах в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, момент производства экспертизы с учетом НДС и с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), составляет 278 311,93 руб.

Недостатки (дефекты) в строительных и отделочных работах в помещениях <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, выявленные экспертом в ходе натурного осмотра и, описанные в исследовательской части по второму вопросу, являются явными дефектами, так как для их выявления в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства. Дефекты визуально видимы и подвержены контролю и измерениям их параметров.

Недостатки (дефекты) в строительных и отделочных работах в помещениях <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес> выявленные экспертом в ходе натурного осмотра, носят производственный характер (производственные дефекты), являются следствием несоблюдения застройщиком при производстве работ требований нормативно-технической документации (СНиП, СП и ГОСТ) и проектных решений (т.1, л.д.148-172).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», пришел к выводу о наличии оснований для соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранение выявленных строительных недостатков переданного ответчиком жилого помещения, которые являются следствием некачественного выполнения строительных работ, обнаруженных истцом в пределах гарантийного срока.

Определяя размер расходов на устранение строительных недостатков, суд первой инстанции положил в основу своих выводов заключение судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «ДадилЭкс» от 12.12.2025, посчитав его достоверным и допустимым доказательством, подтверждающим наличие в жилом помещении недостатков качества строительно-отделочных работ, взыскал с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 278311, 93 руб., неустойку за период с 06.09.2025 по 26.01.2026 в размере 170 000 руб. с продолжением начисления по ставке 1% от суммы задолженности в размере 6748 261 руб., начиная с 27.01.2026 по день фактической оплаты задолженности, штраф – 40 000 руб., применив положения статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 40000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 16 000 руб.

Разрешая требования о компенсации морального вреда, учитывая характер причиненных истцу нравственных страданий, степень вины ответчика, и исходя из требований разумности и справедливости, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда в размере 3 000 руб.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается по следующим основаниям.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

На основании статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли- продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В силу статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

В силу части 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Статьёй 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

Из преамбулы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что недостаток товара (работы, услуги) - это несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Согласно абзаца 5 пункта 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Указанные требования в силу пункта 3 статьи 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру.

Судебной коллегией установлено, что в квартире истца имеются строительные недостатки, выявленные в течение гарантийного срока, которые хотя и не привили к ухудшению качества объекта, но являются нарушением, обычно предъявляемым требованиям к объектам строительства.

Тот факт, что истец приобрел квартиру по договору купли-продажи в том качественном состоянии, которое он имел на момент продажи, не освобождает ответчика (в т.ч. и как застройщика) от обязанности устранить допущенные им при строительстве недостатки, являющиеся скрытыми либо которые невозможно выявить без применения специальных познаний или инструментов, и выявленные в пределах гарантийного срока (статья 18 Закона о защите прав потребителей).

Таким образом, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи между собой, в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из материалов дела, установлении факта наличия в квартире истца строительных недостатков, судебная коллегия находит правомерным вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 278311, 93 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков.

Доводы жалобы о необоснованном применении судом первой инстанции повышающего коэффициента при расчете сметной стоимости устранения недостатков, отклоняются судебной коллегией, по следующим основаниям.

Коэффициент 1,5 (производство работ осуществляется в жилых помещениях без расселения) применяется к затратам труда рабочих и машинистов, затратам на эксплуатацию машин и механизмов, предусмотренный пунктом 8 Таблицы 5 Приложения № 10 Приказа Минстроя России от 4 августа 2020 г. № 421/пр «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации» (ред. от 30.01.2024).

Указанный коэффициент применяется тогда, когда имеет место пересечение людских потоков - рабочих с жильцами домов либо с сотрудниками учреждений и организаций в коридорах, на лестничных клетках и т.д.

Если часть существующего строения, этаж, либо часть этажа отсечена от остального здания и рабочие, выполняющие ремонтно-строительные работы, не пересекаются в местах общего пользования (коридорах, лестничных площадках и т.д.) с жильцами домов либо сотрудниками организаций или учреждений, где производятся ремонтно-строительные работы, т.е. в ту часть здания, где производятся ремонтно-строительные работы, ведет автономный вход, которым другие не пользуются, применять упомянутый коэффициент не следует.

