Апелляционное определение № 33-3-1226/2026 от 17 марта 2026 г.

Судья Никитюк А.Д. УИД: 26RS0013-01-2025-000683-56

№ 33-3-1226/2026

№ 2-634/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

04 марта 2026 года город Ставрополь

Резолютивная часть определения объявлена 04 марта 2026 года.

Мотивированное определение изготовлено 18 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Калоевой З.А.,

судей Куцурова П.О., Свечниковой Н.Г.,

при секретаре Хубиевой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к ООО "Специализированный застройщик "ГлавСтрой-Н" о внесении изменений в акт приема-передачи объекта недвижимости, возврате части цены договора, взыскании неустойки, процентов годовых, компенсации суммы морального вреда и штрафа,

по апелляционной жалобе ООО "Специализированный застройщик ГлавСтрой-Н" на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 23 октября 2025 года,

заслушав доклад судьи Куцурова П.О.,

У С Т А Н О В И Л:

К. обратился в суд с исковым заявлением к ООО "Специализированный застройщик "ГлавСтрой-Н" (далее по тексту – Общество), в котором с учетом последующих уточнений предмета иска, поданных в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил внести изменения в акт-приема передачи квартиры, возвратить часть цены договора, взыскать неустойку, проценты годовые, компенсацию суммы морального вреда и штраф.

В обоснование заявленных требований указал, что 19 декабря 2024 года на основании договора уступки права требования, приобрел у ООО "Специализированный застройщик "ГлавСтрой-Став" права кредитора по договору участия в долевом строительстве от 20 ноября 2024 года № заключенному с ООО "Специализированный застройщик "ГлавойСтрой-Н".

По условиям договора, он приобрел право требования на получение двухкомнатной <адрес>, назначение: жилое помещение, находящееся на 2 этаже, общей площадью без учета балкона 55,8 кв.м., в том числе, площадь балкона (лоджии) 3,0 кв.м. по адресу: <адрес> Цена договора уступки составила 6290130,23 рублей, которую он уплатил цеденту в полном объеме.

Согласно пункту 6.6 договора, стоимость одного квадратного метра общей площади Объекта долевого строительства составляет 108000 рублей. К лоджии применяется пониженный коэффициент, равный 0,5, к балкону 0,3.

В договоре также указано, что если площадь квартиры, передаваемой в собственность Участника долевого строительства по акту о реализации настоящего договора, или иному документу, уменьшится, застройщик обязуется вернуть частнику долевого строительства, излишне уплаченные средства, в течение 3 месяцев со дня получения Участником долевого строительства соответствующего уведомления об изменении площади Квартиры.

В связи с тем, что ему была передана квартира меньшей площадью, то ответчик в соответствии с условиями договора обязан был возвратить ему часть уплаченной цены в размере 270000 рублей, однако добровольно возвращать указанную сумму он отказался.

С учетом указанных обстоятельств просил суд:

O внести изменения в акт приема-передачи <адрес> в части указания общей площади квартиры равной 56,3 кв.м., в том числе, общая площадь балкона 0,8 кв.м.;

O взыскать с ответчика в его пользу разницу стоимости квадратных метров между проектной и фактической площадью квартиры, а также проектной и фактической площадью балконов и лоджий в размере 270000 рублей;

O проценты за пользование чужими денежными средствами с 20 ноября 2024 года нарастающим итогом до момента фактического исполнения обязательств по выплате разницы стоимости квадратных метров от суммы 270000 рублей;

O неустойку за неудовлетворение требований потребителя с 26 марта 2025 года нарастающим итогом на день вынесения судом решения;

O расходы, понесенные с внесудебным исследованием для определения площади квартиры в размере 4992,29 рублей;

O расходы по оплате услуг судебной экспертизы в размере 59000 рублей;

O компенсацию суммы морального вреда в размере 50000 рублей;

O штраф в размере 50% за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, в соответствии с Законом о защите прав потребителя;

O расходы по оплате услуг представителя в размере 73000 рублей.

