Апелляционное определение № 33-1877/2026 33-19951/2025 от 28 января 2026 г.

Судья Колоскова О.Р. УИД № 61RS0023-01-2024-006177-98

дело № 33-1877/2026

№ 2-4628/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 года г.Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.

судей Кушнаренко Н.В., Боровой Е.А.

при секретаре Алексеевой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к КУИ Администрации г.Шахты о признании частично недействительным (ничтожным) договора аренды, по апелляционной жалобе КУИ Администрации г. Шахты на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 03 октября 2024 года. Заслушав доклад судьи Тахирова Э.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к КУИ Администрации г.Шахты о признании частично недействительным (ничтожным) договора аренды, в обоснование требований указав, что 21.05.2024 г. между сторонами заключен договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН который поставлен на кадастровый учет 06.03.2024 г. с видом разрешенного использования: блокированная жилая застройка.

Пунктом 8.4. в редакции протокола разногласий стороны пришли к соглашению о том, что сумма оплаты за фактическое использование земельного участка с 21.05.2021 г. по дату подписания акта приема-передачи участка, оплачивается арендатором в 2-х месячный срок с даты подписания акта приема передачи.

С указанным пунктом протокола разногласий истец ФИО1 не согласна, считала, что данное условие предусматривающее начисление платы за фактическое пользование земельным участком до 06.03.2024 года, то есть до постановки земельного участка на кадастровый учет противоречит п.4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ, и является ничтожным, поскольку до указанной даты у истца, как собственника квартиры в МКД, отсутствовали обязательства по внесению платы за часть земельного участка, занятого квартирой.

На основании изложенного, истец просила суд признать недействительным (ничтожным) пункт 8.4. (в редакции протокола разногласий) договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящегося в государственной собственности земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного 21.05.2024 г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и ФИО1, в части указания периода оплаты за фактическое пользование с 21.05.2021 г.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 03 октября 2024 года исковое заявление ФИО1 о признании частично недействительным (ничтожным) договора аренды удовлетворено.

Суд признал недействительным (ничтожным) пункт 8.4. (в редакции протокола разногласий) договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящегося в государственной собственности земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенного 21.05.2024г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и ФИО1, в части указания периода оплаты за фактическое пользование с 21.05.2021г.

Не согласившись с решением суда Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.

Автор жалобы полагает, что арендатор, подписав договор аренды земельного участка с протоколом разногласий, подтвердил свое согласие с теми условиями, на которых ему предоставлен земельный участок в аренду, а также принял на себя обязательства по оплате, в виду чего, требования истца о признании недействительным (ничтожным) пункта в редакции протокола разногласий договора аренды в части указания периода оплаты за фактическое пользование с 21.02.2021 г. являются необоснованными и основаны на неверном толковании норм права.

Апеллянт считает, что судом первой инстанции сделаны неверные выводы о том, что арендодатель не имел права на спорный земельный участок под МКД, и соответственно, на получение платы за его фактическое пользование, поскольку истец, по мнению суда, являлся собственником жилого помещения в МКД с 2002 г. по 17.11.2023 г. и являлся сособственником земельного участка, на котором расположен МКД.

Апеллянт обращает внимание на то, что поскольку земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, является вновь образованным земельным участком и не образовывался ранее под МКД, то и вывод суда о том, что истец являлся сособственником такого участка под МКД, является неверным и противоречащим нормам права.

Апеллянт указывает, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с видом разрешенного использования: «Блокированная жилая застройка» образован только 06.03.2024 г., в связи с чем Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты правомерно осуществил начисление за фактическое использование земельного участка.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав представителя ФИО1 – ФИО2, представитель Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты ФИО3, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, с 15 января 2002г. на основании договора приватизации ФИО1 являлась собственником квартиры №2, расположенной в многоквартирном жилом доме 38 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, состоящем из двух квартир (далее - многоквартирный дом).

