Решение № 2-3365/2025 2-3365/2025~М-6782/2024 М-6782/2024 от 3 сентября 2025 г. по делу № 2-3365/2025

УИД 17RS0017-01-2024-012352-63

Дело № 2-3365/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. ФИО2 25 августа 2025 года

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе

председательствующего Верещагиной Ю.Н.,

при секретаре Шыырап М.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Кызылский городской суд с исковым заявлением к ФИО2 с исковым заявлением о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по адресу: <адрес>, г. ФИО2, <адрес>, признании добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №, находящемся по вышеуказанному адресу, взыскании суммы двойного задатка в размере 1800 000 руб. в соответствии с договором от 23.04.2021, расходов по оплате государственной пошлины в размере 23 000 руб., расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 2500 руб.

В ходе рассмотрения дела требования иска были уточены, истец просит взыскать с ответчика суммы двойного задатка в размере 1800 000 руб. в соответствии с договором от 23.04.2021, расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2500 руб., указывая, что 23.04.2021 ФИО1 заключила с ФИО2 предварительный договор купли-продажи земельного участка находящегося по адресу: <адрес>, г. ФИО2, <адрес>, с кадастровым номером № и оплатила за него 900 000 руб. Факт получения денежных средств подтверждается распиской о получении от 23.04.2021. В ч. 5 договора, срок заключения основного договора купли-продажи не указан в связи, с чем подлежат применению положения ч. 4 ст. 428 Гражданского кодекса РФ, т.е. если срок в которой стороны обязуются заключить основной договор в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (до 23.04.2022). В момент заключения договора ФИО2 утверждала, что земельный участок принадлежит ей на праве собственности, земельный участок никому не передан, не заложен, не сдан в аренду, в споре и под арестом не состоит, в подтверждение чему представила выписку из ЕГРН. Данный земельный участок ФИО1 приобрела для своих сыновей ФИО1 и ФИО5, которые являются инвалидами первой группы с детства. ФИО1 с момента заключения договора и до настоящего времени многократно обращалась к ФИО2 с требованием заключить основной договор. ФИО2 от заключения основного договора уклонилась и сообщала, что истцу о том, что можно производить строительство дома на земельном участке. ФИО1 построила на купленном земельном участке жилой дом. В 2024 г. ФИО2 перестала отвечать на телефонные звонки и каким-либо образом контактировать с ФИО1 по оформлению в собственность земельного участка. В октябре 2024 года, ФИО1 обратилась в Роскадастр для получения консультации по поводу дальнейших действий, где ей сообщили, что земельный участок по адресу: <адрес>, г. ФИО2, <адрес>, с кадастровым номером № снят с государственного кадастрового учета 09.08.2022, в связи с тем, что в отношении земельного участка не была осуществлена регистрация прав в течение 5 лет в порядке ч. ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с п. 8 договора, если продавец не исполнит обязательства, возложенные договором, он обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка, т.е. 1800000 руб. Цена договора земельного участка соответствовала рыночной стоимости земельных участков на территории г. ФИО2 на момент заключения договора. Денежные средства истцом были переданы ответчику в полном объеме. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Суд в порядке ст. 39 ГПК РФ принял к рассмотрению по существу заявление об уточнении исковых требований от 23.06.2025.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд направила представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО7 требования иска с учетом заявленных уточнений поддержал, указал, что с момента заключения договора, земельный участок поступил в распоряжение и владение ФИО1, на момент совершения сделки по покупке земельного участка ФИО1 не знала, что ФИО2 не имела полномочий по отчуждению спорого земельного участка, ни истец, ни ответчик с требованием о заключении основного договора не обращались.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Уклонилась от получения судебной корреспонденции, конверт возвратился в адрес суда с отметкой «истек срок хранения». О причинах неявки суд в известность не поставил.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва, Департамента архитектуры, земельных и имущественных отношений Мэрии г. ФИО2, Управления Росреестра по <адрес>, Мэрии г. ФИО2, будучи извещенными о нем надлежащим образом.

Принимая во внимание, что явка в суд является правом, а не обязанностью сторон, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, проанализировав представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 23.04.2021 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, предметом которого являлся земельный участок по адресу: <адрес>, г. ФИО2, <адрес>, кадастровый номер №, стоимость земельного участка определена в размере 900 000 руб.

