Решение № 2-2695/2017 2-2695/2017~М-2229/2017 М-2229/2017 от 8 августа 2017 г. по делу № 2-2695/2017

Дело № 2-2695/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 августа 2017 года г. Дмитров

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Хорьковой Л.А., при секретаре судебного заседания Докучаевой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Сергиево-Посадского муниципального района к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, и по встречному иску ФИО1 к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района о расторжении договора аренды, признании незаконным условие договора аренды, о перерасчете арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рубля (в том числе <данные изъяты> рубля – сумма основного долга; <данные изъяты> рубля – размер пени).

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ года с ЗАО «ВАМ» договора аренды земельного участка №, сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 109000 кв.м., относящийся к категории земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, для строительства пионерлагеря (база отдыха для детей), расположенный по адресу: <адрес>;

на основании договора об уступке права аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года были переданы ответчику; ответчик обязался своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом согласно условиям договора, однако взятые на себя обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ года образовалась указанная задолженность и начислена неустойка (пени).

В ходе рассмотрения заявленного иска ответчиком ФИО1 поданы встречные исковые требования к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района, о расторжении договора аренды, признании незаконным условие договора аренды, о перерасчете арендной платы (л.д. 43-47).

Представитель истца – Администрации Сергиево- Посадского района Московской области в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что имеющаяся ранее задолженность по арендной плате взыскана с ответчика через службу судебных приставов, в настоящее время имеется новая задолженность, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что истцом ранее незаконно была взыскана арендная плата с ответчика, поскольку применялась неправильная ставка; встречные исковые требования поддержал, считает, что необходимо сделать перерасчет задолженности и признать незаконными условия, расторгнуть договор аренды.

Представитель истца – Администрации Сергиево-Посадского района Московской области встречные исковые требования не признал, пояснил, что ответчиком не выполнены условия данные в ответе Администрации об освобождении земельного участка.

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав представленные доказательства, находит иск подлежащим удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между Администрацией Сергиево -Посадского муниципального района Московской области и Закрытым акционерным обществом «ВАМ» заключен договор аренды земельного участка №, по которому ЗАО предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером №5, общей площадью 109000 кв.м., относящийся к категории земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, относящихся к ведению Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, разрешённое использование – для строительства пионерлагеря (база отдыха для детей), расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года № №, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью (л.д. 8-19).

Согласно п.3.1. Размер годовой арендной платы за участок на 2013 год – ДД.ММ.ГГГГ руб. на период строительства (до даты вода объекта в эксплуатацию), но не более, чем на 3 года с момента заключения договора аренды земельного участка. Коэффициент деятельности будет составлять 1,5. После завершения строительства коэффициент деятельности будет изменен в соответствии с законодательством. Размер арендной платы за участок на дату подписания установлен в приложении № 3 (Расчет арендной платы); размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

Согласно п. 3.4. Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размере арендной платы и коэффициентов к ним. Перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, а также в случаях внесения иных изменений в законодательство, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в настоящий Договор. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в Договоре. Размер арендной платы считается измененным со дня введения в действие соответствующего нормативного правового акта, если законодательством не установлено иное.

В соответствии с п.5.2 договора, за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы.

ДД.ММ.ГГГГ года между ЗАО «ВАМ» и ФИО1 заключен договор об уступке прав аренды, по условиям которого ЗАО «ВАМ» уступает на возмездной основе, а ФИО1 принимает право аренды вышеуказанного земельного участка (л.д. 35-38). Договор об уступке права требования прошел государственную регистрацию.

Из представленных в суд документов следует, что Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области обязанности по договору аренды выполнены, тогда как со стороны ответчика ФИО1, взятые на себя обязанности по внесению арендной платы по настоящему договору исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем, перед истцом образовалась задолженность.

Истцом в суд представлен расчёт (л.д.5-7), который соответствует представленным в суд доказательствам.

В связи с нарушением ответчиком ФИО1 принятых на себя обязательств, истец предложил погасить задолженность (л.д.23), данное уведомление оставлено ответчиком без ответа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В данном случае, исходя из представленных истцом документов, судом установлено, что ответчиком в нарушение условий заключенного с истцом договора аренды, не вносилась арендная плата за предоставленный в аренду земельный участок, при этом направленная ему претензия о необходимости погасить задолженность, оставлена без ответа.

В судебное заседание ответчиком в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате.

Истец по встречному иску ФИО1, обращаясь со встречными исковыми требованиями, ссылается на положения п.1, п. 2 ст. 451 ГК РФ, ст. 452 ГК РФ, а также, в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка он не мог предвидеть увеличение арендной платы, арендодатель стал требовать завышенную арендную (более чем в 8 раз) плату, что нарушает права арендатора, а также не соответствует нормам, изложенным в п. 3 ст. 614 ГК РФ, при этом, считает, что ответчик по встречному иску игнорировал право расторжения договора аренды в принудительном порядке с не использованием земельного участка, предназначенного для строительства в течение 3 лет, тем самым полагает, что ответчик осознанно понуждает арендатора исполнять условия договора аренды на заведомо невыгодных для него условиях.