Обжалуемым решением Железноводского городского суда Ставропольского края от 23 октября 2025 года, исковые требования К. удовлетворены в части, суд постановил:

O обязать ответчика внести изменения в акт приема-передачи <адрес> в части указания общей площади квартиры равной 56,3 кв.м., в том числе общая площадь балкона 0,8 кв.м.;

O взыскать с ответчика в пользу истца:

§ 270000 рублей – разница стоимости квадратных метров;

§ 319884,09 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами в размере с 20 ноября 2024 года нарастающим итогом до момента фактического исполнения обязательств по выплате разницы стоимости квадратных метров от суммы 270000 рублей;

§ 572400 рублей – неустойку за неудовлетворение требований потребителя с 26 марта 2025 года нарастающим итогом на день вынесения судом решения в сумме;

§ 4992,29 рублей – судебные расходы по оплате договора подряда № от 03 февраля 2025 года для определения площадь квартиры;

§ 59000 рублей – судебные расходы за проведение судебной экспертизы 15 сентября 2025 года №;

§ 5000 рублей – компенсацию морального вреда, отказав в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда в сумме 45000 рублей;

§ 294942,04 рублей – штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в соответствии с Законом о защите прав потребителя;

§ 73000 рублей – судебные расходы по оплате услуг представителя.

В апелляционной жалобе ООО "Специализированный застройщик "ГлавойСтрой-Н", повторяя ранее высказанные в суде первой инстанции доводы, просил обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Указал, что судом неверно произведен расчет процентов годовых, неустойки и штрафа, что привело к задвоению сумм и необоснованной выгоде истца. Также суд неправильно определил проектную и фактическую площадь, переданную истцу квартиры, что привело к неверному определению суммы возврата.

Кроме того, суд оставил без внимания, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 введен мораторий на взыскание с застройщика санкций, установленных законодательством о долевом строительстве.

В возражениях на апелляционную жалобу К. просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку судебный акт постановлен в строгом соответствии с требованиями закона, а потому оснований для его отмены или изменения не имеется.

В судебном заседании представитель Общества – Д. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и просила суд ее удовлетворить в полном объеме.

Иные, участвующие в деле лица, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие в суд также не поступало.

Информация о рассмотрении дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Ставропольского краевого суда в сети Интернет (http://kraevoy.stv.sudrf.ru).

В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика, исследовав представленные материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла о том, что имеются основания для частичной отмены.

Так, согласно статье 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако указанным выше положениям закона обжалуемое решение в полном объеме не соответствует, поскольку при его принятии судом были допущены нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 20 ноября 2024 года между ООО "Специализированный застройщик "Главстрой-Н" (застройщик) с одной стороны, и ООО "Специализированный Застройщик Главстрой-Став" (участник долевого строительства) с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве№.

По условиям договора, застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства "Многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> Блок секция БС-1, 1 этап строительства", (далее Объект) и обязуется в предусмотренный договором срок простроить (создать) указанный многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства.

Участник долевого строительства инвестирует строительство указанного на получение права собственности в части одной двухкомнатной <адрес> назначение: жилое помещение, находящееся на 2 этаже, общей площадью без учета балкона 55,8 кв.м., в том числе, площадь балкона (лоджии) 3,0 кв.м., по адресу: Российская Федерация, <адрес> согласно приложению №, приложению № к настоящему договору, в строящемся жилом доме по вышеуказанному адресу и принимает объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

Окончательная площадь квартиры определяется по данным технического плана,полученного в результате выполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных пунктом 3.8 настоящего договора.

В пункте 6.1 договора стороны согласовали, что цена передаваемого жилого помещения составляет 6350400 рублей.

Согласно пункту 6.2 указанного договора стороны пришли к согласию, о том, что цена Договора подлежит изменению в следующих случаях: изменение Общей площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей площади Объекта строительства. В данном случае стороны производят расчет стоимости разницы площадей.

Общая площадь Объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана Объекта, изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Если площадь Квартиры, передаваемой в собственность Участнику долевого строительства, уменьшится, застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства, излишне уплаченные средства в течение 3 месяцев со дня получения Участником долевого строительства соответствующего уведомления об изменении площади Квартиры (пункт 6.5. Договора ДДУ).

Дополнительные расчеты, предусмотренные пунктом 6.5. настоящего Договора, производятся исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади Объекта долевого строительства в размере 108000,00 рублей. К лоджии применяется пониженный коэффициент, равный 0,5, к балкону – 0,3.

При проведении окончательных расчетов подлежит учету вся площадь квартиры, в том числе, площадь балконов и лоджий (пункт 6.3 договора).

По правилам пункта 3.8. Договора, после завершения строительства Застройщик обеспечивает проведение государственного кадастрового учета жилого дома в целом и Объекта. Застройщик самостоятельно определяет кадастрового инженера, который будет производить обмеры Объекта и Дома. Дольщик не вправе предъявлять претензии к Застройщику, связанные с выбранным Застройщиком кадастровым инженером.

