Апелляционное определение № 33-1495/2026 33-17846/2025 от 5 февраля 2026 г.

Дело №33-1495/2026 (№33-17846/2025, №2-1173/2025). УИД 66RS0007-01-2024-011208-84

Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 06.02.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

30.01.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Ильиной О.В., судей Волкоморова С.А. и Ильясовой Е.Р., при ведении протокола судебного заседания с использованием аудиозаписи помощником судьи Маркеловой К.А., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, прекращении права собственности и признании права муниципальной собственности на жилое помещение, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении,

по апелляционной жалобе представителя истца – ФИО4 на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 21.10.2025.

Заслушав доклад судьи Волкоморова С.А., объяснения представителя истца – ФИО5, ответчиков – ФИО1 и ФИО2, законного представителя ответчика ФИО3 – ФИО6, заключение прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе Прокуратуры Свердловской области Переваловой А.А., судебная коллегия

установила:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 и ФИО3 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, в обоснование которого указала, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли каждому принадлежит жилое помещение – квартира, общей площадью 49,3 кв.м., расположенная по адресу: <...>, кв. <адрес> (далее – спорное жилое помещение, спорная квартира).

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 27.08.2021 №1712 многоквартирный дом №59 по ул. Благодатской в г. Екатеринбурге признан аварийным и подлежащим сносу.

Администрация города Екатеринбурга направила в адрес ответчиков требование от 06.10.2021 о сносе дома до 15.12.2021. Однако до настоящего времени снос дома либо его реконструкция не осуществлены.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 11.03.2022 №636 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом №59 по ул. Благодатская и расположенных в нем жилых помещений, в том числе спорной квартиры. Проекты соглашений об изъятии спорной квартиры были направлены ответчикам, до настоящего времени ими не подписаны.

На основании изложенного Администрация города Екатеринбурга просила суд:

-изъять у ФИО1 и ФИО2 жилое помещение – квартиру, площадью 49,3 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенную по адресу: <...>, кв. <адрес>, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой им в качестве возмещения денежной суммы в размере 2213300 руб. каждому;

-прекратить право собственности ФИО1 и ФИО2 на спорное жилое помещение;

-обязать ФИО1 и ФИО2 принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств;

-признать право собственности на спорное жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург»;

-признать ФИО1, ФИО2, ФИО3 утратившими право пользования спорным жилым помещением, выселить их из спорного жилого помещения.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 21.10.2025 исковые требования удовлетворены частично. Судом постановлено следующее.

Изъять у ФИО1 1/2 долю квартиры по адресу: <...> – 38, для муниципальных нужд.

Взыскать с муниципального образования «город Екатеринбург» в пользу ФИО1 выкупную цену – 3 011915 руб. 92 коп.

Обязать ФИО1 принять выкупную цену и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

С момента выплаты выкупной цены прекратить право собственности ФИО1 на 1/2 долю квартиры по адресу: <...> – <адрес> Признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на 1/2 долю квартиры по адресу: <...> – <адрес>

Изъять у ФИО2 1/2 долю квартиры по адресу: <...> – <адрес>, для муниципальных нужд.

Взыскать с муниципального образования «город Екатеринбург» в пользу ФИО2 выкупную цену – 3 011915 руб. 92 коп.

Обязать ФИО2 принять выкупную цену и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

С момента выплаты выкупной цены прекратить право собственности ФИО2 на 1/2 долю квартиры по адресу: <...> – <адрес> Признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на 1/2 долю квартиры по адресу: <...> – <адрес>.

С момента выплаты выкупной цены признать ФИО1, ФИО2, ФИО3 утратившими право пользования квартирой по адресу: <...> – <адрес>.

Выселить ФИО1, ФИО2, ФИО3 из квартиры по адресу: <...> – <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2 о взыскании выкупной цены – отказать.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в доход бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб. в равных долях, по 1500 руб. с каждого ответчика.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений о собственниках изымаемого жилого помещения.

Настоящее решение суда является основанием для снятия ФИО1, ФИО2, ФИО3 с регистрационного учета по адресу: <...> – <адрес>

Представитель истца – ФИО4, оспаривая законность и обоснованность судебного постановления, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, принять в этой части по делу новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что вывод суда об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение основан на заключении эксперта ООО МК «ПРОцеНТ» ( / / )10 <№>-Э/10-2025 от <дата>.

Однако суд, согласившись с выводами эксперта и включая в размер возмещения компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт, не принял во внимание, что степень физического износа многоквартирного дома на 1999 год составляла 33%, а первая регистрация договора передачи жилого помещения в собственность граждан по указанному адресу проведена 22.01.1993. Доказательства того, что непроведение капитального ремонта в доме привело к признанию его аварийным, не представлены. Правовых оснований для включения в размер возмещения за изымаемое имущество убытков, причиненных непроведением капитального ремонта, не имеется.

Также является несостоятельным вывод суда об утрате актуальности отчета ООО «ЗСК-Центр» №429/24 от 30.05.2024, поскольку согласно ч. 10 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации такой отчет действителен до заключения соглашения об изъятии земельного участка либо до вынесения судом решения.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Ответчики в судебном заседании просили оставить решение суда без изменения, поддержали доводы письменных возражений на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - Управления социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области №25, извещенного о дате, времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явился, о причинах неявки не сообщил.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела заблаговременно размещена на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда.

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, а доказательства уважительности причин неявки не представлены, при этом каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя истца, ответчиков, заключение прокурора, полагавшего, что решение суда является законным, обоснованным, отмене или изменению не подлежит, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности, в размере 1/2 доли каждому, принадлежит жилое помещение – квартира общей площадью 49,3 кв.м., с кадастровым номером <№> расположенная по адресу: <...>, кв. <адрес> (том 1, л.д. 17-23).

Согласно справке от 23.10.2024, выданной МКУ «Центр обслуживания в жилищно-коммунальной сфере», в спорном жилом помещении по месту жительства зарегистрированы ФИО2, ФИО1 и несовершеннолетняя ФИО3, <дата> года рождения (том 1, л.д. 24).

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 27.08.2021 №1712 многоквартирный дом №59 по ул. Благодатская в г. Екатеринбурге признан аварийным и подлежащим сносу (том 1, л.д. 28).

15 октября 2021 года Администрация г. Екатеринбурга направила в адрес ФИО2 требование от 06.10.2021 о сносе многоквартирного дома №59 по ул. Благодатская в г. Екатеринбурге с установлением срока для совершения данных действий – до 15.12.2021 (том 1, л.д. 29-34). Однако до настоящего времени снос дома либо его реконструкция не произведены.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 11.03.2022 №636 изъяты для муниципальных нужд земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <...>, и расположенные в нем жилые помещения. В соответствии с приложением к постановлению, изъятию в числе прочих подлежит спорная квартира (том 1, л.д. 25-27).

26 июля 2024 года Администрация города Екатеринбурга вручила ФИО2 и ФИО1 проекты соглашений об изъятии недвижимого имущества, предусматривающих выплату каждому из них выкупной цены в размере 2213 300 руб. (всего 4426600 руб.), определенной на основании отчета об оценке №429/24 от 30.05.2024, выполненного ООО «ЗСК-Центр» (том 1, л.д. 35-114).

Однако Администрация города Екатеринбурга и ФИО2, ФИО1 не достигли соглашения об изъятии спорного жилого помещения для муниципальных нужд, проекты соглашений не были подписаны ответчиками.

Определением суда от 21.02.2025 по гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы» ФИО7 и ФИО8 (том 1, л.д. 286-288).

Согласно выводам экспертного заключения №0804251196 от 09.06.2025, выполненного экспертами ООО «Центр Судебной Экспертизы», рыночная стоимость квартиры по адресу: <...>–<адрес>, с учетом рыночной стоимости доли собственника в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и на земельный участок под ним составляет 3040000 руб.

Размер возможных убытков собственников спорной квартиры, причиненных изъятием жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, включая расходы по изменению места жительства, временному пользованию другим жильем до приобретения другого жилого помещения, по переезду, поиску другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлению права собственности на другое помещение, в том числе упущенная выгода, составляет 351240 руб. Размер убытков собственников квартиры, причиненных непроведением в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу капитального ремонта, составил 1740000 руб. (том 2, л.д. 4-41).

Экспертное заключение №0804251196 от 09.06.2025, выполненное экспертами ООО «Центр Судебной Экспертизы», не учтено судом первой инстанции при разрешении настоящего спора в части выводов о рыночной стоимости изымаемой квартиры и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Данное экспертное заключение принято судом первой инстанции в качестве доказательства рыночной стоимости убытков собственников спорной квартиры, причиненных её изъятием для муниципальных нужд путем выкупа, включая расходы по изменению места жительства, временному пользованию другим жильем до приобретения другого жилого помещения, по переезду, поиску другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлению права собственности на другое помещение, в том числе упущенной выгоды, определенных экспертами в размере 351 240 руб.

