Решение № 2-198/2021 2-198/2021~М-119/2021 М-119/2021 от 10 июня 2021 г. по делу № 2-198/2021

Дело № 2 - 198 (44RS0011-01-2021-000502-94)


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

С. Парфеньево 11 июня 2021 год

Нейский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Верховского А.В.

при секретаре Кирилловой Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области о продлении договора аренды земельного участка площадью <данные изъяты>., для завершения на нем строительства жилого дома, заключив новый договор аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области о продлении договора аренды земельного участка площадью <данные изъяты>., для завершения на нем строительства жилого дома, заключив новый договор аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указал следующее, что он обратился в администрацию Парфеньевского муниципального района Костромской области о выделении ему земельного участка <данные изъяты>. под строительство индивидуального жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка № с администрацией Парфеньевского муниципального района Костромской области. Им было проведено межевание и постановка на кадастровый учет земельного участка № по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ было получено разрешение на строительство жилого дома сроком на 10 лет с 2013 года по 2023 год и начато строительство жилого дома общей площадью <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ срок договора закончился и он обратился в администрацию Парфеньевского сельского поселения о продлении договора аренды земельного участка, так как полномочия были переданы в Парфеньевского сельское поселение и ему был продлен договор на три года до ДД.ММ.ГГГГ. Так как я ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец учился, поэтому вовремя завершить строительство не успел, степень готовности объекта незавершенного строительства 65%, согласно технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время по окончании учебы он планирует закончить строительство жилого дома, но договор аренды истек и он обратился в администрацию Парфеньевского муниципального района <адрес> о продлении договора аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ № им получен отказ от администрации Парфеньевского муниципального района о продлении договора аренды земельного участка еще на один срок. На основании изложенного просит обязать администрацию Парфеньевского муниципального района Костромской области продлить с ним договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты>, категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения на нём строительства жилого дома, заключив с ним новый договор аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, в удовлетворении исковых требований не возражают.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

Согласно п.п.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства, согласно ст.130 ГК РФ, являются объектами недвижимости.

Материалами гражданского дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией Парфеньевского муниципального района Костромской области было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома ФИО1, со сроком действия 10 (десять) лет.

Для строительства дома между администрацией Парфеньевского муниципального района (арендодатель) - с одной стороны и ФИО1 (арендатор) - с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.1.1. заключенного Договора арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды участка установлен: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Парфеньевского сельского поселения Парфеньевского муниципального района и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока действия данного договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Парфеньевского сельского поселения Парфеньевского муниципального района (арендодатель) - с одной стороны и ФИО1 (арендатор) - с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка за №.

В соответствии с п.1.1. заключенного Договора арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью <данные изъяты>, категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды участка установлен: со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 Договора).

В соответствии с положениями п.п 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В связи с тем, что после истечения срока договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ., заключённого между ФИО1 и администрацией Парфеньевского сельского поселения Парфеньевского муниципального района (по нормам действующего в то время земельного законодательства), истец с целью заключения нового договора аренды

-2-

на участок, где расположен объект незавершённого строительства, обратился в орган местного самоуправления - администрацию Парфеньевского муниципального района, к которой перешли функции распоряжения земельными участками, но в этом ему было отказано.

Оценивая обстоятельства отказа, мотивированного тем, что истец уже реализовал право на получение спорного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду, суд приходит к следующему:

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пп.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования, или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ исключительное право на аренду земельных участков имеют граждане, являющиеся собственниками сооружений и зданий, расположенных на таких земельных участках.

Приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 года № 1, утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, согласно которому заявителем к поданному обращению должны быть приложены, в том числе, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об объекте незавершенного строительства, расположенном на испрашиваемом земельном участке).

Как следует из материалов дела, ФИО1 объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: <адрес>, был куплен в собственность.

Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (Управление Росреестра) ДД.ММ.ГГГГ., запись регистрации №.

Таким образом, указанный арендованный земельный участок по тому же адресу, принадлежит дому, расположенному по адресу: <адрес>

После истечения срока аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ. (срок истёк ДД.ММ.ГГГГ.) прошло более шести месяцев, администрацией Парфеньевского муниципального района в течение 6 месяцев не было заявлено требование об изъятии объекта незавершённого строительства.

Кроме того, суд учитывает следующее:

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В этом случае не подлежат применению положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

При названных обстоятельствах заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № между истцом и Администрацией Парфеньевского сельского поселения на три года не лишает ФИО1 права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащим ФИО1 объектом недвижимости применительно к положениям подпункта 11 пункта 2 и пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иное толкование норм земельного законодательства противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (статья 1 ЗК РФ).

Суд учитывает и конкретные обстоятельства данного дела, а именно: по окончании срока предыдущего договора аренды земельного участка истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

С учётом вышеизложенного суд считает, что исковые требования ФИО1 к администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области о продлении договора аренды земельного участка площадью 1500 кв.м., для завершения на нем строительства жилого дома, заключив новый договор аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

-3-

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к администрации Парфеньевского муниципального района Костромской области о продлении договора аренды земельного участка площадью <данные изъяты>., для завершения на нем строительства жилого дома, заключив новый договор аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ - удовлетворить.

Обязать администрацию Парфеньевского муниципального района Костромской области продлить ФИО1 договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты>, категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения на нем строительство жилого дома, заключив с ФИО1 новый договор аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Нейский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме

Судья Верховский А.В.