19 ноября 2024 года объект – "Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> Блок секция БС-1, 1 этап строительства" введен в эксплуатацию на основании разрешения №.

По результатам обмеров дома, в том числе, всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, выполненных кадастровым инженером, членом СРО "Кадастровые инженеры юга", составлен Технический паспорт здания, согласно которому площадь <адрес> составила 55,5 кв.м., площадь балкона – 2,8 кв.м.

19 декабря 2024 года ООО "Специализированный Застройщик "Главстрой-Став" (участник долевого строительства, Сторона 1) и ФИО1 (Сторона 2) заключили договор об уступке прав требования, по условиям которого истец приобрел права кредитора-участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 20 ноября 2024 года № БС-1/5, о чем в ЕГРН была внесена соответствующая запись №.

Согласно карточке сделки от 19 декабря 2024 года, составленной между истцом и ООО "Специализированный застройщик "ГлавСтройН" площадь квартиры (с учетом балкона) – 58,8 кв.м., стоимость квартиры по ДДУ – 6290130 рублей.

23 декабря 2019 года истец оплатил ответчику через ООО "Домклик" денежную сумму (цена договора уступки) 6290130 рублей (платежное поручение №).

Далее суд установил, что ответчик в адрес К. направил уведомление о завершении строительства и готовности передать ему жилое помещение.

Этим же уведомлением, К. извещен об изменении площади квартиры, в части общей площади на 0,30 кв.м., в части балкона на 0,20 кв.м., и, соответственно, уменьшении цены договора на 38880 рублей.

Между тем, согласно техническому паспорту жилого помещения <адрес>, выполненному Железноводской группой межрайонного отдела № ГБУ СК "Ставкрайимущество" по состоянию на 06 февраля 2025 года, общая площадь квартиры – 56,6 кв.м., при площади самой квартиры в 55,8 кв.м., площадь балкона – 0,8 кв.м. с учетом примененного коэффициента 0,3.

Разница между проектной и фактической площадью квартиры составила 2,2 кв.м., что в денежном выражении составляет 237600 рублей.

11 февраля 2025 года К. обратился к Застройщику с заявлением о внесении изменений в акт приема-передачи квартиры, в части указания ее площади, согласно техническому паспорту ГУП СК "Ставкрайимущество" - площадь квартиры 55,8 кв.м., площадь балкона 0,8 кв.м., (с учетом понижающего коэффициента).

21 марта 2025 года К. направил ответчику досудебную претензию, в которой потребовал внести изменения в акт приема-передачи <адрес> соответствии с техническим паспортом ГУП СК "Ставкрайимущество" от 06 февраля 2025 года; компенсировать расходы, понесенные в связи с изготовлением ГУП СК "Ставкрайимущество" технического паспорта на квартиру в размере 4992,29 рублей, а также выплатить разницу за уменьшение площади квартиры в сумме 237600 рублей.

В ответ на указные выше заявление и досудебную претензию ответчик направил ему письмо от 26 марта 2025 года, в котором указал, что 27 августа 2024 года кадастровым инженером был составлен Технический плана здания (строения) № <адрес> в <адрес>, на основании которого многоквартирный дом был поставлен на кадастровый учет. В соответствии с данным документом площадь спорной квартиры составила 55,5 кв.м., площадь балкона – 2,8 кв.м.

Поскольку действующими нормативными актами предусмотрена допустимая погрешность в 0,3 кв.м., ответчик отказал во внесении изменений в акт приема-передачи недвижимости, и сообщил о готовности вернуть ему денежную сумму в размере 38880 рублей.

В целях определения размера подлежащей возврату суммы, судом первой инстанции по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Южный региональный центр судебной экспертизы».

Согласно заключению эксперта от 15 сентября 2025 года №, размер денежной компенсации, подлежащей выплате К. со стороны ответчика, при оплаченной цене за 55,8 кв.м. квартиры (без учета балкона) и 58.8 кв.м. (с учетом балкона), из расчета 108000 рублей за 1 кв.м., по договору № долевого участия в строительстве от 20 ноября 2024 года, на дату составления карточки сделки от 19 декабря 2024 года, с учетом площади объекта по данным технического плана 55,5 кв.м., составляет 270000 рублей.

