Решение № 2-370/2020 2-370/2020~М-264/2020 М-264/2020 от 1 июля 2020 г. по делу № 2-370/2020

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2020 года п. Заиграево

Судья Заиграевского районного суда Республики Бурятия Минеева С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Битухеевой Ю.Ж., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены договора

при участии в заседании:

истец: ФИО1, по предъявлению паспорта, ФИО3, представитель по доверенности

ответчик: ФИО4, ордер № от ДД.ММ.ГГГГ

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены договора в размере 70 000 рублей, расходы на оплату услуг эксперта в размере 30 000 рублей, госпошлину в размере 3200 рублей.

В обоснование искового заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 заключен договор купли- продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу <адрес>. Стоимость объектов недвижимости составила 1250000 рублей, в том числе стоимость жилого дома- 1 082 000 рублей, стоимость земельного участка- 168 000 рублей. При продаже дома ответчик пояснила, что основной материал жилого дома- брус и подтвердила это сведениями из технической документации. Визуально проверить материал не представлялось возможным, поскольку снаружи дом обшит металлическим сайдингом, а изнутри- гипсокартонном. Вместе с тем, после заселения выяснилось, что основной материал стен жилого дома не брус, а каркас, состоящий из гипсокартона, пенопласта, деревянной доски, без соответствующего утеплителя. Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость демонтажных работ жилого дома составляет 102 394 руб., стоимость работ по реконструкции дома составляет- 981 879 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принято увеличение исковых требований. ФИО1 просит суд взыскать с ответчика 1084 273 руб., судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 30000 руб., государственную пошлину- 3200 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании доводы искового заявления поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что дом не пригоден для проживания в зимнее время, промерзают углы и стены. Он был введен в заблуждение ФИО2, которая при осмотре дома сказала что он брусовой и представила в агентство <данные изъяты> технический паспорт на дом, где указано, что основное строение- брус, сени и гараж- каркасно- обшивные с утеплителем. Каркасный дом не соответствует его покупной цене.

Представитель истца ФИО3, в судебном заседание требования искового заявления поддержала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что ФИО2 скрыла от истца факт того, что он не брусовой. В агентство недвижимости <данные изъяты> была представлена заявка ФИО1 с требованиями, предъявляемыми к дому. Приобретенный им дом, не соответствует данным требованиям и техническому паспорту на него. Для того чтобы построить брусовой дом истец сначала должен снести дом, который приобрел у ФИО2 Экспертное заключение, представленное в дело, является письменным доказательством и суд не может лишить его доказательственного значения.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседание пояснил, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку договор купли- продажи дома не содержит требования к строительному материалу дома, технический паспорт дома не является неотъемлемой частью договора. Кроме того, размер исковых требований является не снижением покупной цены, а говорит о строительстве нового дома. Экспертное заключение не может быть принято в качества доказательства, поскольку не соответствует требованиям, имеются противоречия с пояснениями истца.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив все доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок площадью 1000 кв. м, с кадастровый № и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 47,8 кв.м, кадастровый (условный) №, по адресу: <адрес>, вместе именуемое "недвижимое имущество" общей стоимостью 1 250 000 руб., из которых стоимость земельного участка – 168 000 руб., стоимость дома – 1 082 000 руб.

Согласно пункту 3.1 Договора передача недвижимого имущества и принятие его покупателями осуществляется по передаточному акту; переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п. 3.2).

В соответствии с п.4.1.2 Договора продавец обязуется предупредить покупателя обо всех недостатках указанного объекта недвижимости, предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости.

Пунктом 4.3 Договора установлено, что в случае передачи продавцом покупателю объекта недвижимости, не соответствующего условиям договора, если недостатки объекта недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель которому передан объект недвижимости ненадлежащего качества вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков объекта недвижимости в срок не более 3-х дней с момента их выявления; возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ составлен передаточный акт, согласно которого продавец передает объект недвижимости покупателю, в том виде, какой он есть на день подписания настоящего акта. Состояние объекта недвижимости соответствует условиям договора, явных недостатков нет.

Денежные средства за объекты недвижимости получены ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в размере 204 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 046 000 рублей, что подтверждается расписками.

Согласно техническому паспорту на жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, общая площадь жилого дома составляет 47,8 кв.м, год постройки ДД.ММ.ГГГГ, одноэтажный. Состав объекта: основное сооружение- материал стен брус; сени- каркасно-обшивные с утеплителем; гараж- каркасно-обшивные с утеплителем.

Установлено, что обязательства продавцом выполнены - недвижимое имущество передано ФИО1 по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, а истец произвел оплату договорной стоимости приобретаемого имущества в полном объеме, что не оспаривалось сторонами.

Право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается Выписками из ЕГРН.

Суду в обоснование исковых требований о соразмерном уменьшении покупной цены дома истцом представлено заключение специалиста ООО <данные изъяты> №, согласно которого:

- конструктивные элементы жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, не соответствуют техническому паспорту «стены выполнены из бруса», фактически из деревянного каркаса; - техническое состояние жилого дома (основного строения) является «ограниченно работоспособным». Ограниченно работоспособное состояние- категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации;

- стоимость работ для устранения несоответствий техническому паспорту и имеющихся дефектов по реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, без учета НДС составляет 1 084 273 рубля.

Истец, основываясь на данном заключении и на обстоятельства, обнаруженные при эксплуатации дома, указывает, что обнаружены существенные недостатки в качестве дома: дом построен не из бруса, отсутствует качественный фундамент, имеются недостатки в устройстве теплоизоляции и отопления дома.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия, ответ на которую получен не был.

Исследовав представленные доказательства, суд достаточных правовых оснований для удовлетворения исковых требований не видит.

Как следует из п. 4.1.4 указанного договора купли-продажи, продавец передает покупателю объект недвижимости по передаточному акту, согласно которого состояние объекта недвижимости соответствует условиям договора, явных недостатков нет Таким образом, истец был удовлетворен состоянием жилого дома путем его осмотра.

Также истцом не представлено доказательств, что ответчиком чинились препятствия при осмотре домовладения.

Доводы истца об объективном отсутствии возможности выявить имеющиеся существенные недостатки жилого дома при визуальном осмотре домовладения перед его приобретением являются голословными, поскольку какими-либо доказательствами не подтверждены.

Истцом, после ознакомления с техническим состоянием жилого дома при заключении договора купли-продажи не было указано на наличие тех или иных недостатков жилого дома, которые он мог обнаружить путем визуального осмотра, а именно техническое состояние полов, потолков, стен и т.д.

В силу положений статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что условие о качестве объекта недвижимости сторонами согласовано не было, в связи с чем, юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора являлось выяснение вопроса о возможности использования дома с земельным участком по назначению.

Как усматривается из материалов дела и подтверждается пояснениями сторон, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, дом и земельный участок переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, судом, не установлено и из материалов дела не усматривается.

Кроме того, в судебном заседании истец пояснил, что проживать в спорном доме можно в летнее время, он соответствует всем качествам жилого дома, в осеннее и в зимнее время обмерзают углы дома, холодно.

Судом не может быть принят во внимание довод представителя истца о том, что в агентство недвижимости ФИО1 была подана заявка на приобретение дома с указанием характеристик дома и ФИО2 зная требования к дому, ввела ФИО1 в заблуждение, поскольку данная заявка являлась основанием для заключения агентского договора между ФИО1 и ООО <данные изъяты> а не договора купли- продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ.

В данном случае истец, пользуясь правом выбора в силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, заявил требования об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Между тем, истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.

Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение скрытых недостатков по экспертному заключению (демонтаж дома и возведение нового дома), фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости строительных или ремонтных работ.

То обстоятельство, что истец находит указанную продавцом стоимость имущества явно завышенной, не свидетельствует о нарушении его прав, поскольку в данном случае действует презумпция свободы договора, предусмотренная ст. 421 ГК РФ, предусматривающая, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, право устанавливать цену принадлежит продавцу.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании изложенного, требование истца о снижении размера покупной цены на 1 084 273 является неправомерным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заиграевский районный суд Республики Бурятия.

Судья С.И. Минеева