Определением суда от 16.09.2025 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Многопрофильная компания «Право.Оценка.Недвижимость» ( / / )10 (том 2, л.д. 90-92).

Согласно заключению эксперта ООО «Многопрофильная компания «Право.Оценка.Недвижимость» ( / / )10 <№>-Э/10-2025 от 15.10.2025 определены рыночная стоимость спорного жилого помещения – 4 872000 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – 800 591 руб. 83 коп. (том 2, л.д. 97-221).

Суд первой инстанции, установив факт вынесения органом местного самоуправления постановления об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд, наличие в собственности ФИО1 и ФИО2 спорного жилого помещения, а также размер возмещения за изымаемое имущество 6023831 руб. 83 коп. (4872 000 руб. + 351240 руб + 800 591 руб. 83 коп.), руководствуясь положениями ст.ст. 32, 36, 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводам об удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2 об изъятии спорного жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения каждому 3011915 руб. 92 коп. (1/2 от суммы 6023831 руб. 83 коп.), о прекращении права собственности ФИО1 и ФИО2, признании права собственности на спорное жилое помещение за МО «город Екатеринбург», признании ФИО1, ФИО2, ФИО3 утратившими право пользования спорным жилым помещением, выселении, возложении на ФИО1 и ФИО2 обязанности принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Необходимость изъятия спорного жилого помещения и земельного участка, последствия такого изъятия в виде утраты ответчиками права собственности, перехода спорного жилого помещения в муниципальную собственность, признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, выселения, сторонами не оспариваются.

Разрешая спор и определяя размер возмещения за спорное жилое помещение, суд руководствовался заключением эксперта ООО «Многопрофильная компания «Право.Оценка.Недвижимость» №17-Э/10-2025 от 15.10.2025, поскольку оно соответствует сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество и требованиям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также заключением экспертов ООО «Центр Судебной Экспертизы» № 0804251196 от 09.06.2025 в части определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Судебная коллегия отмечает, что эксперт ( / / )10 имеет соответствующее образование и необходимую квалификацию, а в заключении подробно и последовательно изложены методы исследований, надлежащим образом проанализированы результаты оценки.

Доказательства заинтересованности эксперта ( / / )10 в исходе рассмотрения гражданского дела истцом не представлены.

Соответственно, судом первой инстанции заключение эксперта обоснованно признано соответствующим требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судебная коллегия также не усматривает каких-либо нарушений при проведении судебной экспертизы, поскольку право выбора того или иного метода для определения рыночной стоимости объекта при проведении экспертизы принадлежит эксперту.

Судом первой инстанции дана подробная и мотивированная оценка доводам истца о необоснованном включении в размер возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Судебная коллегия с такой оценкой соглашается в силу следующего.

Частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

На основании части 5 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 №10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12.03.2019 №577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20.12.2017 №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель).

В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно пункту 2 данной статьи перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных ч. 1 ст. 166 настоящего Кодекса.

Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 190 настоящего Кодекса.

Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, многоквартирный дом №59 по ул. Благодатской в г. Екатеринбурге построен в 1958 году. На дату принятия многоквартирного дома в муниципальную собственность (22.01.1993) фактический срок эксплуатации дома составил 35 лет. Однако его капитальный ремонт, даже частичный, за весь период эксплуатации не производился (том 2, л.д. 51, 169-174).

При таких обстоятельствах судом правильно взыскана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку не были установлены обстоятельства, из которых бы следовало, что до приватизации жилых помещений в многоквартирном доме производился капитальный ремонт.

Судебная коллегия не может принять во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что размер возмещения за изымаемое имущество подлежал определению на основании отчета ООО «ЗСК-Центр» №429/24 от 30.05.2024, поскольку размер выкупной цены в связи с наличием между сторонами спора подлежал установлению судом на момент разрешения такого спора.

Ссылка истца на положения п. 10 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае является несостоятельной, так как соглашение об изъятии недвижимого имущества сторонами не заключено. Соответственно, правило, предусмотренное данной нормой, не препятствует установлению размера возмещения в ходе судебного разбирательства, поскольку решение принимается судом на основании исследования всех представленных по делу доказательств, в силу ч. 2 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены исключительно на переоценку выводов суда, оснований для которой не имеется, поскольку решение принято с соблюдением положений ст. ст. 2, 5, 8, 10, 12, 56, 59, 60, 67, 195, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных в п.п. 1-6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении».

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 21.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий: О.В. Ильина

Судьи: С.А. Волкоморов

Е.Р. Ильясова