Решение № 2-1400/2019 2-1400/2019~М-304/2019 М-304/2019 от 6 февраля 2019 г. по делу № 2-1400/2019

№2-1400/2019

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 февраля 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Шафигуллина Ф.Р.,

при секретаре судебного заседания Мукатдесовой М.З.,

с участием ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о признании предварительного договора купли продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Фон» о признании предварительного договора купли продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве, в обоснование требований указав, что между Истцом и Ответчиком 22.07.2015г. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № AГ3-503, согласно условиям которого, ответчик взял на себя обязательство передать в собственность Истцу в срок до 30.09.2017 г. жилое помещение в <адрес изъят> Согласно пункту 5.1. стоимость квартиры составляет 1 677 070 рублей, обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнено в полном объеме. Однако до настоящего времени общество с ограниченной ответственностью «Фон» свои обязательства не исполнило.

На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-503 от 22.07.2015 г., заключенный между ООО «ФОН» и ФИО1, договором долевого участия в строительстве.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «ФОН» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, возражения на исковые требования не предоставил.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

При таких обстоятельствах, на основании ч.4 ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежаще извещенного о месте и времени судебного заседания. Ответчик не сообщил суду о причинах своей неявки в суд, доказательств уважительности причин не явки не предоставлено. Вышеперечисленные действия ответчика суд расценивает как волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела на основе принципа состязательности и равноправия сторон, установленного ст.12 ГПК РФ.

Истец согласен на рассмотрение дела в порядке заочного судопроизводства.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения истца, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что

06.09.2012 г. между ООО «ФОН» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-298, согласно условиям которого, ООО «ФОН» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО2 жилое помещение в <адрес изъят> а ФИО2. обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 1 721 440 рублей.

27.09.2012 г. ФИО2 переуступил право требования по вышеуказанному договору ФИО3, что подтверждается соответствующим Договором № У-4374 об уступке права требования, согласованным с Ответчиком.

Согласно п. 5 Договора № У-4374 об уступке права требования, обязательство перед Должником - ООО «ФОН» по оплате предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ4-298 от 06.09.2012 г. исполнено полностью: оплачено 59,36 кв.м. (100%) общей площади на сумму в размере 1 721 440 рублей, в связи с чем Должник не возражает против уступки права требования, являющейся предметом настоящего договора. Данный пункт подтверждает, что на момент уступки права, обязательства ФИО2 перед ООО «ФОН» по оплате жилого помещения исполнены в полном объеме.

Свои обязательства, по оплате принятого права требования, Истец исполнила в полном объеме, что подтверждается соответствующими расписками ФИО2 от 27.09.2012 г. и 15.10.2012 г.

22.07.2012 г. ФИО3 переуступил право требования по вышеуказанному договору № АГ4-298 от 06.09.2012 г. ООО «Царицынский Бугор», что подтверждается соответствующим Договором об уступке права требования, согласованным с Ответчиком.

Согласно п. 5 Договора об уступке права требования от 22.07.2012 г., обязательство перед Должником - ООО «ФОН» по оплате предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ4-298 от 06.09.2012 г. исполнено полностью: оплачено 59,36 кв.м. (100%) общей площади на сумму в размере 1 721 440 рублей, в связи с чем Должник не возражает против уступки права требования, являющейся предметом настоящего договора. Данный пункт подтверждает, что на момент уступки права, обязательства ФИО3 перед ООО «ФОН» по оплате жилого помещения исполнены в полном объеме.

22.07.2015 г. между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № AГ3-503, согласно условиям которого, ответчик взял на себя обязательство передать в собственность Истцу в срок до 30.08.2017 г. жилое помещение в <адрес изъят>

Согласно пункту 5.1. Договора № AГ3-503 от 22.07.2015 г. стоимость квартиры составляет 1 677 070 рублей.

Обязательства по оплате приобретаемой квартиры по Договору № AГ3-503 от 22.07.2015 г. ФИО1 исполнено в полном объеме путем заключения соглашения о зачете взаимной задолженности на сумму 1 677 000 рублей между ООО «ФОН», ООО «Царицынский Бугор» и ФИО1, что подтверждается соответствующим соглашением от 22.07.2015 г. подписанным ООО «ФОН», ООО «Царицынский Бугор» и ФИО1

Однако до настоящего времени общество с ограниченной ответственностью «Фон» свои обязательства не исполнило.

В соответствии с п. 4.1 и 4.2 договора № АГ3-503 от 22.07.2015 г. стороны договорились, что основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан не позднее 30.06.2016 г., срок передачи объекта долевого участия установлен 30.08.2017 г. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт. Таким образом, 30.08.2017 г. у Ответчика истек строк исполнения обязательств по договору.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, дом в эксплуатацию не введен, объект в собственность истцу не передан.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГЗ-503 от 22.07.2015 года и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме того, положения пункта 5.5 договора, указывают на то, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

ООО «ФОН» является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по ул. Академика Губкина г. Казани, в состав которого должен входить дом № 3.

Обязательства по оплате квартиры истцом по предварительному договору также исполнены в пользу ответчика ООО «ФОН».

Следовательно, предварительный договор № АГ3-503 от 22.07.2015 г., заключенный между ФИО1 и ООО «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать их, как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ООО «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-503 от 22.07.2015 г. договором долевого участия в строительстве обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-503 от 22.07.2015 г., заключенный между истцом ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд г. Казани заявление об отмене заочного решения суда в течение 7 дней со дня получения копии этого решения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение одного месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Ф.Р. Шафигуллин