Пунктом 7 договора определено, покупатель передает, что покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 900 000 руб., как подтверждение своих намерений приобрести земельный участок, указанный в п. 1 настоящего договора. Сумма задатка включается в оплату приобретаемого земельного участка.

Из п. 8 договора следует, что если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если продавец не исполнит обязательства, возложенные на него настоящим договором, он обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка. В случае форс-мажора независящего от покупателя и продавца, задаток возвращается.

Условиями договора стороны не согласовали срок заключения договора купли-продажи земельного участка (п.5 договора).

Факт передачи суммы в размере 900 000 руб. за проданный земельный участок по адресу: <адрес>, г. ФИО2, <адрес>, кадастровый номер №, подтверждается распиской от 23.04.2021.

С момента подписания предварительного договора до настоящего времени ни одна из сторон не направила другой стороне требование о заключении договора купли-продажи.

Согласно Выписке из ЕГРН сведения о правообладателе земельного участка, общей площадью 778+/-7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, г. ФИО2, <адрес>, отсутствуют.

По запросу суда Мэрия г. ФИО2 на запрос суда предоставила информацию о том, что земельный участок с кадастровым номером № в реестре муниципальной собственности городского округа «Город ФИО2 Республики Тыва» не числится.

В материалах реестрового дела имеется Выписка из постановления Мэрии г. ФИО2 № от 16.02.2015 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане (карте) территории городского округа «Город ФИО2 Республики Тыва», согласно которой постановлено утвердить схему расположения земельного участка из земель города ФИО2, категории земель – земли населенных пунктов, общей площадью 778 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, г. ФИО2, <адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с протоколом проверки документов от 29.12.2016 в постановке на государственный кадастровый учет земельного участка было отказано, поскольку имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах.

Решением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 29.12.2016 № приостановлено осуществление кадастрового учета.

В судебном заседании истец пояснила, что пользуется спорным земельным участком, земельный участок огорожен, возведен жилой дом.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Задатком в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, на истце, в соответствии с положениями статей 380, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежит обязанность предоставить доказательства уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи, а на ответчике - доказательства в обоснование своих возражений.

Вместе с тем, общая сумма произведенной оплаты, составляющая 900 000 руб. в соответствии с п. 4 предварительного договора, не являются задатком, авансом, иным платежом в качестве оплаты стоимости объекта, а являются именно стоимостью земельного участка, которая с момента подписания настоящего договора изменению не подлежит.

В силу положений статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

В данном случае, стороны приступили к выполнению своих обязательств, вытекающих из предварительного договора, а именно истец заплатил ответчику стоимость земельного участка в полном объеме, ответчик передал земельный участок истцу, последний возвел на земельном участке жилой дом, в котором проживает и имеет намерение оформить его в собственность. Других договоров между сторонами нет, а в предварительном договоре задаток не указан.

Пунктом 8 предварительного договора предусмотрена ответственность сторон за неисполнение договора, предусмотренная статьей 381 ГК РФ.

Факт регистрации права собственности ФИО2 на спорный земельный участок, судом не установлен, опровергается материалами дела.

Ответчиком ФИО2 надлежащих доказательств выполнения со своей стороны условий договоренности по оформлению права собственности на объект недвижимости не представлено.

Вместе с тем, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

С 01.01.2017 государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218). Ранее действовавший Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122) утратил силу с 01.01.2020.

В ст. 1 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч. 3, 5).

Согласно ч. 1 и 3 ст. 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации; после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав обязательна при переходе прав на недвижимые объекты, их ограничении и обременении, а также при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в ЕГРН в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости.

В абз. 2, 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом; после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из вышеприведенных положений следует, что существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Поэтому правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.

В п. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре купли-продажи недвижимости, заключенном в письменной форме, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также цена; при отсутствии данных сведений договор считается незаключенным (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ).

Таким образом, если договор купли-продажи содержит вышеназванные условия и заключен в письменной форме, он считается заключенным. Отсутствие государственной регистрации права продавца само по себе на заключенность договора не влияет.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основание возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА). Данный подход применяется судами с целью защитить права добросовестного приобретателя, когда в силу объективных обстоятельств право собственности продавца не было зарегистрировано и нет возможности его зарегистрировать (в частности, в связи с ликвидацией организации), отсутствуют споры о праве продавца на имущество и правопритязания третьих лиц (Определения Верховного Суда РФ от 19.07.2021 N 306-ЭС21-11077 по делу N А55-12059/2020, от 23.10.2017 N 301-КГ17-14898 по делу N А79-8039/2016).