Размер денежной компенсации, подлежащий выплате К. со стороны застройщика ООО "Специализированный застройщик "ГлавСтрой-Н" за фактическую приведенную площадь балкона при оплаченной цене за 1 кв.м. в 108000 рублей по договору долевого участия в строительстве от 20 ноября 2024 года с учетом положений Приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 года № "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" на дату составлении карточки сделки составляет 270000 рублей.

Указанное заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на стандарты, методы и правила экспертной деятельности и нормативной документации, а потому обосновано признано судом первой инстанции допустимым доказательством.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что поскольку истцу была переда квартира меньшей площади по сравнению с площадью, исходя из которой определялась цена договора, то ответчик обязан возвратить ему часть уплаченной цены в размере 270000 рублей.

В связи с уклонением ответчика от возврата указанной суммы суд посчитал возможным взыскать с него в пользу истца неустойку, проценты годовые, штраф и компенсацию суммы морального вреда.

В целом, судебная коллегия соглашается с решением суда в части наличия оснований для взыскания с ответчика денежной суммы ввиду разницы площадей, а также наличия оснований для взыскания процентов годовых и компенсации суммы морального вреда. Однако не может согласиться с решением суда в части взыскания неустойки и штрафа, поскольку судом не учтено следующее.

I. Вопросы взыскания денежной суммы в силу разницы площадей.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре, как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения), с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В Определении от 04 марта 2025 года № 127-КГ24-25-К4 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал, что по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора участия в долевом строительстве от 20 ноября 2024 года цена жилого помещения определена, исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены, с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 1 кв.м., когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 6.6 указанного договора.

Как было указано выше, в договоре долевого участия указано, что если площадь Квартиры, передаваемой в собственность Участнику долевого строительства, уменьшится, застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства, излишне уплаченные средства, в течение 3 месяцев со дня получения Участником долевого строительства соответствующего уведомления об изменении площади Квартиры.

С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Поскольку, как установлено судом, и ответчиком не оспаривалось, истцу была передана квартира меньшей площади по сравнению с площадью, исходя из которой была определена цена договора долевого участия, то на стороне застройщика возникла предусмотренная договором обязанность возвратить истцу денежные средства, составляющие стоимость разницы площадей, которая, как установлено экспертным заключением, составляет 270000 рублей.

В этой связи, выводы суда первой инстанции о внесении изменений в акт приема-передачи и взыскании с ответчика стоимости разницы площадей в размере 270000 рублей являются правильными, а доводы апелляционной жалобы в этой части – несостоятельными и подлежащими отклонению.

II. Вопросы взысканияпроцентов годовых.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства, положения указанной нормы не применяются к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа (средства погашения денежного долга).

Таким образом, проценты годовые являются общей гражданско-правовой мерой ответственности за просрочку денежного обязательства.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 года N 266-ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В пояснительной записке к Федеральному закону от 08 августа 2024 года N 266-ФЗ указано, что в настоящее время законодательном установлена "двойная ответственность" застройщика в случае нарушения требований потребителя, касающихся качества передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

В указанном случае неустойка уплачивается с учетом двух законов - Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей".

В этой связи применимые нормы об ответственности сторон договора участия в долевом строительстве (неустойки (пени), проценты, штрафы) предлагается консолидировать на уровне отраслевого Закона № 214-ФЗ.

Для этого законопроект устанавливает, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ, с учетом того, что исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе, неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и(или) прекращением договора, определяется в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Таким образом, одной из ключевых задач, которые намеривался разрешить законодатель, являлось устранение, ранее существовавшей правовой неопределенности, при которой по одним и тем же нарушениям с застройщика одновременно взыскивались как санкции, прямо предусмотренные отраслевым законодательством о долевом строительстве, так и меры ответственности, выводимые из законодательства о защите прав потребителей, что фактически создавало риск дублирования санкционного механизма.

По смыслу указанных изменений законодатель стремился консолидировать именно специальные меры ответственности застройщика в отраслевом регулировании, исключив конкуренцию санкций, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, с мерами ответственности потребительского законодательства.

Вместе с тем, из текста Федерального закона № 266-ФЗ не следует, что законодатель прямо и недвусмысленно исключил применение статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, как общего последствия просрочки исполнения самостоятельного денежного обязательства, если такое обязательство вытекает из договора и не охватывается специальной санкцией, прямо урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.