При этом высвобождение отдельных помещений для производства ремонтно-строительных работ не следует считать расселением.

Данный вывод подтверждается многочисленными письмами Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, среди которых: письмо от 2 июня 2005 г. № 6-443; письмо от 20 апреля 2005 г. № 6-308; письмо от 15 марта 2005 г. №6-182; письмо от 2 марта 2005 г. №6-128.

Согласно п. 4.4 ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархиктуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 № 312) при производстве текущего ремонта здания подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.

Согласно п.1 приказа Минстроя России от 26 апреля 2021 г. № 258/пр «О внесении изменений в Методику определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденную приказом Минстроя России от 4 августа 2020 г. № 421/пр» по решению застройщика или технического заказчика (далее - заказчик) отдельные положения Методики могут применяться при определении сметной стоимости текущего ремонта объектов капитального строительства, ремонта автомобильных дорог, а также при определении сметной стоимости строительства некапитальных строений и сооружений, неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другое).

Нормативы «Методики по разработке и применению нормативов накладных расходов при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства», утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 21 декабря 2020 года № 812/пр. и Методики по разработке и применению нормативов сметной прибыли при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства (далее - Методика), предназначены для определения методов разработки и применения нормативов сметной прибыли, используемых при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, с применением ресурсно-индексного и ресурсного методов.

Ресурсно-индексный метод или РИМ - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на стройресурсы.

Соответственно в данном случае Базисно - индексный метод расчета и Ресурсно-индексный метод - это разные методы расчета стоимости строительной продукции.

Переход расчетов на Ресурсно-индексный метод или РИМ в Воронежской области осуществлен в соответствии с Письмом Минстроя России от 11 июня 2024г. № 32641-ИФ/09 «О расчете индексов изменения сметной стоимости строительства по группам однородных строительных ресурсов на 2 квартал 2024 года, предназначенных для определения сметной стоимости строительства ресурсно-индексным методом», в соответствии с которым осуществляется расчет индексов на строительные ресурсы.

С выводами суда первой инстанции относительно наличия оснований для взыскания в пользу истца неустойки, а также штрафа, судебная коллегия соглашается ввиду следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 4 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Согласно статьи 22 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу пункта 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

В соответствии с абзацем 3 подпункта «а» пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» если потребитель в связи с нарушением продавцом, изготовителем (уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) предусмотренных статьями 20, 21, 22 Закона сроков предъявил иное требование, вытекающее из продажи товара с недостатками, неустойка (пеня) за нарушение названных сроков взыскивается до предъявления потребителем нового требования из числа предусмотренных статьей 18 Закона. При этом следует иметь в виду, что в случае просрочки выполнения нового требования также взыскивается неустойка (пеня), предусмотренная пунктом 1 статьи 23 Закона.

Согласно разъяснению, изложенному в пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истцов в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату исполнения решения суда.

Как установлено судебной коллегией между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2023, в котором ответчик выступал продавцом, а не изготовителем или застройщиком, а истец – покупателем.

18.08.2025 истец направил в адрес ответчика претензию, согласно которой просил в добровольном порядке выплатить денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения недостатков (т.1, л.д.15-16).

Указанная претензия получена продавцом 26.08.2025 (т.1, л.д.18), что не оспаривалось в ходе рассмотрения дела, в том числе в суде апелляционной инстанции, однако, оставлена последним без удовлетворения (т.1, л.д.17).

Ввиду указанного, учитывая, что возникшие на основании заключенного сторонами договора купли-продажи отношения регулируются, в том числе, законодательством о защите прав потребителей, а также учитывая претензию стороны истца, требования которой добровольно не исполнены в 10-дневный срок, по истечении которого подлежит начислению неустойка за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке, последний день 10-дневного срока приходится на 05.09.2025, то неустойка подлежит начислению с 06.09.2025 в размере 1% за каждый день просрочки на стоимость квартиры – 6748 261 руб. (вышеуказанная правовая позиция соответствует правоприменительной практики Первого кассационного суда общей юрисдикции, изложенной в определении № 88-5414/2025 от 12.02.2025).

