Решение № 2-1340/2020 2-1340/2020~М-1088/2020 М-1088/2020 от 26 октября 2020 г. по делу № 2-1340/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 октября 2020 года город Тверь

Заволжский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Рева Н.Н.,

при секретаре Дроздовой У.А.

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2

представителя ответчика администрации г. Твери – ФИО3

представителя ответчика администрации г. Твери и третьего лица департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери – ФИО4

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Твери об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на два года девять месяцев с даты заключения договора аренды на условиях, установленных действующим законодательством,

установил:

истец обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к администрации г. Твери об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на два года девять месяцев с даты заключения договора аренды на условиях, установленных действующим законодательством.

Определением суда от 05.08.2020, занесенным в протокол судебного заседания, в качестве третьих лиц привлечены департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Твери, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

В обоснование заявленных требований указано, что исковые требования направлены на продление срока действия Договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 13.07.2017 №.

В обход процедуры расторжения Договора, установленной п. 6.3. Договора, администрация заявила в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о прекращении указанного Договора аренды.

На основании указанного заявления запись о Договоре аренды земельного участка в ЕГРН прекращена.

ФИО1 обращалась в Заволжский районный суд г. Твери с заявлением о применении обеспечительных мер в виде запрета ответчику, департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершать указанные действия по расторжению Договора, совершению регистрационных действий в целях обеспечения исполнения решения суда и сохранения существующего положениями между сторонами дела.

Однако в удовлетворении данного заявления о применении обеспечения искового заявления судом отказано.

В связи с недобросовестным поведением ответчика внесение изменений в расторгнутый договор (первоначальный предмет иска) не будет являться надлежащим способом защиты нарушенного права истца.

07.09.2020 в ходе исполнительного производства ФИО1 выдано разрешение на строительство №.

В период действия Договора аренды ФИО5 неоднократно испрашивалось предоставление участка в аренду как посредством заключения дополнительного соглашения к Договору аренды, так и посредством заключения самостоятельного договора.

Согласно п. 4.3.6, п.6.4. Договора Арендатор имеет право на заключение Договора аренды на новый срок.

При наличии разрешения на строительство арендные отношения с органом публично - правового образования должны сохраниться, на что указывает Верховный суд в кассационном определении от 04.10.2019 № и Судебная коллегия по административным делам Тверского областного суда в апелляционном определении от 12.08.2020.

Учитывая действия администрации г. Твери, совершенные в период рассмотрения настоящего спора с грубым нарушением договорной процедуры расторжения Договора аренды, установленной п. 6.3. Договора, а равно в нарушение принципов деятельности и основных задач органов местного самоуправления, и направленные на воспрепятствование объективному судопроизводству и восстановлению прав ФИО1, поведение администрации г. Твери следует признать недобросовестным, а именно: ФИО1 неоднократно было отказано в выдаче разрешения на строительство, в заключении (продлении) Договора аренды земельного участка; неправомерность данных действий установлена судами в рамках дела № 2а-1066\2020; после вынесения решения суда с положительным для ФИО1 итогом, администрация г. Твери принимает решение об отмене Градостроительного плана спорного земельного участка (документа, применимого в строительной деятельности) и заявляет об отсутствии ГПЗУ в суде апелляционной инстанции в качестве довода для отмены решения суда; на заявления ФИО1 об исполнении вступившего в силу решения суда о выдаче разрешения на строительство администрация г. Твери неоднократно отвечает отказом по незаконным основаниям; несмотря на уведомительный порядок расторжения договора аренды, установленный п. 6.3. Договора аренды, в том числе для случаев расторжения договора по окончании срока действия, администрация г. Твери расторгает Договор именно в период рассмотрения настоящего спора о внесении изменений в данный Договор аренды. При том, что ранее на протяжении 5 месяцев после истечения договорного срока аренды таких действий администрация г. Твери не предпринимала; отказывает ФИО1 в выдаче ГПЗУ со ссылкой на прекращение в ЕГРН записи об аренде и отсутствие прав на земельный участок.

07.09.2020 не сообщает суду о том, что совершены действия по расторжению Договора аренды.

Указанные действия администрации г. Твери обуславливают настоящее заявление ФИО1 о признании поведения стороны недобросовестным и применении последствий установления данного обстоятельства.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права н законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ), ст. 65 АПК РФ,

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, недобросовестные действия участников настоящего деда по расторжению спорного Договора аренды земельного участка не должны повлечь для ФИО1 отрицательных последствий.