Также истец по встречному иску ФИО1 во встречных исковых требованиях ссылается на то, что на арендуемом земельном участке ему принадлежат нежилые здания, остатки бывшего пионерского лагеря, находящегося в разрушенном состоянии.

Истцом по встречному иску в обоснование требований в материалы дела представлены договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ЗАО «ВАМ» и ФИО1 в отношении объектов незавершенного строительства, расположенных на арендуемом земельном участке (л.д. 51-59), а также ответ Администрации Сергиево-Посадского муниципального района о нецелесообразности расторжения указанного договора аренды по соглашению сторон ввиду того, что в настоящее время вышеуказанный земельный участок не освобожден от строений (л.д. 49-50).

Как установлено ранее, Ответчик (истец по встречному иску) ДД.ММ.ГГГГ года между ЗАО «ВАМ» и ФИО1 заключен договор об уступке прав аренды, по условиям которого ЗАО «ВАМ» уступает на возмездной основе, а ФИО1 принимает право аренды вышеуказанного земельного участка (л.д. 35-38). Договор об уступке права требования прошел государственную регистрацию.

Согласно пункту 3.4 Договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором т в случае административно – территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменение разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, а также в случаях внесения иных изменений законодательства без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в настоящий договор.

Таким образом, по правилу ст. 431 ГК РФ, при исчислении размера арендной платы за спорный период должны применяться действующие в соответствующие периоды значения величин, участвующих в расчете арендной платы.

Ответчик так же ссылается на неверное применение значения арендной платы 2% от кадастровой стоимости земельного участка, полагая правильным и соответствующим фактической воле сторон применение значения 1,5%. Которое установлено договором в п.3..

Между тем, согласно текстам Договора аренды и Приложения к нему (л.д. 17), подписанных сторонами, Арендная плата определяется в соответствии с п.2.1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года №23\96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области (с изменениями и дополнениями) и приведен расчет арендной платы за земельный участок на 2013 год, где процентная ставка указана «2». Размеры ставок в спорный период нормативно не изменялись, изменялась только кадастровая стоимость.

Таким образом, истцом при расчете суммы арендной платы использована ее согласованная ставка, именно она была принята сторонами при подписании договора, соответственно условия договора соответствуют воле сторон и закону. Доводы ответчика о незаконности условий указанного договора в части порядка расчета арендной платы несостоятельны.

Судом также принимается во внимание, что ответчик принял на себя права и обязанности на спорный земельный участок на условиях договора № от ДД.ММ.ГГГГ года, и в установленном законом порядке об изменениях существенных условий данного договора не обращался;

Также суд не находит оснований для применения ставки 1. 5% от кадастровой стоимости в отношении ФИО1, поскольку ФИО1 был ознакомлен с текстом договора аренды, в том числе, с предметом, правами и обязанностями сторон, размером арендной платы и порядком расчетов, порядком изменения договора, условиями ответственности сторон

Согласно положениям ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

По правилу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается досрочно по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. 620, п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу положений ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. С учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Разрешая встречные исковые требования ФИО1 суд, руководствуясь вышеуказанными нормами права приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных встречных исковых требований, поскольку при подписании оспариваемого договора стороны были ознакомлены с его условиями, ими достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в частности по размеру арендной платы и по условиям периодичности ее внесения. Договор аренды земельного участка фактически исполнен, земельный участок был передан по акту приема –передачи от ДД.ММ.ГГГГ года изначально ЗАО «ВАМ», затем ответчику ФИО1 по договору уступке права аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, который зарегистрирован надлежащим образом.

Таким образом, оснований для признания оснований для расторжения договора не имеется.

С учётом изложенного, учитывая непредставление ответчиком доказательств оплаты задолженности, суд находит представленный истцом расчет задолженности ответчика обоснованным, в связи с чем, исковые требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ года размере <данные изъяты> рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

Встречные исковые требования к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района о расторжении договора аренды, признании незаконным условия договора аренды, о перерасчете арендной платы удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований

С учётом того, что заявленные исковые требования удовлетворены в полном объёме, с ответчика ФИО1 в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20789,14 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.309,310,314,606,609-611, 614,619 ГК РФ, ст.65 ЗК РФ, ст.ст.56,57,67,103,194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Сергиево-Посадского муниципального района к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Сергиево- Посадского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рубля, в том числе <данные изъяты> рублей – сумма основного долга, <данные изъяты> рубля – размер пени).

Встречные исковые требования ФИО1 к Администрации Сергиево- Посадского муниципального района о расторжении договора аренды, признании незаконным условие договора аренды, о перерасчете арендной платы – оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в доход государства госпошлину в размере 20789,14 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Дмитровский городской суд в течение одного месяца.

Судья