10 ноября 2023 г. собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме принято решение о приобретении земельного участка под домом в собственность, а также об обращении в ФПК Росреестра по Ростовской области по вопросу об изменении вида и наименования квартир на "жилой дом блокированной застройки", о присвоении нового адреса.

17 ноября 2023 г. внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости и указано, что объект недвижимости по вышеуказанному адресу является самостоятельным зданием с назначением - "жилой дом", вид разрешенного использования - "дом блокированной застройки".

15 января 2024 г. постановлением администрации г. Шахты Ростовской области от 15 января 2024 г. N 65 утверждена схема расположения земельного участка площадью 531 кв. м с адресным ориентиром: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН установлен вид разрешенного использования - "блокированная жилая застройка", а также предварительно согласовано предоставление данного земельного участка ФИО1

28 февраля 2024 г. проведено межевание земельного участка и подготовлен межевой план в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

6 марта 2024 г. земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 531 кв.м поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования - "блокированная жилая застройка".

21 мая 2024 г. между Комитетом и ФИО1 заключен договор аренды указанного земельного участка и подписан акт приема-передачи.

Пунктом 8.4 договора аренды в редакции протокола разногласий от 3 июня 2024 г. предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о внесении арендатором платы за фактическое пользование земельным участком с 21 мая 2021 г. по дату подписания акта приема-передачи.

6 августа 2024 г. ФИО1 обратилась в Комитет с требованием об изменении договора аренды в части данного пункта.

Комитет в удовлетворении этого требования отказал.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 166, 167, 168, 421, 422, 606, 608, 1102 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, и исходил из того, что до 17 ноября 2023г. спорный земельный участок принадлежал на праве собственности собственникам квартир в многоквартирном доме, в связи с чем у Комитета отсутствовали какие-либо права на данный земельный участок, в том числе право на взимание платы за пользование им.

Суд пришел к выводу, что при таких обстоятельствах получение оплаты ответчиком за указанный земельный участок за период с 21.05.2021 г. в отсутствие прав на него, являлось бы в силу положений 1102 ГК РФ неосновательным обогащением для ответчика.

Суд указал, что внесение оспариваемого истцом пункта в протокол разногласий на усмотрение сторон не отнесено, поскольку отсутствуют правовые основания для взимания платы за фактическое пользование земельным участком с истца, как собственника квартиры в МКД, в пользу ответчика. В связи с чем, включение оспариваемого пункта в протокол разногласий к договору аренды не основано на законе, следовательно, указанный пункт в части указания периода оплаты за фактическое пользование с 21.05.2021г. является недействительным, как противоречащий закону.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает их соответствующими обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы апеллянта о том, что поскольку земельный участок является вновь образованным земельным участком и не образовывался ранее под МКД, то истец правомерно осуществил начисление за фактическое использование земельного участка, судебная коллегия не может принять по следующим основаниям.

Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу п.1 ст.290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 Гражданского кодекса Российской Федерации

Согласно п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28 мая 2010 г. N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного федерального закона).

В соответствии с ч.2 ст.16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3).

Образование указанного в части 3 названной статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законом, проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета (часть 4).

Более того, частью 4.1 этой же статьи предусмотрено, что образование такого земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, эта земля находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений статей 304 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Частью 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений и органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Таким образом, сохранение земельного участка под многоквартирным домом в собственности публично-правового образования ввиду неисполнения им своей обязанности по формированию и постановке его на государственный кадастровый учет влечет в силу закона в отношении такого земельного участка обязанность публично-правового образования по осуществлению указанных действий и не дает ему права на взимание с собственников помещений в многоквартирном доме платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации расположенного на нем многоквартирного дома.

Суд первой инстанции, исследовав все представленные доказательства в их совокупности, дал им оценку по правилам статьи 67 ГПК РФ, определил обстоятельства имеющие значения для разрешения спора, установил правоотношения сторон, правильно применил нормы материального права и постановил решение, соответствующее положениям ст.ст.195,196 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены решения не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 03 октября 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу КУИ Администрации г. Шахты без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03.02.2026г.