Неустойка начислена судом за период с 06.09.2025 по 26.01.2026 (день вынесения решения суда), исходя из расчета: 6748 261 руб. х 1% х 143 дн. = 9650013, 20 руб. и сниженная с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 170000 руб.

Согласно пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», следует, что при удовлетворении судом требования потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Право суда снизить сумму неустойки (штрафа) предусмотрено статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которой предписывают судам установить баланс между применяемой к нарушителю обязательства мерой ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного нарушением обязательства.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Вопрос об установлении такого баланса относится к оценке фактических обстоятельств дела и разрешается судом с их учетом.

В абзаце 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 69 и 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Штраф, подлежащий взысканию на основании п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», по своей правовой природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства перед потребителем, направлен на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому его размер должен соответствовать последствиям нарушения обязательства и не должен служить средством обогащения, что устанавливается посредством применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.

Все обстоятельства, влекущие необходимость снижения суммы неустойки (штрафа), были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела. Степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Судебная коллегия не находит оснований для взыскания в пользу истца неустойки и штрафа в меньшем размере, полагая, что взысканные судом размеры неустойки и штрафа соразмерны последствиям нарушения обязательства, а само по себе несогласие ответчика с выводами суда в данной части основанием для уменьшения взысканных сумм не является.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая обстоятельства дела, принимая во внимание характер и продолжительность нарушения прав истца, поведение сторон в период исполнения договора, сопоставляя размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки (штрафа), имеющих компенсационную природу, и стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков объекта недвижимости, судебная коллегия с определенным судом размером неустойки (170 000 руб.) и штрафа (40000 руб.) в пользу истца соглашается. Оснований для уменьшения указанных неустойки и штрафа, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

Само по себе применение положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера неустойки и штрафа не свидетельствует о нарушении принципа, закрепленного в статье 17 Конституции Российской Федерации. В данном случае, в результате исследования и оценки, установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, суд пришел к выводу о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к размеру подлежащих взысканию неустойки и штрафа.

Статьей 88 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы на оплату услуг представителей; суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В случае, если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом понесены расходы на подготовку досудебного экспертного заключения №109-2025, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО2 в размере 40000 руб., что подтверждается договором возмездного оказания услуг № 2025-109 от 08.08.2025, актом оказанных услуг № 1 от 14.08.2025, квитанцией к приходному кассовому ордеру № 109 на сумму 40000 руб., кассовым чеком от 14.08.2025 (т.1, л.д.43-46).

Согласно пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети «Интернет»), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Судебная коллегия, учитывая вышеуказанные разъяснения, полагает, что данные издержки по оплате за подготовку досудебного экспертного заключения подлежат возмещению ответчиком в полном объеме, поскольку предварительное (досудебное) получение данного документа являлось объективно необходимым для обращения в суд за защитой нарушенных прав в целях первичного обоснования исковых требований, определения цены иска.

Факт несения данных расходов объективно установлен судом первой инстанции, подтвержден материалами дела. При этом, стороной ответчика не представлены доказательства, подтверждающие чрезмерный характер указанных расходов. При проверке соответствия размера расходов на оплату услуг эксперта критерию разумности, судебная коллегия принимает во внимание представленные стороной истца в суд апелляционной инстанции расценки иных экспертных учреждений в соответствующем субъекте, общий объем проделанной экспертом работы и не находит оснований рассуждать, что понесенные расходы являются завышенными, вопреки доводам апелляционной жалобы.

При этом судебная коллегия учитывает, что апелляционная жалоба не содержит каких-либо доводов о том, какие доказательства не были учтены судом при определении размера неустойки и штрафа, а выражает лишь несогласие с их оценкой и постановленными судом выводами. Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст.327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 26 января 2026 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат», - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.04.2026.

Председательствующий:

Судьи коллегии: