Решение № 2-4109/2018 2-4109/2018~М-4049/2018 М-4049/2018 от 14 ноября 2018 г. по делу № 2-4109/2018

Дело № 2-4109/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 15 ноября 2018 года

Ленинский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Елисеева Е.В.

при секретаре судебного заседания Ярцевой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Воротниковой МА, ФИО2 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО2, указав, что на основании договора купли-продажи от 28.01.2003г. истцу принадлежит <адрес>. Истец - <данные изъяты>, не способна к трудовой деятельности. В феврале 2016 г. знакомая истца по обществу глухих ФИО4, узнав об ее материальных затруднениях, предложила помощь в получении кредита. Она пояснила, что ее знакомая С уже помогла нескольким <данные изъяты> получить деньги в банке. При встрече С сообщила, что поможет получить кредит в банке на имя Воротниковых <данные изъяты>), с которыми она должна заключить фиктивный договор купли-продажи ее квартиры, после чего она получит от банка деньги, а квартира останется в ее собственности. Кредитные средства она должна будет вернуть банку. Доверяя своей подруге Ч, не посоветовавшись со своими родственниками, дала на это согласие. С пригласила ее на подписание подготовленных документов, после чего она получила переведенные ей банком средства в сумме 1.000.000 рублей, из которых 170.000 рублей передала С за услуги, а 25.000 рублей С передала В-вым. Погашение кредита, как и оплату установленных платежей за квартиру истец производит из своих средств. В мае 2018 года она рассказала сыну и его жене, что из-за нехватки денег вынуждена работать уборщицей. Тогда же показала им документы, имеющиеся у нее. Ей объяснили, что согласно этим документам квартира ей не принадлежит, ее собственниками являются В-вы, а квартира находится в залоге у АО «БанкЖилфинанс». Истец не сразу поверила детям, но в управляющей компании ей подтвердили, что собственниками квартиры являются В-вы. Истец обратилась к В-вым с предложением переоформить квартиру на истца, но конкретного ответа не получила. ФИО4 также перестала выходить с ней на связь. Давая согласие на совершение вышеуказанных действий, она полагала, что речь идет только о получении кредита, который ей, <данные изъяты>, по-другому не получить. Намерения продать единственное жилье за 1.000.000 рублей у нее не было. Договор купли-продажи реально не исполнялся. Истец не получила от Воротниковых указанную в договоре купли-продажи сумму в 1.000.000 рублей, В-вы вселяться в квартиру не пытались, на регистрационный учет в ней не встали, платежи за квартиру не вносят. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец фактически осталась владельцем спорного жилого помещения. Просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества между ФИО1 и Воротниковой МА, Воротниковым РЛ от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени судебного слушания.

Представитель истца по доверенности ФИО6 в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, указанным в иске. Пояснил, что кредит погашает истица, задолженности не имеется. Истица согласна на то, чтобы квартира осталась у банка в залоге, будет дальше погашать кредит. Считает, что срок исковой давности не пропущен.

Ответчики ФИО3, ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени судебного заседания. Представили письменный отзыв по существу заявленных требований, из которого следует, что исковые требования признают в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Пояснили, что не имели намерений приобрести у ФИО1 квартиру, не желают вселяться в спорную квартиру. Деньги в размере 1 000 000 рублей за квартиру они Шитц не передавали, а за оформление кредита получили от ФИО4 25 000 рублей.

Представитель третьего лица АО «Банк Жилищного Финансирования» ФИО8 в судебном заседании просит в удовлетворении иска отказать, так как сделка была совершена в полном объеме. Истица самостоятельно участвовала в совершении сделки, в том числе и при регистрации, при этом участвовал сурдопереводчик. Истица злоупотребляет своим правом, ей пропущен срок исковой давности.

Представитель третьего лица ГУ Управление Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного слушания. Представил письменный отзыв, указав, что в ЕГРН содержится актуальная запись о зарегистрированном надлежащим образом праве собственности ФИО9 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. также имеются сведения о регистрации ипотеки на спорный объект недвижимости. Полагают, что необходимо рассмотреть вопрос о сохранении или прекращении обременения на спорную квартиру. Просят рассмотреть дело без их участия.

Заслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 153,154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

На основании ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как предусмотрено п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Цена квартиры определена в размере 2 000 000 рублей (п.1.4 договора).

Согласно п.2.1 вышеуказанного договора недвижимое имущество приобретается покупателями за счет собственных и кредитных средств (в размере 1 000 000 рублей - п.2.2 договора), предоставляемых АО «Банк ЖилФинанс». Согласно п.2.3 договора недвижимое имущество считается находящимся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ между Воротниковой МА, Воротниковым РЛ и АО «Банк Жилищного Финансирования» заключен кредитный договор № на получение кредитных средств в размере 1 000 000рублей для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с возникновением ипотеки в силу закона (ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Далее - кредитные средства, полученные Заемщиками от Банка, были в безналичном порядке направлены на счет ФИО1, которая осуществила их снятие в кассе Банка (по распоряжению от 20.02.2016г.).

20.02.2016г. между ФИО1 и АО «Банк ЖилФинанс» был заключен договор поручительства, согласно которого ФИО1 приняла на себя обязательства отвечать перед кредитором по обязательствам заемщиков ФИО3 и ФИО2 по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно дополнительного соглашения к договору поручительства от 20.02.2016г. договор поручительства прекращает свое действие в момент перехода права собственности на недвижимое имущество на ФИО3, ФИО2 и регистрации ипотеки недвижимого имущества в пользу АО «Банк ЖилФинанс».

