Решение № 3А-132/2023 3А-132/2023(3А-1385/2022;)~М-1231/2022 3А-1385/2022 М-1231/2022 от 1 февраля 2023 г. по делу № 3А-132/2023

К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-132/2023 (М-1231/2022)

УИД № 23OS0000-01-2022-001216-71


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

02 февраля 2023 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Анянова О.П.

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <ФИО>1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

установил:

<ФИО>1, являясь собственником объектов недвижимого имущества, обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость:

1) здания с кадастровым номером <№...>; площадью:507,2 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; назначение: «нежилое»; наименование: «здание котельной, площадью 507,2 кв.м. Литер: Б»; дата постановки на государственный кадастровый учет – <Дата ...>;

2) здания с кадастровым номером <№...>; площадью:864,4 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; назначение: «нежилое»; наименование: «здание придорожного сервиса»; дата постановки на государственный кадастровый учет – <Дата ...>;

в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке от <Дата ...><№...>, выполненным оценщиком ООО «<ФИО>11» – <ФИО>4 (далее – отчет об оценке), равной <№...><№...>., (соответственно) по состоянию на <Дата ...>

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, установленная по состоянию на <Дата ...> в размере <№...>, <№...>. (соответственно) значительно превышает их рыночную стоимость, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

Административный истец – <ФИО>1 направил ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

Представителем административного истца – <ФИО>10 направлено ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие, а также об установлении кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами <№...>, <№...> в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК) – <ФИО>5 представлены возражения на административное исковое заявление и заключение эксперта.

Представителями ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» – <ФИО>6, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю –<ФИО>7, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю (далее – филиал ФГБУ «ФКП Росреесра» по Краснодарскому краю) – <ФИО>8 направлены возражение и отзывы, в которых изложена правовая позиция относительно заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание <Дата ...> не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от26 декабря 2017 г. «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ответов филиала ФГБУ «ФКП Росреесра» по Краснодарскому краю от 06 декабря 2022 г. № 27-21247-ГС/22, от 13 декабря 2022 г. № 27-21637-ГС/22, а также подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, <ФИО>1 является собственником недвижимого имущества:

1) здания с кадастровым номером <№...>; площадью507,2 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; назначение: «нежилое»; наименование: «здание котельной, площадью 507,2 кв.м. Литер: Б»; дата постановки на государственный кадастровый учет – <Дата ...>

2) здания с кадастровым номером <№...>; площадью864,4 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; назначение: «нежилое»; наименование: «здание придорожного сервиса»; дата постановки на государственный кадастровый учет – <Дата ...>

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость зданий с кадастровыми номерами <№...>, <№...> в размере <№...>. и <№...>. (соответственно) утверждена приказом ДИО КК от 09 сентября 2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» по состоянию на <Дата ...>, внесена в ЕГРН <Дата ...> и <Дата ...> (соответственно), дата начала ее применения – <Дата ...>

Принимая во внимание, что <ФИО>1 является собственником объектов недвижимости, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...><№...> составляет <№...>., <№...> (соответственно).

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости зданий, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости зданий, проведение которой поручил эксперту ООО «<ФИО>12».

Согласно заключению судебной экспертизы от <Дата ...> г.<№...>, подготовленному экспертом ООО «<ФИО>13» – <ФИО>9 (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость здания с кадастровым номером <№...> определена в размере <№...> руб., здания с кадастровым номером <№...> – <№...> руб.

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца в порядке статьи 46 КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость зданий с учетом результатов судебной экспертизы, не настаивал на том, что представленный им отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости зданий опровергнуты заключением судебной экспертизы, с чем согласился административный истец, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости зданий.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился ДИО КК, представив письменные возражения, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости, которое не опровергнуто доводами административного ответчика.

В целях разъяснения заключения эксперт <ФИО>9, проводившая судебную экспертизу, письменно ответила на поставленные перед ней вопросы, мотивировала свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы, подтвердив их в судебном заседании.

Экспертное заключение, пояснения эксперта в судебном заседании и письменные пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Из содержания заключения эксперта следует, что экспертом в ходе исследования проведен анализ существенных характеристик объектов оценки с кадастровыми номерами <№...> (нежилое здание / производственно-складское), <№...> (нежилое здание / придорожный сервис), учтены их количественные и качественные характеристики, в частности, их площадь, класс конструктивной системы, материал фундамента, перекрытия, стен, перегородок, кровли, полов и другие технические характеристики, год постройки, техническое состояние, обеспеченность инженерными коммуникациями.

Согласно пункту 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Соответственно, вопреки замечаниям ДИО КК, проведение осмотра объектов экспертизы для определения их стоимости на ретроспективную дату, исходя из положений федерального стандарта оценки, не является во всех случаях обязательным этапом проведения оценки.