Таким образом, отсутствие у продавца зарегистрированного права на недвижимое имущество не является основанием для признания договора купли-продажи незаключенным, именно поэтому при первоначальном иске истец и просил признать себя добросовестным приобретателем, ссылаясь на заключенность договора купли-продажи земельного участка.

Оценивая действия (бездействие) обеих сторон предварительного договора относительно заключения основного договора с точки зрения наличия у каждой из сторон намерения заключить основной договор в установленный срок, суд приходит к выводу об отсутствии вины истца и ответчика в незаключении основного договора в связи утратой обеими сторонами интереса в заключении основного договора в установленный законом срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Сторона истца, указывает на виновность ответчика в незаключении основного договора купли-продажи объекта недвижимости, при этом с 2021 года, добросовестно, открыто и непрерывно владеет и распоряжается земельным участком, что ни кем не оспаривается, однако ФИО1 не предприняла каких-либо юридически значимых действий по оформлению прав на спорный земельный участок. До 2024 г., как следует из иска, между сторонами велись переговоры по поводу заключения основного договора и оформления земельного участка в собственность истца.

Толкование указанной нормы, в совокупности с правилами статей 330, 393 - 394, 401 ГК РФ, разграничивающими неисполнение обязательства и его ненадлежащее исполнение, позволяет заключить, что взыскание задатка в двойном размере как форма имущественной ответственности реализуется лишь в случае неисполнения обеспеченного задатком обязательства.

В то же время ненадлежащее или частичное исполнение обязательства стороной, получившей задаток, исключает возможность применения последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, на что обращено внимание Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 16.05.2006 N 15642/05.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования иска, так как переданные по предварительному договору денежные средства в размере 900 000 руб. по правовой природе задатком не являются и обеспечительную функцию не несут, истец оплатила именно стоимость земельного участка; кроме того, ФИО2 выполнила условия предварительного договора купли-продажи от 23.04.2021, произвела передачу недвижимого имущества, возврат данного земельного участка ответчику истец не предполагает, в нарушение положений, изложенных в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 года № «О последствиях расторжения договора», предусматривающего право стороны, передавшей имущество, требовать ее возврата; исполнение предусмотренных предварительным договором обязательств стало невозможным в результате отсутствия с обеих сторон действий по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить указанный договор в течение срока, установленного для его заключения, соответственно, обеими сторонами утрачен интерес в заключении основного договора.

В соответствии соположениями ст.ст. 94, 98 ГПК РФ, с учетом того, что при отсутствии оснований удовлетворения основного требований истца о взыскании задатка в двойном размере, не подлежат удовлетворению производные от него исковые требования о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 23 000 рублей, расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 2500 рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 333.20 НК РФ Верховный Суд РФ, суды общей юрисдикции или мировые судьи, исходя из имущественного положения плательщика, вправе освободить его от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым указанными судами или мировыми судьями, либо уменьшить ее размер, а также отсрочить (рассрочить) ее уплату в порядке, предусмотренном ст. 333.41 настоящего Кодекса.

Исходя из ч. 1 ст. 333.41 НК РФ отсрочка или рассрочка уплаты государственной пошлины предоставляется по ходатайству заинтересованного лица в пределах срока, установленного ч. 1 ст. 64 настоящего Кодекса.

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 64 НК РФ отсрочка или рассрочка по оплате федеральных налогов в части, зачисляемой в федеральный бюджет, а также страховых взносов может быть предоставлена на срок более одного года, но не превышающий трех лет.

Определением судьи от 12.03.2025 удовлетворено ходатайство ФИО1 о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

Поскольку исковое заявление ФИО1 рассмотрено и исковые требования оставлены без удовлетворения, с истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи от 23 апреля 2021 года, расходов по оплате государственной пошлины в размере 23 000 рублей, расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 2500 рублей, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) государственную пошлину в размере 4000 рублей в доход бюджета муниципального образования городской округ «Город Кызыл Республики Тыва».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня составления судом решения в окончательной форме через Кызылский городской суд Республики Тыва.

Председательствующий Ю.Н. Верещагина

Мотивированное решение изготовлено и подписано 04 сентября 2025 года.