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. зарегистрировано за ФИО9, также имеются сведения о регистрации ипотеки на спорный объект недвижимости.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Таким образом, в рассматриваемом случае доказыванию подлежали обстоятельства того, что при совершении сделок стороны не намеревались их исполнять: оспариваемые сделки не были исполнены, не породили правовые последствия. Бремя доказывания наличия оснований для признания сделок мнимыми отнесено в данном случае на истца.

Исходя из п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.

В ст. 223 ГК РФ указано, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В обоснование своих доводов, истец и его представитель ссыпаются на то, что Шитц не получила денежные средства от Воротниковых, квартиру продавать не собиралась. В-вы не вселялись в квартиру, бремя ее содержания не несли.

Ответчики В-вы в заявлениях указали, что они действительно не имели намерения приобрести квартиру у ФИО1, деньги в размере 1 000 000 рублей они не передавали ФИО1, вселяться в квартиру не желают. За оформление кредита они получили 25 000 рублей от Ч

Сторонами в судебном заседании не оспорено, что ФИО1, ФИО3 и ФИО2 являются <данные изъяты>.

Согласно справки МСЭ от 13.05.2011г. ФИО1 является <данные изъяты>.

Согласно удостоверения ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ является пенсионером, пенсия назначена с ДД.ММ.ГГГГ (бессрочно) по <данные изъяты> инвалидность подтверждается справкой МСЭ №.

ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ является <данные изъяты>, бессрочно, проходил обучение <данные изъяты>

Из оглашенных в судебном заседании показаний ФИО3 и ФИО2, ранее данных ими в присутствии переводчика ОРООО организации инвалидов «Всероссийское общество глухих» в судебном заседании от 23.07.2018г. (дело №), следует, что договор они подписали, не читая, квартиру покупать не собирались. Деньги по кредиту получали не они, а Шитц. За подписание договора они получили 25 000 рублей. Деньги в размере 1 000 000 рублей они Шитц не передавали.

Довод представителя 3 лица АО «Банк ЖилФинанс» о том, что при заключении сделок присутствовал переводчик (с учетом физического состояния сторон) суд расценивает как не состоятельный, поскольку не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами, ни в одном документе (кредитном договору, договору купли-продажи, договоре поручительства и т.д.) не отражены сведения об участии переводчика и отсутствуют в документах подписи переводчика

Из представленных истцом квитанций следует, что ФИО1 до настоящего времени производит оплату за коммунальные услуги, получаемые по ее месту жительства: <адрес>.

В приведенной связи, признавая оспариваемый истцом договор купли-продажи квартиры мнимой сделкой, суд исходит из того, что данный договор совершен без намерения создать соответствующие правовые последствия, поскольку стороны не имели намерений их исполнять или требовать их исполнения. Указанные обстоятельства в совокупности с отсутствием у покупателей регистрации в квартире и не проживанием в ней, свидетельствуют о том, что ФИО1 фактически осталась владельцем спорного жилого помещения.

ЗаключенныйДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, ФИО2 договор купли-продажи квартиры суд признаетнедействительным по мнимости (на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ). Последствия заключения ничтожной сделки заключаются в погашении регистрационной записи о праве собственности ФИО3, ФИО2 на спорное имущество.

Представителем АО «Банк ЖилФинанс» заявлено ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

Истцом требование о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной заявлялось в силу ее ничтожности.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

При таких обстоятельствах суд считает, что истцом не был пропущен срок исковой давности, в удовлетворении ходатайства представителя АО «Банк ЖилФинанс» следует отказать.

Относительно довода представителя АО «Банк ЖилФинанс» о том, что при признании сделки недействительной будут затронуты интересы банка в виде возможного исключения залога на недвижимое имущество суд приходит к следующему.

Представитель истца в судебном заседании не возражает против сохранения залога на квартиру.

В спорной ситуации, наличие на момент заключения сделки между банком и В-выми при наличии договора купли-продажи квартиры, а также отсутствие каких-либо притязаний на квартиру со стороны третьих лиц, погашение кредитных платежей ФИО1 в процессе исполнения сделки, позволяло банку полагаться на действительность сделки не только на этапе ее заключения, но и в процессе ее исполнения.

Согласно ч. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли. Истец ФИО1 не доказала, что квартира у нее была похищена либо выбыла у нее помимо воли, так как она сам в 2016 году подписала договор купли-продажи квартиры.

Гражданское законодательство направлено на защиту прав добросовестных участников гражданско-правовых отношений, а также законность, стабильность и предсказуемость развития этих отношений, в связи с чем суд считает необходимым сохранить залог в силу закона на квартиру, принадлежащую ФИО1, расположенную по адресу: <адрес>, по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между АО «Банк Жилищного Финансирования» и Воротниковой МА, Воротниковым РЛ

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Воротниковой МА, ФИО2, недействительным.

Исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности Воротниковой МА и ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Сохранить залог в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между АО «Банк Жилищного Финансирования» и Воротниковой МА, Воротниковым РЛ.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи жалобы в Ленинский районный суд г.Омска Омской области в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение- 20.11.2018 года

Судья: Е.В.Елисеев