Решение № 2-4861/2025 2-4861/2025~М-3937/2025 М-3937/2025 от 18 сентября 2025 г. по делу № 2-4861/2025

50RS0039-01-2025-006596-30

2-4861/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 августа 2025 г. г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Пугачевой Т.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Перескоковой Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4861/2025

по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Раменский городской суд с исковыми требованиями к ФИО2 в которых просит признать предварительный договора купли-продажи квартиры от <дата> заключенный между ФИО1 и ФИО2 основным договором купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, общей площадью 45,9 кв.м, кадастровых <номер>, на условиях предварительного договора купли-продажи.

В обоснование требований указывает, что <дата> между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, имеющей следующие характеристики: общая площадь 45,9 кв.м., кадастровый номер объекта <номер>, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям пункта 2 предварительного договора стоимость указанной квартиры по соглашению сторон состоит из аванса в размере 700 000 рублей и оплате ипотечного кредита, оформленного на ФИО2 в размере 3 693 245 рублей 26 копеек, на момент составления соглашения. В предварительном договоре указано, что на день его подписания, квартира согласно ст.77 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» находится в залоге у банка ВТБ (ПАО) (пункт 3). Пунктом 4 стороны согласовали, что целью заключения предварительного договора является передача ФИО2 по договору купли-продажи вышеуказанной квартиры в собственность ФИО1 за сумму, являющуюся договорной и указанную в пункте 2. Денежная сумма выплачивается частями по оговоренной схеме: предоплата в размере 450 000 рублей в день совершения сделки; остальная сумма аванса по 50 000 рублей выплачивается ежемесячно в течение 5 (пяти) месяцев, сумма по оплате ипотеки путем перечисления на банковский счет в банк ВТБ (ПАО) на счет 40<номер>, привязанному к Мультикарте ВТБ с номером <номер> и последующим переводом на ипотечный счет 40<номер> суммами не ниже ежемесячного платежа, равного 33 989 рублей 76 копеек. В соответствии с пунктом 5 предварительного договора, квартира находится в собственности ФИО2 и залоге у банка ВТБ (ПАО) до полной оплаты договорной суммы. После внесения последней суммы и снятия залога у банка, ФИО2 в течение 5 (пяти) рабочих дней обязана заключить договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с ФИО1 и зарегистрировать его в ЕГРН. На момент заключения договора купли-продажи ФИО2 и члены её семьи обязаны быть выписаны из данной квартиры (п.6). С момента подписания данного соглашения договор аренды вышеуказанной квартиры прерывается и ФИО2 не получает арендную плату, так как формально собственником данной квартиры является ФИО1 и как собственник, она же обязуется оплачивать ежемесячные коммунальные платежи за пользование данной квартирой. На дату заключения предварительного договора истец проживала в указанной квартире и зарегистрирована в ней по месту жительства, с <дата>, а до этого, была зарегистрирована в квартире по месту пребывания с <дата> по <дата>, что подтверждается видом на жительство иностранного гражданина 83 <номер>. Истицей полагает, что ею надлежаще исполнены условия предварительного договора по оплате аванса в сумме 700 000 рублей, что подтверждается распиской ответчика от <дата> в получении 450 000 рублей, выпиской банка о переводах в течение пяти месяцев по 50 000руб., по оплате ежемесячно суммы в счет цены квартиры в размере ежемесячного ипотечного платежа, по оплате ежегодно за страховку. Указывает, что всего по состоянию на <дата> ею оплачено 2 360 246,19 рублей, что ссылаясь на выписку Сбербанка сформированную на имя ФИО1 за период с <дата> по <дата>, выписку Сбербанка сформированную на имя супруга истицы ФИО3 за период с <дата> по <дата>, справки банка о переводах от <дата>, <дата>. Полагает, что истицей надлежаще исполняются обязательства по оплате коммунальных услуг, что подтверждается квитанциями об оплате ЖКУ. Однако ответчик с <дата> просит выселиться истицу и членов семьи из квартиры, по телефону и сообщениями в мессенджере WhatsApp, угрожает выписать истицу из квартиры, заменить входную дверь и сообщает, что продала квартиру, чем нарушает условия заключенного предварительного договора.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен. Явился представитель по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить по обстоятельствам изложенным в исковом заявлении. Суду пояснила, что в настоящее время ими поданы документы в полицию по факту мошеннических действий третьих лиц при заключении соглашения между сторонами, поскольку исходя из ответа нотариуса, ФИО5 нотариальных действий по вышеназванному соглашению между сторонами ею не удостоверялось, представленная его копия сфальсифицирована.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен. Явился представитель по доверенности ФИО6, которая исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать. Суду пояснила, что между истцом и ответчиком первоначально была договоренность о продаже спорной квартиры по условиям соглашения, что истица оплачивает ипотеку истца после чего они заключают договор купли-продажи, однако ФИО1 нарушала сроки оплаты в связи с чем у ФИО2 образовались просрочки оплаты ипотеки, денежные средства истица в полном объеме не выплатила ФИО2 ФИО2 была вынуждена отказаться от соглашения и предложила ФИО1 зачесть суммы, которые она переводила в счет арендной платы и освободить квартиру.

Третье лицо ПАО Банк ВТБ представитель в судебное заседание не явился, извещен. Мнения не представлено. Ранее в ходе судебного разбирательства представитель банка по доверенности ФИО7 суду представила документы по ипотечному кредиту ответчицы, пояснила, что квартира находится в залоге у банка, банк согласия на продажу квартиры не давал и возражает против удовлетворения иска, т.к будут нарушены его права. По кредиту у ответчицы имеется задолженность.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению требований.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела ответчик ФИО2 является собственников квартиры с кадастровым номером <номер> по адресу <адрес>.