В судебное заседание истец – ФИО1, извещенный о месте и времени рассмотрения дела, не явился, причин уважительности неявки не представил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не ходатайствовал.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 заявленные требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации г. Твери – ФИО3 заявленные требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика администрации г. Твери, третьего лица департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери – ФИО6, заявленные требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Третьи лица - департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Твери, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, не явились, причин уважительности не представили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не ходатайствовали.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, полагает следующее.

Конституция Российской Федерации закрепляет признание и защиту равным образом всех форм собственности и гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защиту, в том числе судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (ст. 8, ч.ч. 1, 2 ст. 19, ч. 1 ст. 34; ч. 1, 2 ст. 35; ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст.46).

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Из выраженных в Конституции Российской Федерации общепризнанных принципов неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота проистекает свобода владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.11.2000 № 14-П, от 20.12.2010 № 22-П и др.).

Согласно ч. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в частности, на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.

Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью, правом распоряжения которыми наделены соответствующие органы государственной власти, указные в ст. 125 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 ЗК РФ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9 – 11 настоящего Кодекса.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Аналогичные положения закреплены в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

В силу п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственно или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в с вязи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников объекта.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Твери от 06.10.1999 № передан ООО СФ «Тверьинвастрой» земельный участок площадью 2 638, 8 кв.м, под строительство мини – рынка по ул. Горького в Заволжском районе, кадастровый №, сроком до 30.04.2000.

В соответствии с постановлением администрации г. Твери от 06.10.1999 № заключен между администрацией г. Твери и ООО СФ «Тверьинвастрой» договор аренды земель промышленного, общественного и иного назначения сроком до 30.04.2000.

Постановлением администрации г. Твери от 08.08.2000 № спорный земельный участок передан в аренду сроком до 01.02.2001 ООО «Тверьинвастрой» под строительство мини – рынка по ул. Горького в Заволжском районе.

08.08.2000 между администрацией г. Твери (Арендодатель) и ООО СФ «Тверьинвастрой» (Арендатор) заключен договор аренды земель промышленного, общественного и иного назначения №, по условиям которого Арендатор сдает, а Арендодатель принимает в аренду земельный участок, площадью 2 638, 8 кв.м, расположенный по адресу: <...> под строительство мини – рынка, кадастровый номер участка 69:40:0100274:0036, сроком до 01.02.2001.

Дополнительным соглашением от 15.04.2002 № к договору аренды земельного участка от 08.08.2000 № по всему тексту слова «под строительство мини – рынка» заменены на слова «под строительство торгового центра».

ООО СФ «Тверьинвастрой» выдано разрешение на выполнение строительно – монтажных работ № з-45/04 сроком действия с 01.08.2004 по 30.04.2004, действие которого в последующем неоднократно продлевалось.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Тверской области от 05.02.2010 № «О предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства» предоставлен ООО СФ «Тверьинвастрой» в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 639 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства торгового центра, сроком на 1 год.

На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области от 05.02.2010 № между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (Арендодатель) и ООО СФ «Тверьинвастрой» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.02.2010 №-з/10, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 639 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Участок предоставлен Арендатору для завершения строительства торгового цента (п. 1.2 Договора).

На участке находится объект недвижимости – незавершенный строительством объект с кадастровым номером № (п. 1.3 Договора).Срок действия установлен с 05.02.2010 по 04.02.2011.

Решением арбитражного суда Тверской области от 26.05.2009 по делу № А66-6703/2007 признано ООО СФ «Тверьинвастрой» несостоятельным (банкротом).

По договору купли – продажи от 17.11.2014, заключенному между ООО «Тверьинвастрой» (Продавец) и ФИО7 (Покупатель), последним приобретен незавершенный строительством объект (процент незавершенного строительства – 90%), кадастровый №/А, адрес: <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 2 639 кв.м с кадастровым номером №.

В последующем указанный объект незавершенного строительства, на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ отчужден ФИО7 в пользу ООО «ТверьСтройСервис».

По договору купли – продажи от 19.02.2015 ФИО8 (Покупатель) приобретен у ООО «ТверьСтройСервис» (Продавец) незавершенный строительством объект (процент незавершенного строительства – 90%), кадастровый №, адрес: <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 2 639 кв.м с кадастровым номером 69:40:0100274:36.

13.07.2017 между администрацией г. Твери (Арендодатель) и ФИО8 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 2 639 кв.м, разрешенным использованием – под строительство торгового центра, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: <адрес>, в границах, указанных в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости.

Участок предоставлен Арендатору для завершения строительства торгового центра (п. 1.2 Договора).

