Решение № 2-3960/2017 от 11 мая 2017 г. по делу № 2-3960/2017

Подлинник Дело №2-3960/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 мая 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Ивановой И.Е.

при секретаре судебного заседания Валиахметовой Л.В.

с участием представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», обществу с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участив в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 (далее также – Истец) обратилась в суд с иском к ООО «ЖК «Молодежный», ООО «ФОН-Ривьера» (далее также - ответчики) о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия, в обоснование требований указав, что <дата изъята> был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> (далее Договор) между ООО «СТФ Макситэкс» и Обществом с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера».

<дата изъята> между ООО «СТФ Макситэкс» и ФИО1 был заключен Договор <номер изъят> об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения в жилом доме по <адрес изъят> (5 дом) № <номер изъят> от <дата изъята>, согласованный и оформленный в ООО «ФОН-Ривьера».

<дата изъята> между ФИО1 и ФИО4 (далее по тексту - Истец) был заключен Договор <номер изъят> об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения в жилом доме по <адрес изъят> (5дом) № <номер изъят> от <дата изъята>, согласованный и оформленный в ООО «ФОН-Ривьера».

<дата изъята> между ФИО4 и ООО «ФОН-Ривьера» было заключено соглашение об изменении договора, согласно которого Договор был заключен от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный», согласно Агентского договора от <дата изъята>, в части заключения основного договора и передачи жилого помещения перед ФИО4 отвечает ООО «ЖК «Молодежный», а ООО «ФОН-Ривьера» обязано принять денежные средства по Договору и направить их на строительство объекта.

В соответствии с указанным Договором № <номер изъят> от <дата изъята>, Ответчик обязался передать в собственность Покупателя на условиях, предусмотренных Основным договором, жилое помещение по строительному адресу: РТ, <адрес изъят>, общей площадью 59,39 кв.м, на 13 этаже, секции <номер изъят>.

В соответствии с п.2.3.1 договора № <номер изъят> от <дата изъята> покупатель оплачивает ООО «ФОН-Ривьера» денежные средства в сумме 2 969 500 рублей, подлежит оплате до <дата изъята>, что соответствует полной стоимости квартиры по основному договору. Данная обязанность была выполнена полностью и в надлежащие сроки, что также подтверждается распиской в получении денежных средств.

В соответствии с п.4 договора <номер изъят> от <дата изъята> передаваемое требование оценивается в 2 405 295 рублей и оплачивается Цессионарием Цеденту в день заключения договора. Данная обязанность была выполнена полностью и в надлежащие сроки, что подтверждается распиской в получении денежных средств.

На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи <номер изъят> от <дата изъята> договором долевого участия в строительстве заключенный между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой Комплекс «Молодежный».

Представитель истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ФОН» – ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, представила отзыв относительно исковых требований.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что <дата изъята> между ООО «СТФ Макситэкс» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят> с ООО «ФОН-Ривьера».

<дата изъята> между ООО «СТФ Макситэкс» и ФИО1 был заключен Договор <номер изъят> об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи <номер изъят> от <дата изъята>, с согласия ООО «ФОН-Ривьера».

<дата изъята> между ФИО1 и ФИО4 был заключен Договор <номер изъят> об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи <номер изъят> от <дата изъята>, с согласия ООО «ФОН-Ривьера».

Согласно условиям договора стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее <дата изъята>.

Предметом названного договора выступает двухкомнатная квартира со строительным номером 81, ориентировочной общей площадью 59,39 квадратных метров, жилой площадью 31,4 квадратных метров, расположенная на 13 этаже в секции 1 многоквартирного 16-18-20-этажного жилого дома по строительному адресу: РТ, <адрес изъят> (5 дом).

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.2 договора в размере 2 969 500 рублей.

Истцом обязательства об оплате предварительного договора жилого помещения исполнены в полном объёме, что подтверждается распиской от <дата изъята>.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята> следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов 4.1, 4.2 договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, при этом предварительным договором установлен крайний срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме этого суд обращает внимание на положения пункта 2.3.1 договора, в соответствии с которым оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В сложившихся правоотношениях ООО «ФОН-Ривьера» действовало в качестве агента на основании агентского договора от <дата изъята>.

Согласно положениям ст.1005 Гражданского кодекса РФ По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Из материалов дела следует, что <дата изъята> между ФИО4 и ООО «ФОН-Ривьера» было заключено соглашение об изменении предварительного договора купли-продажи, согласно которому Договор был заключен от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный», согласно Агентского договора от <дата изъята>. В части заключения основного договора и передачи жилого помещения перед ФИО4 отвечает ООО «ЖК «Молодежный», а ООО «ФОН-Ривьера» обязано принять денежные по Договору.

Разрешение на строительство указанного в предварительном договоре многоквартирного жилого дома было получено ООО «ЖК «Молодежный» <дата изъята>, ответчик обязался построить многоквартирный дом с привлечением денежных средств, полученных от истца и передать ФИО4 указанную в договоре квартиру. Сторонами не отрицалось, что на основании разрешения на строительство именно ООО «ЖК «Молодежный» осуществляло соответствующую деятельность по возведению указанного в договоре многоквартирного дома. Обязательства по оплате квартиры истцом по предварительному договору также исполнены в пользу ответчика ООО «ЖК «Молодежный».

Следовательно, предварительный договор № <номер изъят> от <дата изъята>, заключенный между ФИО4 и ООО «ФОН-Ривьера», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор, как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи помещения № <номер изъят> от <дата изъята> договором долевого участия в строительстве обоснованы и подлежат удовлетворению.

Поскольку ООО «ФОН-Ривьера» действовало в рассматриваемых правоотношениях в качестве агента от имени и за счет принципала ООО ЖК «Молодежный», обязанностей по договору, заключенному с истцом у ООО «ФОН-Ривьера», не возникает. Поэтому в иске к этому ответчику следует отказать.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», обществу с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участив в строительстве жилья - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята>, заключенный между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», договором участия в долевом строительстве.

В удовлетворении иска ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Советский районный суд г. Казани.

Судья И.Е. Иванова