Квартира приобреталась в совместную собственность ФИО8 и ФИО9 <дата> по договору купли-продажи на кредитные средства по кредитному договору от <дата><номер>, заключенному между заемщиками ФИО10 и кредитором ОАО Банк Москвы. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является залог – ипотека вышеуказанной квартиры.

<дата> между кредитором ОАО Банк Москвы и ФИО10 был заключен кредитный договор <номер> с целью полного погашения заемщиками задолженности по кредитному договору от <дата><номер>. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является залог – ипотека вышеуказанной квартиры зарегистрированный по первоначальному договору.

<дата> между ФИО8 и Н.В заключено соглашение о разделе общего имущества между супругами, удостоверенное нотариусом ФИО5, согласно которому вышеназванная квартира перешла в индивидуальную собственности Беляковой (Андрошиной ) О.Н.

<дата> между ПАО Банк ВТБ и ФИО12 заключено соглашение о прощении долга <номер>, предметом которого является прекращение обязательств ФИО2 по кредитному договору от <дата><номер> и прошение ей части суммы долга по договору. Оставшуюся часть долга заемщик ФИО5 погашает путем проведения кредитором рефинансирования кредита, путем выдачи нового кредита. В связи с указанным соглашением прекратилось обязательство по залогу имущества по договору от 2008 и 2015 года.

Такими, образом исполняя условия соглашения от <дата> ПАО Банк ВТБ И ФИО2 заключили кредитный договор от <дата><номер> целевым назначением полученного кредита является полное погашение рефинансируемого кредита. Обеспечение кредита происходит с использование договора об ипотеке.

<дата> между кредитором и заемщиком заключен договор ипотеки в отношении вышеназванной квартиры. На основании обязательств ФИО2 оформлена закладная на квартиру.

Таким образом, с <дата> спорная квартира находится в залоге у ПАО Банк ВТБ до исполнения должником ФИО2 кредитных обязательств от <дата> по кредитному договору по рефинансированию задолженности. Залог зарегистрирован в ЕГРН.

Согласно кредитному договору кредит предоставлен сроком до ноября 2043 года.

Как пояснил представитель ПАО Банк ВТБ и следует из справки по счету кредитные обязательства не исполнены, имеется задолженность по оплате.

В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком заключено соглашение предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, имеющей следующие характеристики: общая площадь 45,9 кв.м., кадастровый номер объекта <номер>, расположенной по адресу: <адрес>. На условиях, оговоренных в соглашении. Одним из условий является ежемесячное перечисление на счет ответчика денежных средств в размере ежемесячного кредитного платежа для последующего зачисления на ипотечный счет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

В связи с чем представленный нотариусом ФИО5 в адрес представителя ФИО1 ответ в котором нотариус сообщает, что нотариальное действие "Соглашение - предварительный договор Купли-продажи квартиры" по адресу: <адрес> (сто тридцать два), <дата> не удостоверялось, в данном случае юридического значения не имеет, поскольку стороны не отрицают факт заключения настоящего соглашения на указанных в нем условиях.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Однако для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем ( пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так согласно ст. 37 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Такого соглашения между залогодержателем-банком и залогодателем ФИО2 не заключалось, Банк возражал против удовлетворения требований истца.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Залогодатель вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Условиями договора от <дата> не предусмотрено право залогодателя распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя.

В судебном заседании стороны не оспаривали обстоятельство того, что Банк не давал согласия на продажу квартиры. Что имеется задолженность по оплате кредита перед банком.

В исковом заявлении истец указывает, что ею полностью исполнено обязательство по оплате стоимости недвижимого имущества, однако, исходя из представленных банком справки по договору и выписки по ипотечному счету задолженность перед банком не погашена. Исходя из представленных истцом выписок по счетам не представляется возможными установить назначение производимых в адрес ответчика переводов денежных средств. Кроме того исходя из представленной истцом переписки в мессенджере усматривается наличие задолженности истца перед ответчиком по указанному соглашению и наличие просрочек по исполнению обязательств.

Кроме того согласно условиям представленного соглашения на каждую полученную сумму ФИО2 будет написана расписка установленного образца с указанием цели, суммы и других реквизитов. Истцом кроме одной от <дата>, иных расписок в подтверждение произведенных им платежей по указанным в соглашении целям не представлено.

Согласно п. 5 условий предварительного договора сторонами установлен срок до полной оплаты договорной суммы. После внесения последней суммы и снятия залога у банка ФИО2 в течение пяти рабочих дней обязана заключить договор купли-продажи вышеназванной квартиры с ФИО1 и зарегистрировать его ЕГРН.

Согласно разъяснениям данным в постановлении Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имуществ, из него не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора. На основании предварительных договоров стороны не приобретают право собственности на имущество, поскольку их предметом является лишь обязанность сторон по заключению основных договоров купли-продажи. Условия договора в настоящее время сторонами не исполнены, срок исполнения не истек.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, исходя из анализа правовых норм, обстоятельств дела и представленных доказательств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку срок установленный сторонами для заключения основного договора не истек, условия соглашения, после исполнения, которых сторонами будет заключен договор купли – продажи квартиры, в полном объеме не исполнены. Установленный законом шестимесячный срок для понуждения к заключению сторонами основного договора при данных обстоятельствах не наступил. Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Судебные расходы по настоящему делу взысканию не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> заключенным между ФИО1 и ФИО2 основным договором купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, общей площадью 45,9 кв.м, кадастровых <номер>, на условиях предварительного договора купли-продажи- отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 19 сентября 2025 года.

Судья: Т.В.Пугачева