На участке находится объект недвижимого имущества – незавершенный строительством объект, кадастровый № (п. 1.3 Договора).

Срок аренды земельного участка определен сторонами с 13.07.2017 по 13.04.2020 (п. 2.1 Договора).

Соглашением о расторжении договора аренды от 13.07.2017 №, заключенным между администрацией г. Твери (Арендодатель) и ФИО8 (Арендатор), расторгнут с 17.04.2017 договор аренды земельного участка от 05.02.2010 №-з/10.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Положениями п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но, в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождают гражданские права и обязанности.

В качестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, законодатель определяет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Статьей 606 ГК РФ закреплено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Соглашение об аренде в силу положений ст. ст. 606 - 607, 642 ГК РФ порождает обязанность арендодателя передать имущество другой стороне - арендатору, который обязан вносить плату.

В части 1 ст. 609 ГК РФ определено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Как следует из п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Из разъяснений, изложенных в п.п. 1 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Подписание договора аренды земельного участка подтверждает волеизъявление сторон в договоре на создание условий и правовых последствий, определенных условиями заключенного ими Договора аренды от 13.07.2017 № 314-1.

По договору купли продажи недвижимого имущества и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.07.2019 произведено отчуждение ФИО8 незавершенного строительством объекта (процент незавершенного строительства – 90%) в пользу ФИО1

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 2 ст. 209, ст. 608 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) - в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч. 1 ст. 425 ГК РФ).

С учетом правового содержания ст. 153 ГК РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.

Указанное предполагает, что при вступлении в договорные отношения независимо от вида договорной формы воля стороны должна быть направлена на достижение определенного правового результата.

Таким образом, обязательным условием сделки как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка, совершенная без намерения создать правовые последствия, ничтожна (ч. 1 ст. 170 ГК РФ).

Относимых и допустимых доказательств того, что сделки не имели намерения создать соответствующие им правовые последствия не представлено.

Из содержания разъяснений, изложенных в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Согласно ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из положений ст. 271 ГК РФ также следует, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли – продажи объекта недвижимости не зависимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

При таких обстоятельствах приобретатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем прежнему собственнику на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на праве аренды, не зависимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между приобретателем недвижимости и собственником земельного участка.

При этом новый собственник приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

На основании вышесказанного, с момента регистрации права собственности на объект недвижимости к новому собственнику этого объекта недвижимости перешли не только право пользования земельным участком, но и обязанность по уплате арендных платежей.

Из разъяснений, изложенных в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Земельный кодекс Российской Федерации не содержит норм, обязывающих заинтересованное лицо предъявлять требования о расторжении договора к прежнему собственнику, в связи с тем, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Согласно п. 6.4 Договора аренды от 13.07.2017 № 314-1 по истечении срока действия Договора может быть заключен новый договор в соответствии с положениями Земельного Кодекса Российской Федерации.

Поскольку право собственности на неоконченный строительством объект недвижимости зарегистрировано за истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможна без предоставления земельного участка.

Истребование администрацией г. Твери земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, закрепленному пп. 5 п. 1 ЗК РФ.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации.

Кроме того, суд принимает во внимание, что действие договора аренды от 13.07.2017 № произошло в период ухудшения ситуации в связи с распространение новой коронавирусной инфекции, в связи с чем Постановлением Правительства Российской Федерации 17.03.2020 утвержден План первоочередных мероприятий (действий) по обеспечению устойчивого развития экономики № 2182п-П13.

08.06.2020 Федеральным законом № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции» дополнена ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» частью 6, 7, 8 согласно которым: до 01.03.2012 арендатор земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в праве потребовать от арендодателя заключения нового дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, в том числе, что на дату обращения арендатора с указанными требованиями срок действия договора аренды земельного участка не истек, либо в судах арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.

Вместе с тем, по обращениям истца, содержащих просьбу о продлении срока действия договора аренды земельного участка, истцом приняты решения об отказе.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, возможность соблюдения баланса участников экономической деятельности, в том числе обеспечивающих возможности всех в равной мере без ограничений, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд,

решил:

исковое заявление ФИО1 к администрации г. Твери об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на два года девять месяцев с даты заключения договора аренды на условиях, установленных действующим законодательством, - удовлетворить.

Обязать администрацию г. Твери заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка сроком на два года девять месяцев, с даты заключения договора аренды, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на условиях, установленных действующим законодательством.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд города Твери в течение одного месяца со дня составления мотивированной части.

Судья Н.Н. Рева

Мотивированная часть составлена 30.10.2020

1версия для печати