Поскольку, как было указано выше, передача участнику долевого строительства жилого помещения меньшей площадью по сравнению с той, которая была указана в проектной документации, не свидетельствует о нарушении условий о предмете договора, ухудшении его качества либо иных недостатках, то положения Федерального закона N 214-ФЗ, в данном случае применению не подлежат, так как требование истца о взыскании процентов годовых основано не на положениях законодательства о защите прав потребителей и не на взыскании специальной санкции, предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, а на просрочке исполнения ответчиком самостоятельной договорной денежной обязанности возвратить часть цены договора, в связи с передачей объекта меньшей площади.

В этой связи доводы апелляционной жалобы о не незаконности взыскания процентов годовых основаны на неправильном толковании норм материального права, а потому подлежат отклонению.

С учетом изложенного и принимая во внимание, что ответчик не исполнил требования истца о возврате части цены договора, судебная коллегия с учетом положений пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации считает, что с него в пользу истца за период с 11 марта 2025 года (истечение семидневного срока для добровольного исполнения) по 23 октября 2025 года подлежат взысканию проценты годовые в размере 32658,90 рублей, с 24 октября 2025 года по дату фактического исполнения денежного обязательства, проценты годовые, начисляемые, в соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму 270000 рублей.

III. Вопросы взыскания неустойки и штрафа.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлены особенности применения неустойки, штрафа, пени, иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В редакции, действовавшей в 2025 году, указанным постановлением было предусмотрено, что соответствующие неустойки, штрафы, пени и иные финансовые санкции, подлежащие уплате гражданину – участнику долевого строительства, не начисляются в установленный этим постановлением период, продленный до 31 декабря 2025 года включительно.

Из материалов дела следует, что претензия истца о возврате части цены договора получена ответчиком в марте 2025 года. Следовательно, срок для добровольного удовлетворения требования истца, равно как и последующее его неисполнение, пришлись на период действия Постановления Правительства Российской Федерации № 326 в редакции, исключавшей начисление неустойки, штрафа, пени и иных финансовых санкций в пользу гражданина – участника долевого строительства.

При таком положении дел, правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки и штрафа у суда первой инстанции не имелось, а потому решение суда в этой части подлежит отмене с приятием нового решения об отказе в иске.

IV. Вопросы морального вреда и судебных расходов.

В связи с нарушением ответчиком права истца как потребителя суд первой станции, руководствуясь положениями статьи 15 Закона о защите прав потребителей, обоснованно определил к взысканию компенсацию суммы морального вреда в размере 5000 рублей, оснований для пересмотра указанной суммы судебная коллегия не находит.

В связи с частичной отменой решения суда, судебная коллегия, руководствуясь положениями статьей 88, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также пунктами 2, 11, 12, 13 и 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" считает необходимым отменить решение суда в части судебных расходов и взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг судебной экспертизы в размере 52195,45 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 64580 рублей (сумма округлена), а также расходы по техническому обследованию квартиры в размере 4416,52 рублей. В удовлетворении требований о взыскании расходов в большем размере – отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 23 октября 2025 года в части взыскания неустойки, процентов годовых, штрафа и судебных расходов – отменить.

Принять в отмененной части новое решение, которым:

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "ГлавСтрой-Н" (ИНН №) в пользу К. (паспорт серии № № №) излишне уплаченную по договору долевого участия в строительстве от 20 ноября 2024 года № сумму в размере 270000 рублей, проценты годовые за период с 11 марта 2025 года по 23 октября 2025 года в размере 32658,90 рублей.

Взыскать ООО "Специализированный застройщик "ГлавСтрой-Н" (ИНН №) в пользу К. проценты годовые, начисляемые по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму 270000 рублей начиная с 24 октября 2025 года по дату фактического исполнения денежного обязательства.

Взыскать ООО "Специализированный застройщик "ГлавСтрой-Н" (ИНН №) в пользу К. расходы по оплате услуг судебной экспертизы в размере 52195,45 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 64580 рублей (сумма округлена), а также расходы по техническому обследованию квартиры в размере 4416,52 рублей.

В удовлетворении исковых требований К. ООО "Специализированный застройщик "ГлавСтрой-Н" неустойки, штрафа, а также расходов по оплате услуг судебной экспертизы, расходов по оплате услуг представителя и расходов по техническому обследованию квартиры в размере большем, чем взыскано по настоящему решению – отказать.

Это же решение в остальной части – оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ООО "Специализированный застройщик "ГлавСтрой-Н" – удовлетворить в части.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: