Апелляционное определение № 33-2379/2026 от 29 мая 2026 г.

Судья Землянская Е.В. Дело № 11RS0001-01-2024-021516-50 (№2-2047/2025г.)

(33-2379/2026 г.)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.

судей Пунегова П.Ф. и Щелканова М.В.

при секретаре Микушевой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 30 мая 2026 года в г.Сыктывкаре Республики Коми гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости устранения скрытых недостатков приобретенного дома

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 18 июня 2025 года.

Заслушав доклад судьи Тепляковой Е.Л., объяснения ФИО3 – представителя ФИО2, объяснения ФИО4 – представителя ФИО1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании убытков в размере 1 192 994 рублей 45 копеек, судебных расходов на оценку в размере 13 431 рубля и уплату государственной пошлины, указав в обоснование требований, что по договору купли-продажи от 17 мая 2023 года приобрел у ответчика индивидуальный жилой дом и земельный участок по адресу: <Адрес обезличен>, общей стоимостью 6 000 000 рублей. В ходе эксплуатации выявлены скрытые недостатки дома, стоимость устранения которых составляет 1 192 994 рубля 45 копеек. Требование о возмещении стоимости работ по устранению недостатков ответчиков не удовлетворено.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО5

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал.

Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, и дело рассмотрено в их отсутствие.

Решением Сыктывкарского городского суда от 18 июня 2025 года исковые требования удовлетворены; с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана стоимость устранения скрытых недостатков приобретенного дома в размере 1 192 994 рублей 45 копеек, судебные расходы по оценке убытков в размере 13 431 рубля и уплате государственной пошлины в размере 27 064 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО2 не согласна с решением суда и просит его отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО4, действуя в интересах ФИО1 на основании доверенности, просит оставить решение суда без изменения, отклонив доводы жалобы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 20 ноября 2025 года решение Сыктывкарского городского суда от 18 июня 2025 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 4 марта 2026 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 20 ноября 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и в обжалуемой части, обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 4 марта 2026 года, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с учетом следующего.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 17 мая 2023 года между ФИО2 (продавец) и ФИО6, действующей от имени и в интересах ФИО1 (покупатель), заключен договор купли-продажи недвижимости: жилого дома, площадью ... кв.м., с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельного участка, площадью ... кв., с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенных по адресу: <Адрес обезличен>, по цене ... рублей, из которых стоимость жилого дома - ... рублей, стоимость земельного участка – ... рублей (т.1 л.д.7-9).

Пунктом 4.3 указанного договора установлено, что по соглашению сторон и согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ данный договор купли-продажи недвижимости является одновременно актом приема-передачи указанной в договоре недвижимости.

Право собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в ЕГРН <Дата обезличена> (т.1 л.д.31-41).

По доводам стороны истца, после заключения договора купли-продажи, в процессе эксплуатации жилого дома выявилось, что конструкции стен дома поражены гнилью, то есть имеются скрытые недостатки.

Согласно представленному истцом локальному сметному расчету (смета) № 1, составленному ..., стоимость ремонтно-строительных работ жилого дома по адресу: <Адрес обезличен>, составляет 1 192 994 рубля 45 копеек (т.1 л.д.14-17).

29 июля 2024 года ФИО1 направил ФИО2 претензию с требованием об оплате стоимости работ по устранению выявленных недостатков дома (т.1 л.д.20-23).

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно заключению назначенной по делу по ходатайству истца судебной строительно-технической экспертизы, проведенной экспертом ФИО9 (заключение <Номер обезличен> от 23 мая 2025 года), при возведении жилого дома по адресу: <Адрес обезличен>, допущены ошибки при строительстве каркасного дома: для каркаса использовался материал естественной влажности, а не высушенный до требуемой СП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции» влажности, на пароизоляцию и ветрозащиту использовался материал, не соответствующий требованиям СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых жомов с деревянным каркасом». Допущенные при строительстве ошибки привели к гнилостным процессам в деревянных конструкциях каркаса; каркас находится в аварийном состоянии (т.2 л.д.9-22).

По заключению эксперта, данные недостатки возникли до 17 мая 2023 года, являются скрытыми, существенными и подлежат исправлению.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения скрытых недостатков дома и его элементов, несущих конструкций дома составляет 6 001 422 рубля 03 копейки.

Установив указанные обстоятельства и руководствуясь статьями 15, 469, 475, 476, 549 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции, приняв во внимание в качестве надлежащего доказательства по делу заключение судебной строительно-технической экспертизы, пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика стоимости устранения скрытых недостатков дома, исходя из того, что спорный жилой дом, переданный ФИО1 по договору купли-продажи от 17 мая 2023 года, имел до передачи покупателю скрытые недостатки, которые нельзя было обнаружить при проверке качества объекта при его покупке и которые не были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи.

Однако, с выводом суда об удовлетворении иска согласиться нельзя, так как он не соответствует нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).В силу статьи 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ).

Правила статьи 475 Гражданского кодекса, за исключением права покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, применяются и в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи о ее качестве (статья 557 Гражданского кодекса РФ).

Из нормативных положений статьи 475 Гражданского кодекса РФ следует, что при обнаружении в товаре недостатков покупатель вправе по своему выбору предъявить продавцу одно из перечисленных в пункте 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ требований, при этом при обнаружении существенных недостатков товара покупатель вправе предъявить только требование о возврате уплаченной за товар денежной суммы в связи с отказом покупателя от исполнения договора купли-продажи либо требование о замене товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

При этом требование о замене товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, не может быть предъявлено при продаже недвижимости ненадлежащего качества.

По заключению проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы <Номер обезличен> от 23 мая 2025 года, стоимость устранения скрытых недостатков дома составляет 6 001 422 рубля 03 копейки, что превышает стоимость жилого дома, согласованную сторонами договора - 3 000 000 рублей.

Заключение судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, в том числе стороной истца, не оспорено (т.2 л.д.53 оборот), составлено по результатам осмотра экспертами спорного жилого дома с участием представителя ФИО7 (т.2 л.д.10); выявленные недостатки дома проиллюстрированы фотоматериалом, а стоимость устранения недостатков обоснована локальным сметным расчетом (т.2 л.д.13-16,18-21); эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Соответственно, суд правомерно принял экспертное заключение <Номер обезличен> от 23 мая 2025 года в качестве надлежащего доказательства по делу.

Значительное (более чем в два раза) превышение стоимости устранения скрытых недостатков дома стоимости самого жилого дома свидетельствует о существенности таких недостатков, в связи с чем истец в силу приведенных положений статей 475 и 557 Гражданского кодекса РФ был вправе завить только требование о расторжении договора купли-продажи от <Дата обезличена> и возврате ему ответчиком полученной по договору денежной суммы (покупной цены), однако таких требований ФИО1 не заявлено.

В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, и иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты права предопределяется правовыми нормами, которые регулируют спорные правоотношения. Право истца на самостоятельный выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права не предполагает избрание им произвольного способа, который не предусмотрен законом.

Учитывая, что предусмотренных законом оснований для выхода за пределы заявленных исковых требований не имеется, а избранный истцом способ защиты не соответствует нормам права, регулирующим спорные правоотношения, то исковые требования о взыскании убытков в размере 1 192 994 рублей 45 копеек, представляющих стоимость устранения скрытых недостатков дома, приобретенного по договору купли-продажи от <Дата обезличена>, и производные требования о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда не установлено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 18 июня 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости устранения скрытых недостатков приобретенного дома и судебных расходов.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 4 мая 2026 года (с учетом выходных и праздничных дней 1-3 мая 2026 года).