В настоящем случае оценка зданий производилась в декабре 2022 г. по состоянию на <Дата ...>, то есть по истечении почти двух лет. Указанный промежуток времени является значительным, оцениваемые объекты могли претерпеть изменения с момента оценки.

Исходя из того, что оценка носит ретроспективный характер, а имеющиеся в представленных материалах дела сведения о характеристиках объектов, а также данные открытых источников достаточны для полной идентификации объектов, эксперт обоснованно отказался от проведения осмотра.

Подробное описание объектов оценки приведено на страницах 18-23 заключения. На странице 19 заключения имеется допущение о состоянии здания котельной.

Таким образом, эксперт провел всесторонний анализ источников относительно объектов оценки, нарушений пункта 5 ФСО № 7 не допущено.

Экспертом проведено исследование с использованием затратного подхода. Отказ от применения иных подходов и методов экспертом обоснован.

Проведение исследования с применением затратного подхода осуществлено экспертом в соответствии с требованиями, изложенными в пункте 24 ФСО №7, согласно которому затратный подход рекомендуется использовать, в том числе, при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

В настоящем случае, поскольку не было найдено достоверной и достаточной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, эксперт счел невозможным применение сравнительного подхода. Отказ от доходного подхода был обусловлен тем, что эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущий доход, который способен приносить объект оценки, а также связанные с ним расходы.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО № 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных.

При этом затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

В соответствии с требованиями ФСО № 7 для расчета стоимости нового строительства (затрат на создание объекта) экспертом в рамках затратного подхода использован метод удельных затрат на единицу площади или объема (метод затрат замещения).

Экспертом использованы укрупненные показатели стоимости строительства на единицу площади (длины, объема) и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень текущих цен.

Расчет затрат стоимости замещения выполнен с использованием Справочников оценщика КО-ИНВЕСТ «<ФИО>14», «<ФИО>15», которые содержат информацию о стоимости строительства зданий и сооружений по состоянию на <Дата ...>

В качестве аналогов для определения стоимости замещения оцениваемых объектов капитального строительства – здания котельной принято сопоставимое здание-аналог с кодом «<№...>», здания придорожного сервиса – здание аналог с кодом «<№...>».

При расчете стоимости замещения экспертом использованы поправки, выраженные в рублях на 1 единицу измерения, поправочные коэффициенты к справочной стоимости, прибыль предпринимателя, износ.

Расчет стоимости замещения с введением поправок и коэффициентов подробно приведен экспертом на страницах 59-68 заключения.

Размеры примененных экспертом поправок и коэффициентов обоснованы, в связи с чем суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объектов оценки.

Примененная методика расчета стоимости замещения отражает индивидуальные характеристики объектов экспертизы, является подробной и объективной.

В судебном заседании и письменных пояснениях эксперт <ФИО>9 привела подробное обоснование ошибочности доводов ДИО КК о необходимости использования в расчетах стоимости объектов экспертизы корректирующего коэффициента в размере налога на добавленную стоимость (НДС).

Не согласиться с мнением эксперта суд оснований не находит.

Вопреки позиции ДИО КК, согласно статье 146 Налогового кодекса Российской Федерации, объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Поскольку определение рыночной стоимости объекта недвижимости проводится в целях его дальнейшей эксплуатации, то в силу закона данное недвижимое имущество не может быть отнесено к объектам налогообложения налога на добавленную стоимость.

Таким образом, оснований полагать, что при проведении экспертизы были допущены нарушения методических и нормативных требований, которые повлияли или могли повлиять на ее результат, не установлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дала подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было. Оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы, равно как и повторной экспертизы, по правилам статьи 83 КАС РФ не имеется и обоснованных ходатайств не заявлено.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость:

1) здания с кадастровым номером <№...>; площадью:507,2 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; назначение: «нежилое»; наименование: «здание котельной, площадью 507,2 кв.м. Литер: Б»; в размере рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>;

2) здания с кадастровым номером <№...>; площадью:864,4 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; назначение: «нежилое»; наименование: «здание придорожного сервиса»; в размере рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 18 ноября 2022 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление <ФИО>1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером <№...>; площадью: 507,2 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; назначение: «нежилое»; наименование: «здание котельной, площадью 507,2 кв.м. Литер: Б»; в размере рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером <№...>; площадью: 864,4 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; назначение: «нежилое»; наименование: «здание придорожного сервиса»; в размере рыночной стоимости <№...> (<№...>) руб. на дату определения кадастровой стоимости<Дата ...>

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами <№...>, <№...> считать –18 ноября 2022 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Анянова О.П.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 февраля 2023 г.